Земельный вопрос всегда был не из легких, особенно когда дело касалось изъятия земель для государственных нужд. Зачастую самый щепетильный момент при изъятии участка заключался в том, как получить равноценный земельный участок взамен изъятому. Между тем, как выяснилось, со 2 февраля 2019 года в силу вступили поправки, которые предоставляют больше прав собственникам участков. В беседе с корреспондентом делового еженедельника «Капитал.kz» юрист, эксперт по земельному праву Бакытжан Базарбек рассказал о нюансах земельных поправок, махинациях и о том, как теперь будет оцениваться недвижимость.
- Какие поправки были внесены в законодательство по изъятию земельных участков для госнужд?
- В январе 2019 года в Закон РК «О государственном имуществе» были внесены существенные поправки, касающиеся изъятия земельных участков для госнужд. Они вступили в силу 2 февраля этого года. Эти поправки должны будут расширить права граждан, бизнес сообщества, у которых планируют изъять земли для нужд государства. Одна из поправок заключается в том, что в законе появилась статья 62-1, где было обозначено такое понятие, как «условия равноценного возмещения по земельным участкам, которые изымаются для госнужд». Ранее этой статьи не было, а ее появление даст возможность судам более грамотно определять: получает ли собственник участка равноценную компенсацию при изъятии его участка для нужд государства или нет.
Согласно Конституции РК, принудительное отчуждение имущества для госнужд допускается в исключительных случаях, - с равноценным возмещением потерь. Так, если у человека изымают земельный участок для госнужд, то государство должно ему взамен предоставить либо равноценный участок, либо равноценную денежную компенсацию или жилую (коммерческую) недвижимость.
- Насколько у нас эта норма исполняется?
- В том то и дело, что эта норма массово нарушалась акиматами. Зачастую размер компенсации за изъятые земельные участки для госнужд ощутимо ниже рыночной стоимости участка. Например, недавно в поселке Рудник в городе Сатпаев у населения стали изымать земельные участки, при этом размер компенсации, предложенный акиматом, не превышал: 2-4 млн тенге. Но люди, не согласившись на такую неравноценную компенсацию, предложили переселиться в предложенную акиматом Сатпаева коттеджи, построенными на солончаке. Но проблема в том, что на этой почве не только невозможно проживание, но и выращивание овощей, фруктов. С виду коттеджи выглядят красиво, но де-факто, почва под ними проседает – это опасно. По всем строительным нормам на солончаковой почве нельзя что-либо строить, тем более жилые дома. Я лично видел эти дома и эту почву, там есть локации, где из-земли бьют ключи, когда наступаешь на эту почву, то нога попросту проваливается в нее.
При этом, даже если дома на солончаке продержатся 1-2 года, то тот микроклимат, который сложится в этих строениях, также будет опасен для здоровья проживающих. За счет солончака велика вероятность, что в коттеджах, на его конструкциях из-за сырости может образоваться плесень. И, конечно, все те люди, которые будут проживать в этих домах, будут болеть. В настоящее время, мы совместно с Агентством по делам государственной службы и противодействию коррупции отслеживаем работу акимата по переселению людей, которые заселились в эти опасные дома. На все нарушения со стороны чиновников антикоррупционная служба готова реагировать моментально.
- Насколько сумма предложенной акиматом компенсации оказалось ниже рыночной стоимости домов, участков?
- Де-факто, вместо 2-4 млн тенге равноценный размер компенсации должен был быть около 8 млн тенге. У людей же изымали земельный участки, на которых были построены полноценные, капитальные кирпичные дома, а не хрущевки или деревянные строения.
В этом году, в феврале у нас был проблемный случай в Туркестане, когда массовое изъятие земель для госнужд спровоцировало конфликт между местным населением и акиматом. Для того, чтобы решить конфликт меня пригласили жители Туркестана, они наотрез отказались налаживать диалог с местными властями города. С участием акимата, прокуратуры города мы провели встречу с людьми, у которых изымают участки. Как оказалось, вина жителей также была.
Расскажу подробнее. Все дома в Туркестане построены из саманного кирпича (кирпича из глины и соломы). Согласно нашим строительным нормам, дома построенные из такого строительного материала не должны быть приняты в эксплуатацию. И, соответственно, такие дома опасны для проживания. Дело в том, что южный регион, в том числе город Туркестан, относится к сейсмоопасной зоне, которая подвержена землетрясению более 7-ми баллов. Получается, что в случае землетрясения, наводнения, селевых потоков велика вероятность, что саманные дома будут разрушены. Можно сказать, что людей, которые проживают в этих домах, мы обрекаем на гибель. Но и такие дома мы узаконить также не можем – мы эту информацию пытались донести до жителей Туркестана. Таким образом, как только жители таких саманных домов получили уведомления о том, что их земельные участки будут изыматься для госнужд, они потребовали от акимата компенсировать им не только стоимость земельного участка, но и цену строений. А с суммой компенсации, которую им предложил акимат, они не согласны. Отмечу, люди требовали завышенную компенсацию, которая подразумевает кирпичные, не саманные строения.
