Фото: Руслан Пряников
Рынок коммерческой недвижимости в Казахстане сейчас находится на подъеме и по своим объемам и уровням арендных ставок уже превышает допандемийные показатели, говорят эксперты. По отдельным сегментам рынка общая загрузка приблизилась к 95,5%. В беседе с корреспондентом центра деловой информации Kapital.kz директор консалтинговой компании ASER Олег Ильин и ведущий аналитик ASER Владислав Капота рассказали об особенностях развития рынка коммерческой недвижимости, поделились итогами года и прогнозами на 2023 год.
- Какие главные тенденции рынка коммерческой недвижимости можно отметить на сегодняшний день?
Олег Ильин: Основной тенденцией сейчас можно назвать активное повышение спроса по большинству направлений рынка коммерческой недвижимости. Это происходит на фоне общей нестабильности данного рынка в регионе ЕАЭС (Евразийский экономический союз – Ред.).
По итогам 2022 года в сегменте торговой недвижимости по всему Казахстану отмечается восстановление спроса до уровня, который мы наблюдали до пандемии. В то же время активно растут транспортная и логистическая отрасли. Как следствие, увеличивается спрос на складскую недвижимость.
На рынке офисной недвижимости в крупных городах наблюдается критически низкий уровень вакантности (незанятости – Ред.) среди помещений класса B. В регионах ситуация с этим чуть более стабильная, однако и там есть сложности, вызванные резким повышением спроса на подобные помещения. Критически низкий уровень вакантности мы наблюдаем и в сегменте складской логистики.
В общем, можно сказать, что, несмотря на значительные внешние и внутренние шоки, по итогам 2022 года рынок коммерческой недвижимости демонстрирует рост на фоне подъема экономики.
- Компании каких отраслей сейчас активно развиваются на рынке коммерческой недвижимости?
Владислав Капота: В настоящий момент мы видим активный спрос на складскую недвижимость со стороны транспортных и логистических компаний из-за переориентации товарных потоков в Российскую Федерацию. Мы также наблюдаем увеличение спроса на торговую недвижимость. Растет востребованность помещений для организаций общественного питания. Индустриальный сегмент также показывает низкий уровень вакантности. Относительную стабильность мы наблюдаем только среди помещений низкого ценового сегмента.
- Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2023 году?
Олег Ильин: Прогноз МВФ (Международный валютный фонд – Ред.) на 2023 год по росту экономики Казахстана составляет 4,4%. Поэтому мы тоже оптимистичны в отношении прогнозов рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем увеличение спроса во всех сегментах этого рынка. Предполагается, что даже ввод в эксплуатацию новых площадей не позволит удовлетворить растущий спрос на большинство категорий рынка. Сокращение объема вакантных помещений будет продолжаться.
Олег Ильин, директор консалтинговой компании ASER
- Какие факторы могут оказать влияние на рынок коммерческой недвижимости в 2023 году? Как именно они могут повлиять?
Владислав Капота: Основные факторы, которые повлияют на рынок коммерческой недвижимости в 2023 году, не изменятся. Это высокая инфляция и активный ввод в эксплуатацию новых объектов недвижимости. В 2023 году эти факторы будут способствовать росту уровня вакантности (незанятости – Ред.) на рынке и снижению уровня цен, выраженных в иностранной валюте.
В то же время можно отметить такие стимулы, как увеличение влияния на экономику Казахстана россиян, временно переехавших в страну, а также рост активности иностранного бизнеса. Эти факторы, в свою очередь, будут в целом двигать рынок к снижению уровня вакантности и росту ставок.
- Поделитесь прогнозами по спросу и предложению на рынке коммерческой недвижимости на 2023 год по категориям: торговая, офисная, индустриальная, свободного назначения.
Олег Ильин: Показательнее всего рассматривать рынок коммерческой недвижимости в разрезе двух крупнейших рынков – Алматы и Астаны.
Офисная недвижимость
Несмотря на общее повышение спроса на рынке коммерческой недвижимости, в Астане в 2022 году наблюдалось снижение уровня заполняемости офисов класса A из-за ввода в эксплуатацию крупных объектов, таких как Абу-Даби Плаза. Это привело к общему снижению ставок на данный тип недвижимости на 10-15% по итогам года, в среднем до 30-33 долларов за квадратный метр.
