Фото: Руслан Пряников
Рынок недвижимости в Казахстане является одним из самых прогрессивных среди других отраслей бизнеса и за последние несколько лет стал ключевой отраслью среди оказанных услуг. Так, по объему оказанных услуг в Казахстане по итогам 2023 года лидируют «Операции с недвижимым имуществом» с показателем в 1 799 295 179 тыс. тенге и занимают 16% доли рынка всех оказанных услуг. Данная отрасль также лидирует по объему среди всех услуг по городу Алматы, занимая 17% доли рынка или 717 792 883 тыс. тенге.
Вид деятельности «Операции с недвижимым имуществом» в разрезе города Алматы по итогам 2023 года, согласно данным Бюро национальной статистики Казахстана, включают в себя нижеуказанные операции.
Объем оказанных услуг, в рамках операций с недвижимостью, в цифрах выглядит следующим образом:
- Аренда и управление собственной недвижимостью, с объемом 506 169 567 тыс. тенге;
- Аренда (субаренда) и эксплуатация арендуемой недвижимости с показателем 117 225 489 тыс. тенге;
- Покупка и продажа многоквартирных и жилых домов (особняков) на общую сумму 48 730 632 тыс. тенге;
- Управление недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе, с объемом 31 815 830 тыс. тенге;
- Аренда и эксплуатация торгового рынка – 5 381 602 тыс. тенге;
- Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем жилья и другого недвижимого имущества непроизводственного назначения – 3 943 369 тыс. тенге;
- Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем недвижимого имущества производственно-технического назначения – 3 159 478 тыс. тенге;
- Покупка и продажа прочей недвижимости – 1 366 914 тыс. тенге.
Условная классификация недвижимости на местном рынке делится на следующие основные сегменты: жилая недвижимость, офисная недвижимость и иная коммерческая недвижимость (в том числе склады и логистические комплексы, набирающие популярность среди инвесторов). Нередко на продажу выставляются пустые земельные участки под строительство жилых частных объектов, либо коммерческих проектов.
Одним из ключевых факторов заключения успешной сделки с недвижимостью является независимая оценка приобретаемого и реализуемого имущества. Продавец может узнать справедливую рыночную стоимость своих активов, чтобы «не продешевить». Покупатель в свою очередь, получив независимую оценку, может быть уверен в объективной, справедливой стоимости приобретаемого имущества – отмечает старший аналитик Департамента оценки и консалтинга Colliers Kazakhstan Ильяс Джумашев.
Независимое мнение в оценке исключает такие риски, как: конфликт интересов, занижение стоимости, либо безосновательное удорожание реализуемого имущества.
В целом оценка может быть обязательной, либо инициативной, а порядок данной деятельности регулируется Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». Стандарты оценки закреплены приказом министра финансов Республики Казахстан. Процесс оценки активов включает в себя несколько следующих основных этапов:
- визуальный осмотр имущества и его фотографирование для оценки его технического состояния, уровня износа, с учетом амортизации и воздействия внешних факторов;
- анализ и оценка имущества различными методами и подходами, в том числе: доходным методом (в большей степени применимо к оценке коммерческих объектов, либо бизнеса, включающим в себя метод дисконтированных денежных потоков, метод прямой капитализации дохода, метод капитализации по моделям роста), затратным подходом (стоимость полного воспроизводства, либо замещения на аналогичный объект), сравнительным методом (основывается на анализе сделок и объявлений на рынке по аналогичным объектам).
Независимый отчет об оценки применим в разных направлениях и целях, в том числе:
- определение рыночной стоимости активов для принятия внутренних корпоративных решений;
- сделки купли-продажи;
- обязательная переоценка активов и основных средств в рамках аудита;
- Due Dilligence, M&A, IPO, оценка в рамках МСФО;
- имущественные судебные споры;
- определение ретроспективной (исторической) и терминальной (будущей) стоимостей;
- цессия (уступка прав требования).
На практике встречаются различные случаи, в которых независимая оценка имущества становилась своего рода решающим фактором разрешения тех или иных споров. Например, в судебных разбирательствах, касающихся имущества, суд нередко назначает независимую судебную экспертизу для установления адекватной начальной продажной стоимости активов с торгов, в случае если стороны пытаются оспорить цену продажи. В таких случаях сильная экспертиза позволяет доказать точность расчетов при составлении отчета об оценке, а опыт и репутация компании влияют на фактор доверия.
При покупке крупного бизнеса зачастую проводится due diligence – комплексная проверка всех аспектов и рисков, а также текущего финансового состояния компании. Данная процедура включает в себя независимую оценку объекта инвестиций (business valuation), результаты которой могут показать реальное положение дел в компании. Так, бизнес, рекламируемый его продавцом, может показаться «неприлично прибыльным», а по результатам углубленного анализа в рамках оценки оказаться убыточной компанией на грани банкротства – отмечает старший аналитик Департамента оценки и консалтинга Colliers Kazakhstan Ильяс Джумашев.
Важной составляющей оценки являются ее методы и подходы, а также профессионализм специалистов.
Команда Colliers Kazakhstan имеет многолетний опыт в области оценки различных видов активов любой сложности, в том числе компания оценивает: офисную, торговую, промышленную и жилую недвижимость, отели, бизнес-центры, многофункциональные комплексы, земельные участки, ценные бумаги, доли в уставном капитале, кредитные портфели, права требования, специальную технику и различные виды оборудования. В работе задействованы как местные квалифицированные специалисты, так и иностранные коллеги. Помимо казахстанских стандартов оценки, компания применяет международные стандарты и подходы, такие как: RICS, REV, TEGoVA. Единый подход позволяет подготовить отчет об оценке, применимый в международных проектах и сделках.
Таким образом, накопленный опыт оценочной компании может стать ключевым фактором для реализации активов по максимально рыночной, справедливой стоимости, отвечающей интересам как продавца, так и покупателя.
