В любой непонятной ситуации – инвестируй в недвижимость. Такого правила придерживаются многие начинающие частные инвесторы, напуганные нестабильностью курса национальной валюты. Во-первых, инвестиции в недвижимость всегда были более понятны, чем сделки с ценными бумагами или драгоценными металлами. А во-вторых, после банковского кризиса 2008-2009 годов и сегодняшних сложностей в экономике инвесторы, желающие не только сохранить свои сбережения, но и получить доходность, перестали рассматривать банковские депозиты в качестве лучшего инструмента.
Рекордные 18% доходности
Тот факт, что доходность некоторых объектов недвижимости значительно выше доходности как долларовых, так и тенговых депозитов, подтверждает статистика, приведенная международной компанией Colliers International. По данным аналитиков этой компании, которые сравнивали средние цены на объекты недвижимости и арендные ставки, таким образом получив ставку капитализации, самая высокая доходность среди объектов недвижимости у помещений формата стрит-ретейла. «Стрит-ретейл в наиболее проходимых местах Алматы дает самую высокую доходность для частных инвесторов», – говорит Баян Куатова, директор «Colliers International Казахстан». В среднем помещение в формате стрит-ретейла приносит 18% доходности, что гораздо выше безрисковой ставки депозитов. На втором месте по уровню доходности площади в крупных ТРЦ, которые, как и складская недвижимость класса А, расположившаяся на третьем месте с уровнем доходности в 12%, не представляют серьезного интереса для частных инвесторов из-за суммы вхождения в этот сегмент. Средний чек, по оценке Баян Куатовой, здесь может составлять $30-40 млн.
Самая невысокая доходность среди объектов недвижимости у жилья премиум-класса – 5-6%. Это объясняется тем, что на рынке Алматы присутствует большой объем предложения в этом сегменте, как в новых жилых комплексах, которые сдаются в эксплуатацию в этом году, так и на вторичном рынке, в жилых комплексах, сданных 2-3 года назад.
Баян Куатова отметила, что в нашем городе за 2014 год введен в эксплуатацию рекордный за последние пять лет объем жилья – 1,3 млн кв. м. В первом квартале 2015 года на продажу предлагались квартиры в 60 жилых комплексах города: из них проектов премиум-класса – 14, проектов бизнес-класса – 30 и 16 проектов экономкласса.
Тихая гавань инвестиций
Для глобальных институциональных инвесторов, опрошенных по всему миру Colliers International, основными факторами для принятия решения по инвестициям в недвижимость в 2015 году являются показатели рынка недвижимости, экономический рост, доходность и ликвидность. Самыми незначительными факторами инвесторы назвали наличие партнеров СП, валютные риски и уровень стрессоустойчивости активов.
Наиболее интересными видами активов для глобальных инвесторов в этом году будут офисы в бизнес-центрах, жилая недвижимость, ТРЦ и девелоперcкие проекты. Самой привлекательной страной для частных инвесторов из стран ЕМЕА, согласно этому опросу, стала Германия – 53% опрошенных предпочли бы инвестировать в недвижимость этой страны. На втором месте Великобритания – 33%, США на третьем месте – 26%, Нидерланды и Франция на четвертом с 23% голосов. По мнению инвесторов из стран Азии, самой привлекательной страной для частных инвесторов названа Великобритания – 56% голосов, на втором месте Китай – 41%, затем идут США (40%) и Гонконг (36%). Аналитика показывает, что предпочтения инвесторов из разных регионов относительно стран для вложения капитала во многом отличаются, объединяет их интерес к Великобритании и США.
Наиболее привлекательными странами для индивидуальных инвесторов по сегменту «курортное направление» названы Турция, Кипр, Испания, Франция, Черногория и Хорватия, по инвестиционному направлению – города так называемой «тихой гавани инвестиций» – Лондон, Париж и Нью-Йорк.
В среднем индивидуальные инвесторы рассчитывают на доходность в 5-6% годовых в сегменте жилой недвижимости и до 10% в коммерческой.
В таких странах, как Великобритания, Чехия, Франция и Латвия, ожидаемая доходность по инвестициям в жилую недвижимость как раз составляет 5-6%. В Италии, Черногории, Болгарии, Испании и Турции – в среднем 10%, высокую доходность показывают инвестиции в жилую недвижимость Германии, США, Кипра, Таиланда и Греции.
Самый низкий порог вхождения в сегмент жилой недвижимости за рубежом зафиксирован в Болгарии, Таиланде и Турции – от 30 тыс. евро до 100 тыс. евро, средний – в Германии, Греции, Испании, Латвии, Финляндии, Черногории и Чехии – от 100 тыс. евро до 250 тыс. евро, высокий – от 500 тыс. евро до 1,5 млн евро – в Великобритании, Италии, США и Франции. По категории «коммерческая недвижимость» порог вхождения составляет в среднем 500 тыс. евро в Португалии, Турции, Болгарии и Испании, самый высокий – во Франции и Великобритании – более 3 млн евро.