Кстати было и так, что акиматы ставили ультиматумы тем, кто отказывался от предложенной по выплате компенсации при изъятии у них земель для госнужд. Со стороны местных органов власти в адрес людей звучали фразы: «Если ты сейчас не подпишешь договор выкупа земельного участка, то ты не получишь ни деньги, ни землю». Также были случаи, когда людям, которые отказывались от предложенной компенсации за землю сотрудники акимата угрожали, что этих людей уволят с госслужбы или угрожали тем, что они не получат зарплату. Эти ультиматумы, конечно, затрагивали тех собственников земель, которые работали на госслужбе, в госучреждении. В отношении этих чиновников Агентство изучает материалы. При этом на совете по этике им было сделано замечание. То есть со стороны Агентства по делам госслужбы и противодействию коррупции идет жесткая борьба с такими сотрудниками акиматов, которые превышают свои служебные полномочия. Так, недавно заместитель акима Петропавловска был наказан за то, что он вместе с начальником УВД города, заместителем начальника ДВД по СКО в ходе рейда угрожал предпринимателям, что их участки в любом случае будут изъяты для госнужд, и что, якобы, даже если они обратятся в суд, они его не выиграют – так как там все решено. Кстати, все эти предприниматели на руки не получали уведомления о том, что их земли будут изъяты для нужд государства.
Но согласно действующему Закону РК «О госимуществе», существует порядок изъятия госземель, который должен исполняться. Сначала акимат должен вынести постановление об изъятии земельного участка. После в течение трех рабочих дней это постановление должно быть опубликовано в СМИ: республиканских и местных. После в течение трех календарных дней это постановление должно быть направлено каждому собственнику земельного участка, это своего рода уведомление, что участок будет изыматься для госнужд. Уведомление должно направляться собственником участков по почте. Но в Петропавловске нарушили эту схему уведомления. Сотрудники акимата вызывали собственников земель в отдел земельных отношений при акимате, также их в час ночи вызывали в опорный пункт полиции и говорили, что их участки будут изыматься, вручали уведомления. Предприниматели заявляли о своих правах, о том, что уведомления они должны получать по почте. Но в отделе земельных отношений акимата Петропавловска закрывали глаза на требование закона. Как выяснилось, акимат не высылал уведомления по почте, чтобы ускорить процесс изъятия земель. Уточню, на тот момент поправки в Закон РК «О государственном имуществе», о которых я упоминал ранее, не вступили в силу.
- Можно ли говорить о том, что после того, как со 2 февраля вступили в силу поправки в Закон РК «О госимуществе» о предоставлении равноценной компенсации при изъятии земельных участков, ситуация изменилась?
- К сожалению, не повсеместно. Ранее, согласно статьи 67 Закона РК «О государственном имуществе», размер компенсации определялся следующим образом. Если человек приобретал земельный участок на основе договора купле-продажи, то при изъятии этого участка государством сумма компенсации за землю определялась исходя из той суммы, которая была указана в договоре купле-продажи. И, понятно, что если участок, приобретался 5-10 лет назад, то цена на участки в то время разительно отличалась от той, которая сложилась сейчас. Естественно, что то обстоятельство, когда размер компенсации был ориентирован на договор-купли продажи, не могло быть в интересах собственников земель. Получалось, что когда люди получали денежную компенсацию, то по факту они не могли купить равноценный участок на эти госсредстьва. Например, из если человек имел участок в центре Алматы, то при получении компенсации зачастую он на эти деньги мог купить участок только в селе Узунагач. Поэтому мы требовали внести существенные поправки в статью 67 Закона РК «О госимуществе». В последствие, наши предложения были услышаны и поправки были внесены. Теперь размер возмещения будет определяться через единый подход - с помощью рыночной оценки земельного участка, строений на нем, оценки зеленых насаждений, инженерных сетей. Так, будет определяться рыночная стоимость объектов. Эти поправки вступили в силу со 2 февраля 2019 года.
- Были ли какие-то махинации, когда сумма компенсации по участку определялась на основе договора купле-продажи?
