В начале августа вице-министр регионального развития РК Каирбек Ускенбаев озвучил, что в министерстве предлагается создать государственную компанию по страхованию ответственности застройщиков перед дольщиками. Пока концепт данного законопроекта находится на стадии обсуждения. Страховые компании и застройщики до сих пор не могут прийти к общему мнению, какие риски все-таки стоит страховать.
Недобросовестных застройщиков, которые будут готовы привлекать средства дольщиков, станет меньше. Неким фильтром может стать закон, который обяжет застройщиков, занимающихся долевым строительством, страховать свои риски. Обсуждение проекта вышло на новый уровень. Если ранее страховщики вообще отказывались брать на себя риски строительного бизнеса, то теперь игроки страхового рынка озвучили конкретные риски, которые они готовы застраховать.
В СК «НСК» подчеркнули, что компания готова страховать только тех застройщиков, которые соответствуют определенным требованиям. Страховщики отметили, что строительный бизнес пока является высокорискованным и непрозрачным.
«По нашему мнению, застройщика необходимо обязать, чтобы в течение трех месяцев с начала продаж дома совокупная сумма на специальном счете в банке, собранная за счет долевых взносов, составляла не менее 25% от стоимости строительства объекта. Выполнение этих условий позволит застройщику заключить со страховой компанией соглашение о страховании его ответственности и строительно-монтажных рисков. Если же необходимая сумма в размере 25% не будет собрана, то средства дольщиков со специального счета будут возвращены потенциальным покупателям жилья», – сообщил заместитель председателя правления «НСК» Александр Тулешов.
Действительно, в отношении строительных компаний давно пора предпринять дополнительные регулирующие меры. Так, в кризисные годы многие застройщики, возводившие дома по схеме долевого строительства, замораживали стройку либо на нулевом цикле строительства, либо на первой стадии. Суммы, которые расхищали директора строительных компаний, доходили до нескольких миллионов тенге. В итоге недостроенные объекты могли пустовать несколько лет. Вмешаться в данный процесс пришлось государству, которое через банки профинансировало незавершенные дома.
Открыто озвучить список недобросовестных заемщиков в апреле 2013 года решила Ассоциация застройщиков Казахстана. Согласно информации ассоциации, в список застройщиков, не соответствующих критериям оценки надежности, тогда попали Mainstreet, «Астана Курылыс», «Оркен», «Азбука жилья» и Kaz Jordan Construction Company.
Между тем ассоциация застройщиков назвала и надежные строительные компании. Это «Базис-А», BI Group, «Шар-Курылыс», «Стройинвест СК», «Объединение-Сайран», «TS Инжиниринг», «Элитстрой», «Альянстройинвест», «Акмола Курылыс Материалдары» (АКМ), «Найза курылыс», «Стройконтракт», «Бахус-Астана», «Кулагер», «Орда Строй Групп» и «СК Асем Кала».
Страховщики обозначили свои требования, которым должны соответствовать застройщики. «Любая строительная компания как минимум должна проработать на рынке не менее 5 лет. Также застройщик должен иметь положительную репутацию, стабильное финансовое состояние, у нее не должно быть задолженности перед налоговыми органами. Застройщику нужно иметь в собственности земельный участок, на котором осуществляется строительство, либо договор долгосрочной аренды на этот участок. Желательно, чтобы строительная компания имела опыт застройки жилых зданий как минимум 15 тыс. кв. метров», – отметил первый заместитель председателя правления СК «Коммеск-Өмір» Владимир Акентьев.
При этом г-н Акентьев подчеркнул, что страховой компании, перед тем как принять решение о страховании рисков, нужно дать возможность ознакомиться с проектом и объектом застройки. В этом случае, по его словам, страховщики могут пойти навстречу застройщикам, но все еще не готовы брать на себя экономические риски.
Согласно Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик обязан обладать опытом возведения жилых зданий, в том числе в качестве заказчика, не менее трех лет. В документе оговариваются и лимиты по количеству квартир. Строительная компания должна сдать в эксплуатацию не менее 100 квартир.
Наряду с рисками природного и стихийного характера законопроектом предусматривается страхование рисков, связанных с государственным регулированием, хозяйственной и оперативной деятельностью застройщика. «По своей сути многие из этих рисков не являются страховыми, поскольку не отвечают основным критериям риска. Они не характеризуются случайностью их наступления. Например, застройщик может возвести дом в том районе, где квартиры не будут пользоваться спросом. К тому же страховщикам предлагают страховать такие риски, как банкротство застройщика и нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Такие риски характеризуются высокой степенью вероятности их наступления, поэтому, скорее всего, страховщики не захотят брать на себя данные риски», – уточнил директор департамента андеррайтинга СК «Евразия» Владислав Портной.
Страховщики хотят быть уверены в застройщиках
В начале ноября в новой редакции законопроекта о долевом строительстве частично были приняты дополнения страховых компаний. А именно исключен риск «несвоевременного ввода в эксплуатацию объекта». Для страхования ответственности застройщика оставлены риски «банкротство» и «арест недвижимого имущества застройщика».
В СК «НСК» считают, что риск «арест недвижимого имущества застройщика» для страховых компаний может быть потенциально высоким.
