В течение последних пяти лет размер неорганизованной торговли в Алматы планомерно сокращается и на сегодняшний день составляет 51%. Но покупатель стремится не только к тому, чтобы делать покупки в уютных торговых центрах, теперь походы в моллы стали стилем жизни, когда на одной территории человек может взять кредит, позаниматься спортом, провести время всей семьей и сделать еще кучу дел. Но во что это обходится самим торгово-развлекательным центрам и каково их коммерческое будущее – в интрвью корреспонденту «Капитал.kz» рассказал один из основателей молла «Апорт» Дмитрий Ревин.
- Дмитрий, эксперты расходятся во мнениях. Кто-то из них говорит, что на рынке торговой недвижимости стагнация, кто-то что он развивается. Каков ваш взгляд на рынок торговой недвижимости Алматы?
- В рамках разработки стратегии развития созданной нами компании коммерческой недвижимости Eurasia RED в 2007 году мы построили эконометрическую модель с прогнозом спроса и предложения на коммерческую, в частности, на торговую недвижимость в бизнес-столице Казахстана Алматы, административной столице страны Нур-Султане и регионах. По прошествии 12 лет можно смело сказать, что прогнозы, сделанные в 2007-м, к 2019 году реализовались на 95%.
В построенной нами модели спрос на торговую недвижимость на 88% определяется всего лишь двумя факторами: численностью населения города и его покупательской способностью. Соответственно, коэффициент корреляции 88% достаточно аккуратный и четкий для прогнозирования спроса. А предложение в рукаве не утаишь – оно реализовывается минимум в течение 2-3 лет с момента заявления о проекте и до его запуска.
Согласно нашим прогнозам от 2007 года, мы ожидали, что к 2015 году в Нур-Султане будет переизбыток торговых площадей, а в Алматы при условии реализации всех заявленных проектов торговой недвижимости должно было быть равновесие между спросом и предложением, в регионах страны ситуация разнилась.
В реальности от заявленных в 2007 году в Алматы, где, согласно официальным данным, сосредоточено свыше трети оборота всей страны, а с учетом неорганизованной торговли свыше половины товарооборота Казахстана, было реализовано по разным причинам не более 70% проектов. В связи с этим, на мой взгляд, рынок торговой недвижимости в южной столице имеет перспективы для дальнейшего развития и роста, а в Нур-Султане вошел в стадию зрелости. Кроме того, для каждого рынка необходимо делать анализ не только на уровне города, но и на уровне геомаркетингового района города, чтобы дать точный ответ о перспективе реализации того или иного проекта торговой недвижимости.
Также радует тот факт, что за последние 5 лет объем товарооборота неорганизованной торговли снизился в Алматы с 72% до 51%, то есть каждый год 4-5% неорганизованной торговли уходит в организованные форматы, которым необходимы площади для открытия торговых точек. Чему в частности помогает привлечение и появление в стране профессиональных ретейлеров с грамотной бизнес-моделью и отличным соотношением цены, качества и сервиса в таких категориях, как продовольственные товары, текстиль, обувь, общественное питание, сфера развлечений и бытовая техника.
Людям намного удобнее совершать покупки в комфортных условиях – это раз. Сдать купленный товар в течение определенного периода времени – два и по сути дела иметь гарантию производителя товара – это три.
- Это все, безусловно, влияет на то, где потребители тратят деньги.
- Тренд последних 10 лет показывает, что в Алматы фокус смещается со стрит-торговли и небольших торговых, торгово-развлекательных центров на современные концепции lifestyle-моллов и ТРЦ. Я верю в то, что рынок Алматы до сих пор имеет перспективы роста в нескольких геомаркетинговых районах, которые не перегружены торговой недвижимостью, где есть смысл реализовывать проекты торговой недвижимости с качественной концепцией, включающей сильную lifestyle и развлекательную составляющую. Кроме того, должен быть правильный подход к работе с арендаторами, в частности, применяя минимальную фиксированную ставку при проценте от товарооборота, которую мы начали использовать с 2008 года.