- Конечно, ранее, та норма, по которой размер компенсации определялся на основе договора купле-продажи, толкала собственников участков на спекуляции. Так получалось, что через знакомых собственник участка узнавал, что вскоре его участок могут изъять для госнужд.При этом, ему знакомые юристы подсказали, что он может получить гроши за свой участок, потому что размер компенсации будет рассчитываться исходя из договора купли-продажи. И тогда некоторые собственники земель шли на спекуляции. Они продавали этот участок своим родным, дядям, тетям, братьям и соответственно составляли новый договор-купли продажи. Де-факто, такие договора были фиктивными, там указывалась сумма продажи участка, которая ощутимо превышала его реальную рыночную стоимость. Например, рыночная стоимость участка составляла $20 тыс, а по договору купле-продажи достигала $50 тыс. То есть по факту, сделки не было, участок не покупался. В итоге, по всей стране мы получали тысячи таких фиктивных договоров. Поэтому многие акиматы стали подавать иски в суд о признании таких договоров купли-продажи недействительными. В судах зачастую выяснялось, что договора были фиктивными.
- Поговорим об оценке. Вы упомянули, что оценку участка будет осуществлять оценщик, основываясь на рыночных ценах.Кто должен приглашать оценщика, собственник участка или акимат?
- Согласно статьи 63 Закона РК «О государственном имуществе» независимую оценку земельного участка должна осуществлять независимая оценочная организация. Зачастую этот оценщик отбирается через Goszakup акиматом. И, естественно, так как услуги оценщика оплачивает акимат, то может прослеживаться некая ангажированность этих структур. Но у нас после внесения этой поправки есть опасения, что на рынке появится огромное количество непрофессиональных оценщиков. Дело в том, что с 2016 года упрощены условия получения права ведения оценочной деятельности, лицензии оценщика получили право иметь и частные лица. Отмечу, оценщик запросто может исказить оценку, даже вполне обоснованными методами.
- Каким образом?
- Обычно оценщик использует три способа при оценке объекта, к примеру, земельного участка: сравнительный, затратный и доходный. Самый распространенный метод – сравнительный. С помощью этого метода оценщик сопоставляет оцениваемый участок с его аналогами. Аналоги он обычно находит в СМИ: газетах, объявлениях по купле-продажи недвижимости. Для оценщика, который хочет заработать неплохие деньги, ничего не стоит в течение суток нанять 20 студентов, заплатить каждому из них по 5 тыс. тенге и дать им задание по составлению аналогичных 30-35 фейковых объявлений. С google можно взять какие-либо фото участков, на основе госактов составить описание участков. В итоге, стоимость таких вот «липовых» участок может в 2 раза превышать их реальную рыночную стоимость. В итоге, оценщики договариваются с собственниками участка и оценивают участок выше, основываясь на поддельных объявления. К примеру, не на $30 тыс., предлагаемые акиматом, а на $50 тыс. При этом оценщик, из $50 тыс. $7-8 тыс. берет себе в качестве гонорара.
- Может ли собственник участка предложить своегооценщика?
- По новой поправке, которую мы внесли в Закон РК «О государственном имуществе», местные исполнительные органы при необходимости могут провести дополнительную оценку. При этом собственники участков могут в суде предложить свою альтернативную оценку. Раньше альтернативную оценку суды не принимали, теперь по действующему закону альтернативную оценку суды будут принимать. Помимо этого, со 2 февраля вступила в силу поправка, согласно которой после того как собственник земельного участка получил договор выкупа участка, он может в течение 20 календарных дней внести предложения по изымаемому имуществу, по стоимости участка. И эти предложения должны будут рассматриваться в ходе согласительных процедур акиматом.
Например, как-то ко мне обратился собственник участка из Тараза, у которого хотели изъять участок для госнужд. При этом оценщик оценил этот участок очень низко, оценке не подвергались ни зеленые насаждения на этом участке, ни яблоневые деревья, ни коммуникации, ни линии электропередач. Уточню, человек приобретал этот участок без деревьев, без доступа к коммуникациям, и на облагораживание участка были потрачены средства. Так, если собственник участка столкнулся с такими действиями оценщика, то он вправе сообщить: «Вы мне оценили земельный участок, но почему не оцениваете мои 28 деревьев?». Знаете, у нас есть строгие требования, нормативы по уходу за деревьями, стоимость каждого дерева в зависимости от возраста. Если же оценить все грамотно, то за счет оценки канализации, деревьев итоговая сумма оценки участка может увеличится на 3-4 млн тенге.
Подытожу, теперь, собственники участков при изъятии у них участков для госнужд имеют право выбирать, что они хотят получить взамен своего участка: либо равноценный участок, либо равноценную денежную компенсацию, либо равноценное имущество (жилой дом, квартиру).
