В условиях глобального экономического развития, определяемого технологиями и инновациями, MOST Holding выделяется на фоне других компаний в Казахстане благодаря своему флагманскому проекту - MOST IT Hub. Компания применяет инновационные методы управления недвижимостью и стала инициатором создания первого инвестиционного фонда недвижимости (REIT) для предложения рынку уникальных решений. В интервью с Диасом Кожатаевым, руководителем MOST IT Hub, мы поговорили о стратегиях компании по трансформации рынка коммерческой недвижимости и открывающихся возможностях для инвесторов.
- Диас, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости?
- Согласно Colliers Kazakhstan, в Астане наблюдается рост предложения на офисные помещения на 8%, а в Алматы - увеличение объема рынка на 5%. Показатель обеспеченности качественными офисными площадями в Астане, например, составляет около 686 кв. м на 1000 человек, что более чем в 2 раза ниже показателей Москвы, в 4 раза ниже Праги и 5 раз ниже Варшавы. Средневзвешенные ставки аренды в Астане незначительно снизились на 0.7%, в то время как в Алматы они выросли на 13%. В Алматы рост ставок аренды отражает высокий уровень инфляции и ограниченное предложение, в то время как загрузка остается на высоком уровне из-за недостаточности нового предложения. Рынок характеризуется как «рынок арендодателей» с их усиленной переговорной позицией, что связано с релокацией бизнеса и постпандемическим восстановлением спроса. Но важно понимать, что высокие арендные ставки и жесткие условия аренды могут привести к увеличению вакантности, особенно если экономическое восстановление окажется медленнее ожидаемого. Кроме того, недостаток гибкости со стороны арендодателей может сдерживать инновации и рост, поскольку компании ищут более адаптивные и стимулирующие инновации рабочие пространства, способные отвечать меняющимся потребностям рынка.
- Расскажите про подход к данным проблемам через опыт управления хабом.
- Мы создали ценность не только через физическое пространство, но и через формирование сообщества, где каждый участник может найти поддержку, инвестиции и возможности для развития. Наш подход к управлению недвижимостью выходит за рамки традиционных моделей, акцентируя на инновациях, поддержке стартапов и развитии технологического сектора. В отличие от классических подходов к управлению недвижимостью, MOST IT Hub развивает модель, которая активно использует возможности для upsale и кросс-продаж, значительно повышая доходность объекта без дополнительной нагрузки на инфраструктуру. Этот подход не только улучшает операционную эффективность, но и создает дополнительную ценность для арендаторов за счет предложения ряда смежных сервисов, таких как образовательные программы, мероприятия и консультации. Это позволяет формировать уникальную экосистему для инноваций и предпринимательства, выходя за рамки традиционного property management и создавая новую нишу на рынке.
- Многие знают MOST как инкубатор, затем вы начали запускать разные направления. Почему решили идти в сторону управления недвижимостью?
- Мы запустили инкубатор в 2015 году на базе университета Нархоз, где управляли более 1500 квадратными метрами и заложили основу для поддержки IT-стартапов. Этот опыт показал нам значимость создания среды, где инновации и предпринимательство могут процветать вместе. Уникальность подхода заключается в сочетании гибкого пространства с экосистемой MOST по поддержке предпринимателей, мы даже разработали собственную методику Social Service Space, на основе которой создается не только офис, но и место для обмена знаниями и делового взаимодействия.
В период пандемии мы вышли из проекта на базе Нархоза. Мы переосмыслили стратегию и подходы по управлению недвижимостью. Несмотря на то, что мир перешел на «удаленку», четко осознавали, что физические офисы останутся востребованными, поскольку предоставляют незаменимые возможности для естественного взаимодействия, сотрудничества и культурного обмена. Это понимание подтолкнуло к активному поиску новой площадки и привлечению инвесторов для запуска новых проектов уже в 2021 году.
- Планируете масштабироваться?
- После успешного открытия IT Hub в Алматы и Ташкенте планируем дальнейшее расширение точек в Алматы и других ключевых городах Центральной Евразии. Наша цель — создать сеть хабов, которая будет способствовать развитию технологического предпринимательства по всему региону. Мы верим, что инвестиции в создание подходящих условий для роста стартапов и технологических компаний принесут значительную отдачу как для участников экосистемы, так и для экономики в целом.
- Почему инвестиционный инструмент, как REIT стал самым подходящим для проектов формата IT Hub?
- Модель REIT открывает новые возможности для хабов, предоставляя доступ к широкому спектру инвесторов через публичные рынки. Инструмент также способствует созданию стабильного потока доходов для инвесторов за счет арендных платежей, которые не облагаются КПН. А также делает физические пространства привлекательным инвестиционным инструментом, так как отсутствует налог на дивиденды.
- Какие международные примеры подтверждают успех этой модели для подобных проектов?
- Могу привести в пример американский Boston Properties, который успешно разрабатывает и управляет офисными пространствами, активно поддерживая рост технологических компаний. В Великобритании Derwent London занимается созданием инновационных рабочих пространств, ориентированных на креативные и технологические компании, подтверждая эффективность нашего подхода на практике. А в Азии Ascendas Real Estate Investment Trust специализируется на индустриальных и бизнес-парках, поддерживая инновационные компании и стартапы, что демонстрирует глобальный успех модели REIT.
- Расскажите про юридическую сторону вопроса, кто является регулятором для REIT в стране?
- Инфраструктура Международного финансового центра «Астана» (МФЦА) создает регуляторную среду, которая специально адаптирована для поддержки и развития REIT в Казахстане. Благодаря продуманной законодательной базе МФЦА действительно выступает как катализатор рынка, предоставляя четкую и прозрачную основу для взаимодействия между управляющими недвижимостью, управляющими REIT и акционерами. Эта среда обеспечивает прозрачность и доверие, которые являются краеугольными камнями для успешного инвестирования и развития проектов. Наш холдинг является активным участником МФЦА. Наш холдинг является активным участником МФЦА, и по сути мы выступили идеологами создания первого в стране REIT на основе опыта MOST IT Hub и намерены двигаться дальше.
- Какие у вас ожидания от развития REIT в Казахстане?
- Мы ожидаем, что модель REIT будет привносить значительный вклад в развитие коммерческой недвижимости в Казахстане, предоставляя инвесторам доступ к высококачественным активам и способствуя росту инновационных проектов вроде MOST IT Hub. Внедрение REIT укрепит рынок, простимулирует приток зарубежных инвестиций и повысит стандарты управления недвижимостью, способствуя экономическому развитию и технологическому прогрессу в стране.