За этот же период в сегменте столичных офисов класса B мы отметили увеличение спроса и снижение уровня вакантности (незанятости – Ред.). Из-за этого уровень арендных ставок резко вырос до допандемийного показателя, в среднем до 12-13 долларов за квадратный метр. В целом с начала 2022 года арендные ставки офисов класса B в Астане выросли на 20-30%.
В Алматы ситуация на рынке офисной недвижимости класса А более стабильная. Арендные ставки, выраженные в иностранной валюте, в 2022 году практически не изменились. В то же время арендные ставки в национальной валюте выросли на 4-5%. Уровень ставок офисов класса А составил 35-40 долларов за квадратный метр, а класса B – 15-16 долларов за квадратный метр. Как вы заметили, оба показателя выше, чем в Астане. При этом уровень вакантности на алматинском рынке офисной недвижимости как класса А, так и класса B составляет менее 2%. Это рекорд за последние 5 лет. И причина, как всегда, в высоком уровне спроса.
В 2023 году мы ожидаем рост предложения на рынке офисной недвижимости Алматы на уровне 25-30% для класса А и на уровне 3-4% для класса B из-за введения в эксплуатацию новых объектов. При этом уровень ставок на офисы класса B продолжит увеличиваться вместе с ростом инфляции. Что касается офисов класса А, ожидается существенное снижение ставок на фоне значительного преобладания предложения над спросом.
Та же тенденция, но в меньшей степени, будет наблюдаться и на рынке офисной недвижимости Астаны.
Индустриальная недвижимость
По итогам 2022 года на рынке индустриальной недвижимости Астаны арендные ставки значительно снизились на 18-22%, до 3,8-4,2 доллара за квадратный метр в высоком ценовом сегменте – классе А. Средний уровень вакантности достиг 4-5%. Поэтому в 2023 году на столичном рынке индустриальной недвижимости класса А мы ожидаем рост уровня арендных ставок. И это несмотря на то, что по прогнозам, общее предложение в данном сегменте увеличится на 20 тыс. кв. метров, до 185 тыс. кв. метров.
Средние цены на индустриальную недвижимость в Алматы в среднем выше, чем в Астане. Они находятся на уровне 5-6 долларов за квадратный метр, если мы говорим о недвижимости класса А. Средний уровень арендной ставки индустриальной недвижимости класса B по итогам 2022 года составил 3,2-3,8 доллара за квадратный метр при среднем уровне вакантности менее 1%.
Ожидается, что крайне низкий уровень вакантности на алматинском рынке индустриальной недвижимости классов A и В приведет к росту уровня арендных ставок в краткосрочной перспективе. В то же время общее предложение индустриальной недвижимости класса А в Алматы по итогам 2023 года будет находиться на уровне 346 тыс. кв. метров.
Торговая и прочая недвижимость
На рынке Алматы в 2023 году ожидается резкий рост предложения торговых площадей – на уровне 100 тыс. кв. метров. Это приведет к снижению уровня средних арендных ставок на 3-5%.
Если говорить о рынке Астаны, то мы видим, что большинство организаций торговли сейчас активно расширяют свою деятельность. Однако прогнозируемый высокий уровень инфляции и снижение уровня потребительской активности в 2023 году приведут к замедлению и стабилизации рынка торговой и прочей недвижимости.
- Ваши прогнозы по ставкам на рынке коммерческой недвижимости на 2023 год.
Владислав Капота: Если говорить про средние ставки по Казахстану в сегменте офисной недвижимости, то по состоянию на начало 2023 года они выглядят следующим образом: класс А – 31,1 доллара за квадратный метр, класс B – 12,5 доллара за квадратный метр.
Средняя ставка по Казахстану в категории индустриальной недвижимости класса А составляет 4,2 доллара за квадратный метр, класса B – 3,3 доллара за квадратный метр, в том числе складской недвижимости класса А – 5,1 доллара за квадратный метр, класса B – 3,2 доллара за квадратный метр и класса С – 2,8 доллара за квадратный метр.
Что касается торговой и прочей недвижимости, то они крайне сегментированы, и арендные ставки на подобные объекты варьируются от 8 до 190 долларов за квадратный метр.