«В предлагаемом варианте существует значительная зависимость страховщиков от банка. Строительный объект, в случае дефолта, может быть оценен банком по заниженному коэффициенту (скажем – 0,4%) и продан с дисконтом. Страховщику же придется выплачивать до 100% от страховой суммы дольщикам. При этом ситуации дефолта могут быть разными. Например, небольшая просрочка по займу в размере 5%. Предлагаем исключить риск «арест имущества», заменив его на «банкротство, в том числе в результате ареста имущества», – пояснил г-н Тулешов.
Страховщик отметил, что под банкротством нужно понимать именно принудительное банкротство по обращению кредиторов. Так, по его словам, в данном случае принудительное банкротство является основным индикатором неплатежеспособности, который не зависит от волеизъявления застройщиков.
Для минимизации этого риска и создания пула надежных застройщиков СК «НСК» предложила, чтобы застройщик на стадии нулевого цикла внес не менее 15% от общей стоимости объекта собственными средствами.
«Это повысит ответственность строительных компаний за конечный результат. Сейчас же застройщики настаивают на комбинированной схеме финансирования с использованием кредитных средств. На втором цикле строительства хотелось бы видеть наличие договоров с дольщиками на сумму не менее 25% от общей стоимости объекта. Эта схема позволит аккумулировать на первом и втором циклах строительства в совокупности не менее 40% вложений от застройщика и дольщиков. К тому же по нашему предложению в Министерстве регионального развития РК рассматривается норма, обязывающая застройщиков перед началом строительства вместе со страхованием ответственности перед дольщиками страховать и строительно-монтажные риски», – проинформировал г-н Тулешов.
Хотя, как подчеркнули в СК «Коммеск-Өмір», предложения, озвученные при разработке закона о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, могут и не реализоваться. «При страховании ответственности застройщиков перед дольщиками предлагалось, что страховщик должен провести предстраховую экспертизу, заключить предварительный договор страхования строительно-монтажных и финансовых рисков. Этот пункт вызывает сомнение, поскольку страховая компания не является организацией, специализирующейся на оценке», – подчеркнул Владимир Акентьев.
Сколько стоит?
Несмотря на то, что строительные компании были инициаторами законопроекта по страхованию ответственности застройщиков, некоторые из них могут потерять часть прибыли. Так, застройщики должны будут делать определенные отчисления в фонд. Как стало известно деловому изданию «Капитал.kz», РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» в рамках страхования ответственности застройщика предлагает страховые тарифы не менее 0,5% и не более 1,5% от стоимости жилья. Согласятся ли страховщики на такие условия, пока неизвестно.
По мнению главы СК «Коммеск-Омiр» Олега Ханина, при страховании ответственности застройщиков перед дольщиками стоимость полиса для некоторых организаций может быть снижена. «Осуществлять взносы в такой фонд должны все застройщики вне зависимости от их репутации. Однако размер премий для строительных компаний, имеющих положительную историю, может быть ниже, чем для недобросовестных застройщиков», – пояснил страховщик.
Риски застройщиков могут остаться внутри страны
Не исключено, что зарубежные страховые компании не захотят перестраховывать риски казахстанских застройщиков перед дольщиками. «Мы уверены, что страховщики, работающие за пределами Казахстана, откажутся брать на себя подобные риски. Те казахстанские компании, которые возьмут на себя незначительный объем риска, скорее всего, обратятся к перестраховщикам», – считают в СК «Евразия».
Так, игроки страхового рынка обратили особое внимание на то, что большинство объектов в Казахстане вводится со срывом первоначальных сроков и зачастую с нарушениями. Это, как отметил г-н Акентьев, представляет почти 100-процентный риск. По его словам, данный риск не захочет на себя брать ни одна страховая компания, заранее предвидя огромные убытки.
В то же время, если все риски будут сконцентрированы внутри страны, то вероятность того, что у некоторых страховщиков может не хватить средств для покрытия рисков застройщиков, возрастает. Именно поэтому не всем страховщикам, работающим на рынке общего страхования, могут разрешить брать на страхование рисков застройщиков. Так, как уточнили в СК «НСК», для страховых компаний также предусматривается разработка квалификационных требований по страхованию строительных компаний.
Не исключено, что основными критериями при выборе страховых компаний станут опыт работы на рынке, размер активов, сумма сформированных резервов и репутация компании в страховом секторе.
Изначально предлагалось создать государственную компанию по страхованию ответственности застройщиков перед дольщиками. «Одним из вариантов реализации законопроекта было предложено создать специализированную компанию со 100-процентным участием государства на базе «Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов» — «Казахстанскую строительную страховую компанию». Принципиально схема страхования остается той же, однако концентрация рисков в одной компании может привести к весьма негативным последствиям», – сообщил директор департамента андеррайтинга СК «Евразия».
Между тем, как отметили в СК «НСК», в настоящее время участие государства в данном проекте в виде создания государственного фонда или какой-либо иной форме не предусматривается.
«В проекте «Новые механизмы долевого строительства» предполагалось упростить работу застройщикам, сделав необязательным получение лицензии на строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. По мнению Ассоциации финансистов Казахстана, эта норма является недопустимой и преждевременной на данном этапе. С нашей точки зрения необходимы контроль и соответствующее регулирование со стороны уполномоченного органа участников строительного бизнеса, осуществляющих строительство за счет привлечения денег населения», – сообщил Александр Тулешов.
Учитывая недавнюю критику правительства со стороны главы государства за неисполнение поручений и программ развития, можно предположить, что закон о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками будет принят в 2014 году. Тем более что на фоне мирового кризиса государство сейчас активно ищет небюджетные источники финансирования жилищного строительства.