Основной вопрос заключается в концепции проекта. При этом необходимо помнить, что порядка 97% жителей города имеют покупательскую способность менее 120 тыс. тенге на члена домохозяйства с учетом того, что в средней семье в Алматы три человека – мама, папа и ребенок. Более половины семей имеют покупательскую способность менее 165 тыс. тенге на семью в месяц. То есть вопрос здесь в наполнении проекта правильными по концепции и ценообразованию форматами, которые удовлетворяют текущие спрос и покупательскую способность. В связи с этим могу сказать, что форматы торговли, которые могли работать в 2006-2008 годах в Алматы, в 2019-м на 95% не будут работать, так как обменный курс вырос со 120 тенге за доллар до 380. Но покупательская способность населения в три раза не выросла, при том, что, к нашему сожалению, местных производителей и ретейлеров ровно столько, сколько есть. При этом мы видим, что по ряду направлений у нас существует серьезный объем импорта и при всем нашем желании поддержать отечественных производителей им непросто конкурировать с сетями, которые имеют тысячи магазинов и субсидии для расширения экспорта от своих правительств. Учитывая все эти факторы, на мой взгляд, торговая недвижимость с сильной lifestyle и развлекательной составляющей с фокусом на mass market покупателя имеет хорошие шансы на развитие.
Я мало верю в то, что чисто торговые форматы будут очень популярными в ближайшие годы. Люди не хотят делать покупки в магазине в одном районе, ехать в другой район для развлечений и занятий фитнесом, в третий для того, чтобы перекусить, а в четвертый, чтобы получить кредит и погулять по парку. Темп жизни ускорился, у семьи время ограничено и философия lifestyle развивается во всем мире уже не одно десятилетие.
- Оптимисты говорят, что в ближайшие 2-3 года на наш рынок выйдут крупные торговые сети и это спровоцирует спрос на торговые квадраты. Вы поддерживаете эти ожидания?
- За 12 лет мы смогли привести свыше 50 международных брендов. При этом, на мой взгляд, остался минимум десяток крупных международных брендов, в их числе Uniqlo, Deichmann, CCC и т.д., ради которых стоит поработать, чтобы привлечь их в Казахстан.
- Вы с кем-то ведете сейчас переговоры?
- Конечно, но я не могу назвать конкретно, потому что у нас подписано соглашение о конфиденциальности. Период с момента начала переговоров с компанией до момента открытия первого магазина в Казахстане составляет в среднем 3-4 года, у нас есть примеры, когда удалось привлечь бренды за 2 года, а есть примеры, когда ушло 11 лет.
- Почему так долго?
- Первым делом ретейлер пытается понять, где находится наша страна, во-вторых, определить оптимальную стратегию развития и количество магазинов в Казахстане. В-третьих, решить, каким образом этот рынок будет привязан к одному из существующих офисов компании. Четвертое – представители компании приезжают к нам, чтобы изучить бизнес-среду. Пятое – нужно время, чтобы утвердить объем инвестиций и стратегию выхода на совете директоров. Кроме того, существуют форс-мажорные обстоятельства в виде смены руководства компании, ухода из жизни основателей компании и т. д.
- Какой самый быстрый приход бренда на рынок и самый долгий?
- На приведение LC Waikiki у нас ушло 2 года, и гипермаркет Leroy Merlin открылся по соседству с моллом «Апорт» через 11 лет с даты нашей первой встречи с сотрудниками этой компании на международной выставке коммерческой недвижимости Mapic в Каннах в 2007 году.
- Много денег на это приходится тратить?
- На каждый бренд десятки тысяч долларов. Вообще, возвратность на инвестиции в девелоперском бизнесе с 8 лет выросла до 10-12.
- То есть ваш бизнес торговой недвижимости для смелых?
- Любой рынок проходит стадию зарождения, бурного роста, зрелости и спада. На этапе подхода рынка торговой недвижимости к стадии зрелости необходимы профессиональная команда, глубокое понимание рынка, доверительные партнерские отношения и выверенная стратегия развития бизнеса, так как цена ошибки очень высока. За 12 лет мы реализовали три очереди расширения молла «Апорт» в западной части Алматы и в настоящее время прорабатываем реализацию проекта второго «Апорта» в восточной части города.