Если говорить о прогнозных данных, то для сегмента офисной недвижимости мы ожидаем увеличения уровня ставок в долларовом выражении на 3-4%. Для категории индустриальной недвижимости рост (в долларовом выражении – Ред.) ожидается на уровне, не превышающем 2%. И это при условии сохранения текущего уровня деловой активности. Для сегмента торговой и прочей недвижимости ASER ожидает сохранения среднего уровня ставок, характерных для 2022 года.
Владислав Капота, ведущий аналитик консалтинговой компании ASER
- Какой нынешний средний уровень вакантных помещений? Ваши прогнозы по этому показателю на 2023 год.
Олег Ильин: Средний уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости в целом по Казахстану сейчас – 6,1%. Но мы ожидаем, что данный показатель сократится по стране в краткосрочной перспективе и достигнет 5,3%, а в Алматы и Астане – 2,9%.
В сегменте индустриальной недвижимости уровень вакантности сейчас находится на уровне 4,5%. Мы ожидаем, что в 2023 году он будет оставаться стабильным, однако в то же время в категории индустриальной недвижимости класса B в крупных городах этот показатель может сократиться до 2,4%. Мы ожидаем, что в Алматы доля вакантных площадей складской недвижимости класса А достигнет 1,8%, а класса B – около 6%.
- Годовая инфляция по итогам декабря составила 20,3% (за год цены на продовольственные товары повысились на 25,3%, непродовольственные товары – на 19,4%, платные услуги – на 14,1%). Как на рынок коммерческой недвижимости может повлиять дальнейший рост инфляции?
Владислав Капота: Высокая инфляция прямо пропорционально влияет на рост процентных ставок коммерческой недвижимости при прочих равных условиях. Арендодатели стремятся сохранить свой уровень рентабельности в реальном выражении и по мере возможности перезаключают договоры аренды или обеспечивают привязку цены к курсу иностранной валюты. Поэтому практически в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости по итогам года мы наблюдаем рост ставок, выраженных в национальной валюте, на 5% и выше по сравнению с уровнем предыдущего года.
- Как на рынок коммерческой недвижимости может повлиять отмена налоговых «каникул» для представителей малого бизнеса, которые длились три года?
Олег Ильин: С 1 января 2023 года более 1,2 млн представителей малого бизнеса снова начали платить подоходный налог. Это, безусловно, скажется на их уровне конкурентоспособности. При этом мы не ожидаем снижения цен на рынке коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе. Ведь спрос на торговую и офисную недвижимость в основном формируют крупные игроки рынка, которых не затронули данные нововведения.
Существует вероятность, что в I полугодии 2023 года цены на коммерческую недвижимость нижнего ценового сегмента, которую чаще всего арендуют представители малого бизнеса, будут демонстрировать темпы роста на 1-2% ниже, чем в среднем по рынку. Однако по итогу 2023 года даже в этом сегменте мы ожидаем рост уровня цен в районе 4-6%.
- Повлияла ли на рынок коммерческой недвижимости релокация россиян? Какое влияние она может оказать в дальнейшем, если число приезжих увеличится?
Владислав Капота: Если говорить о статистике, то за 2022 год в Казахстан прибыло около 1,8 млн россиян, что составляет около 10% от всех жителей Казахстана. Это однозначно способствовало значительному росту спроса на все типы коммерческой недвижимости – от торговых площадей и офисов до кафе и отелей. Конечно, в большей мере эта тенденция свойственна крупным городам страны.
По нашему мнению, в долгосрочной перспективе такое существенное увеличение спроса на внутреннем рынке приведет к появлению новых иностранных компаний в Казахстане. В первую очередь это касается торговых компаний, желающих занять свою долю на быстрорастущем рынке, который не ограничен международными санкциями, как другие рынки ЕАЭС.
По нашим расчетам, в 2023 году релоцированные граждане Российской Федерации способны будут напрямую или косвенно обеспечить 5-7% суммарного спроса на товары, работы и услуги внутри страны. Поэтому, даже несмотря на снижение числа россиян, вынужденных сейчас оставаться в Казахстане, мы ожидаем, что спрос на все ценовые категории рынка коммерческой недвижимости продолжит расти.
