Что происходит с рынком аренды жилья в Казахстане?

Средние цены на аренду благоустроенного жилья достигли своего максимума за последние 12 месяцев. Стоимость аренды квартиры или дома со всеми удобствами в декабре прошлого года превысила 5 тыс. тенге за кв. м, сообщает Бюро национальной статистики, пишет ranking.kz.

Помесячная динамика данных свидетельствует о том, что с января по август 2025 года стоимость арендного жилья варьировалась в пределах 4,5–4,6 тыс. тенге за кв. м. С начала осени наблюдался постепенный рост цен, который и дал по итогам декабря рекордно высокие показатели. Эту динамику можно проследить и по индексу цен. Именно в начале делового сезона спокойные значения динамики на уровне 0,8–1% перешли к росту на 2,8% за месяц.

Годовое повышение средних цен на аренду жилья в декабре 2025 года составило 13,1%. И это тоже максимальная ступенька, на которую арендодатели повысили плату за последние 12 месяцев.

К слову: повышение стоимости для арендаторов не должно быть неожиданным. Эксперты портала Krisha.kz при помощи юристов обобщили информацию обо всех обязательных условиях, которые должны предшествовать росту цены на аренду жилья. Чтобы не попасть в ситуацию, когда владелец квартиры поднимает цену со словами: «Если что-то не нравится, съезжайте», — изначально квартиросъемщики могут защитить свои права с помощью договора. В нем должны быть четко прописаны правила: с какой периодичностью может меняться сумма и при каких условиях.

Полтора года назад мажилисмены предлагали установить в стране предельные цены на аренду жилья. Однако никакого широкого обсуждения вопроса регулирования этого рынка услуг в госорганах не последовало, а запрос депутата Нургул Тау исчез с сайта нижней палаты парламента. По сей день тренды стоимости найма жилья диктует исключительно рынок. Стоит отметить: в разных городах страны факторы влияния могут быть разными. Отсюда неодинаковая стоимость квадратного метра арендной квартиры и различный темп удорожания.

Например, согласно данным БНС, самым дорогим среди крупных городов Казахстана в декабре прошлого года арендное жилье было в Алматы: около 6 тыс. тенге за кв. м. Это значит, что стандартная двухкомнатная квартира площадью в 50 кв. м в южной столице обходилась арендаторам в 298,3 тыс. тенге в месяц. Ненамного дешевле было снимать такую квартиру в Астане: 277,6 тыс. тенге. Высокая арендная плата в мегаполисах объясняется социально-демографической ситуацией. Эти города являются центрами притяжения внутренних мигрантов из других регионов РК, и поэтому спрос на наемные квартиры в них остается высоким. Кроме того, в обеих столицах наблюдается наиболее высокая номинальная заработная плата, поэтому платежеспособность граждан выше. Самыми недорогими в конце прошлого года арендные квартиры были в областных центрах регионов с относительно невысоким уровнем развития экономики — Таразе (120,1 тыс. тенге) и Туркестане (137,2 тыс. тенге).

Что касается роста цен на аренду, ситуация неоднозначна. В упомянутых выше Астане и Алматы повышение арендной платы в конце года составило 12%, то есть сложилось даже ниже общереспубликанского уровня. Вместе с тем в отдельных областных центрах увеличение стоимости проживания в наемном жилье можно назвать резким скачком. В Павлодаре аренда квартир взлетела в цене сразу на 42,9%, в Петропавловске — на 40,9%, в Актобе — на 30,4%. В чем причина такой большой разницы между показателями разных городов? Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов в интервью порталу Digital Business объяснил этот феномен локальными факторами — разными сценариями развития экономики и эффектом низкой базы. Например, в Павлодаре и Актобе такой причиной стало появление промышленных проектов, которое повлекло за собой приток временных специалистов.

Другие факторы, оказывающие влияние на вариативность цен на рынке арендного жилья, напрямую зависят от ситуации с куплей-продажей недвижимости. Если у граждан нет возможности купить квартиру, они продолжат арендовать. В 2025 году в первую очередь роль сыграла ситуация с ипотекой — рост ставок и ужесточение условий оформления. Также повлияло и изменение структуры новостроек. Важно не только то, сколько возводят нового жилья, но и по каким программам — коммерческим или для арендного рынка. Именно в прошлом году, по данным спикера, застройщики возводили больше домов для продажи.

Первую часть этого тезиса можно проследить как раз на примере регионов. По данным из отчетов БНС, за январь–ноябрь прошлого года в стране были сданы в эксплуатацию многоквартирные дома общей площадью в 10,9 млн кв. м. Лидерами по объемам также стали самые крупные мегаполисы — Астана (3,8 млн кв. м) и Алматы (2,1 млн кв. м). То есть в этих городах нового жилья в любом случае было больше. А в таких регионах, как, например, Северо-Казахстанская, Восточно-Казахстанская, Павлодарская области, показатели были не самыми высокими. Это также могло косвенно отразиться на рынке аренды.

Ежегодно специалисты БНС проводят выборочные обследования производственной деятельности домохозяйств. По результатам опросов математически высчитывается общий объем услуг физлиц от сдачи своей недвижимости в аренду. Эти данные, хоть и субъективные, позволяют оценить тенденции. Так, последние несколько лет частные арендодатели активно наращивали объем оказанных услуг. В 2023 и 2024 годах они получали от сдачи в наем своего жилья более 94 млрд тенге ежегодно — в полтора раза больше, чем в 2022-м. Такой рост был подтвержден и объективными показателями, и общей ситуацией на рынке арендного жилья — резким притоком релокантов из России.

Полные данные за 2025 год пока не опубликованы. Однако судя по итогам трех кварталов, ситуация изменилась. В опросах казахстанцы заявили о получении гораздо меньшего уровня доходов от предоставления недвижимости в аренду: за три квартала прошлого года было отмечено сокращение стоимостного объема услуг на 27,8%. Так как объективно рынок аренды не сужался, не исключено, что наблюдается уход части арендодателей в тень.