Что изменится в сфере управления и содержания жилых комплексов

В Казахстане приняты поправки в законодательство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, которые, как отмечают в министерстве индустрии и инфраструктурного развития, направлены на повышение эффективности реформы сферы ЖКХ в стране, стартовавшей в 2020 году. Новеллы совершенствуют процессы управления многоквартирными домами. Подробнее о них рассказал управляющий директор АО «Казахстанский центр ЖКХ» Маргулан Абдыкаримов, передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

Оставлять сети и землю бесхозными запретят 

В стране зачастую наружные инженерные сети при жилых комплексах остаются бесхозными. В этой связи поправками предусмотрено законодательное закрепление за застройщиками обязанности по передаче таких коммуникаций в коммунальную собственность.

Также актуальным по сей день остается вопрос формирования земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, и оформления прав на него. Земля является составной частью объекта кондоминиума, поэтому участок должен быть сформирован до регистрации объекта кондоминиума. В настоящее время в республике земельные участки при многоквартирных жилых комплексах оформлены не во всех домах, то есть по ним не определены границы и площадь, отсутствует акт предоставления участникам кондоминиума. По этой причине регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно. 

«Как вы знаете, регистрация заключается в занесении в регистрационные документы сведений о земельном участке, первичных объектах, вторичных объектах и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Отсутствие государственной регистрации объекта кондоминиума может иметь негативные последствия по управлению общим имуществом объекта кондоминиума», – отметил Маргулан Абдыкаримов.

На сегодняшний день по республике зарегистрировано порядка 50% объектов кондоминиумов от общего количества многоквартирных жилых домов, которых в стране насчитывается 54 731. Из-за пассивности жителей для упрощения процедуры регистрации объекта кондоминиума теперь предоставляется возможность исполнительным органам инициировать данную процедуру. 

Имеются факты регистрации объекта кондоминиума без земельного участка под домом. Для исключения таких случаев за застройщиком закреплена обязанность по передаче земельного участка в состав общего имущества при регистрации объекта кондоминиума, а также в передаче наружных сетей в коммунальную собственность.

Вскрытие кафеля за собственником

Не редки ситуации, когда доступ к общедомовым инженерным сетям огораживается конструкциями собственниками квартир или нежилых помещений при проведении чистовых ремонтов. В случае аварии или протечек собственники нередко отказываются за свой счет вскрывать данные коробы. В этой связи внесена поправка, которая оговаривает, что владельцы имущества самостоятельно производят демонтаж самовольных конструкций.

На СТО в паркингах наложено табу  

Парковки и кладовки находятся в индивидуальной собственности, но на практике собственники парковочных мест организовывают на их площадях автомойки, что не соответствует санитарно-строительным нормам содержания паркинга МЖД.

Теперь введен запрет на изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места. 

Законом закрепляется статус парковочных мест и кладовок в качестве самостоятельных видов имущества, которые находятся в индивидуальной раздельной собственности. При этом собственники парковочных мест и кладовок обязаны участвовать в расходах на обслуживание.  

Малоквартирным домам вернут форму НСУ

В 2020 году вводились две формы управления многоквартирными домами: Объединение собственников имущества и Простое товарищество. Однако за два года выяснилось, что они подходят не для всех домов. Жителям малоквартирных домов, в которые входят менее 16 квартир, не по карману оплачивать содержание председателя управляющей организации. Всего таких домов в стране насчитывается 10 211. Для них возвращается форма управления – Непосредственное совместное управление (НСУ). В этих домах сборы средств ведутся одним инициативным человеком. Для срочных ремонтных работ с согласия всех жильцов осуществляются целевые сборы.  

«Такая норма была в Законе «О жилищных отношениях» до 2019 года, когда жильцы дома (в старой редакции было до 20 квартир) могли управлять совместно, сообща, без образования каких-либо сообществ. Эта форма возвращается, но устанавливается предел - до 16 квартир включительно, когда жильцы могут сообща управлять своим домом», - пояснил Маргулан Абдыкаримов.

При этом собственники квартир и нежилых помещений в малоквартирных МЖД свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума.

Создать Простое товарищество станет сложнее  

Кроме того, ограничивается и количество квартир для образования Простых товариществ. Отныне  их создание возможно только для домов, в состав которых входит не более 30 квартир. Данная мера связана с тем, что ПТ не является юридическим лицом и на сегодняшний день имеются сложности в открытии текущего и сберегательного счетов. 

К слову, на сегодня в рамках реформы по переходу на новые формы из 54 731 МЖД подлежит созданию ОСИ/ПТ 46 714 МЖД. Не подлежат МЖД, находящиеся в собственности у одного собственника (в государственной собственности и т. п.), аварийные, бесхозные дома и так далее. В настоящий момент обеспечен переход 45 425 МЖД или 97,2%. Из них ОСИ созданы в 5572 домах и Простые товарищества в 39 853.

ОСИ для неделимых  

Решился вопрос жилых комплексов, расположенных на едином фундаменте и имеющих единые инженерные сети, единый неделимый участок под многоквартирным жилым домом. В таком случае собственники квартиры и нежилых помещений теперь могут создавать одно ОСИ. 

Что будет, если ОСИ не создадут

Как показывают результаты, не все МЖД перешли на новые формы управления. В этой связи в случае недостижения соглашения между собственниками о выборе новой формы управления законом предусматривается введение нормы о предоставлении возможности жилищной инспекции определить временную управляющую компанию сроком до 1 года.

Также предусматривается предоставление возможности привлечения застройщиком управляющей компании сроком до шести месяцев - до момента создания ОСИ или ПТ. Таким образом жилые комплексы не должны оставаться без управления и содержания.

Новые кандидаты в ОСИ

Одним из основных вопросов, которые связаны с управлением объектов кондоминиумов, является избрание председателей собственников имущества из числа собственников квартир нежилых помещений данного МЖД. Здесь новшество заключается в закреплении нормы, по которой в качестве председателя ОСИ или ПТ могут избираться и члены семьи собственника.

Кворум снижен

Поправка коснулась и вопроса обеспечения кворума на собраниях жителей домов. Ранее в законе РК «О жилищных отношениях» в них должны были участвовать 2/3 собственников ЖК, которые также должны были проголосовать за принятие определенного решения. Например, в 100-квартирном жилом доме 67 владельцев квартир или нежилых помещений должны были прийти на собрание и проголосовать за вопросы финансового характера. Сейчас данная планка снижена. Для решения вопросов финансового характера будет достаточно 51% кворума, то есть в 100-квартирном доме 51 человек должны будут проголосовать «за».

Решения по лифтам за собственниками  

Для реализации прав собственников квартир и нежилых помещений одного подъезда при проведении капитального ремонта или замены лифта им дается возможность принятия решения по ремонту лифта. Для этого необходимо наличие 2/3 голосов от общего числа собственников квартир и нежилых помещений одного подъезда МЖК.

Индивидуальные договоры исключаются 

Также в законодательстве было предусмотрено самостоятельное заключение собственниками договоров об управлении объектами кондоминиумов с ОСИ, управляющей  компанией. Однако на практике это не реализуется в полной мере. В этой связи заключение индивидуальных договоров исключается.  

Делегирование Совету дома

Законом предусматривается усиление полномочий Совета дома, который состоит из не менее трех человек, избираемых из числа собственников на три года. Он является коллегиальным органом, решение которого оформляется соответствующим протоколом. Жильцы на практике столкнулись с тем, что большинство собственников не участвует в собрании, ввиду чего сложно принять какое-либо решение. Теперь имеется возможность делегировать Совету дома полномочия для оперативного решения вопросов по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома.