Повлияет ли повышение порога достаточности на стоимость жилья?

Глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов предполагает, что повышение с 2022 года порога достаточности для досрочного изъятия части накоплений из ЕНПФ может привести к росту стоимости жилья на 10-15% в декабре текущего года. Независимый эксперт Жеңіс Шәріпұлы более оптимистичен. Он считает, что большинство вкладчиков уже забрали свои излишки из фонда и не создадут ажиотажного спроса на рынке, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

По мнению главы федерации, повышение порога достаточности связано не только с ростом минимальной зарплаты, но и другим фактором. «Это один из инструментов сдерживания роста цен на квадратные метры. Ведь как только казахстанцам разрешили досрочно изъять излишки, мы увидели спекуляции на рынке жилья со стороны продавцов недвижимости. Эта ситуация привела к скачку цен как на первичное, так и на вторичное жилье», - считает эксперт.

В декабре вкладчики станут активнее снимать средства из ЕНПФ, но их будет мало, ведь многие казахстанцы уже воспользовались пенсионными излишками. «Вкладчики, которые хотели поднакопить и позже перевести средства на спецсчет, в этом году воспользуются таким правом. В результате спрос на недвижимость может увеличиться на этой неделе в два раза. Ведь сложно предположить, какие цены на жилье сложатся в следующем году. Поэтому можно ожидать, что продавцы квартир могут повысить цены на свои объекты. Этот тренд в 2021 году может затронуть как первичное, так и вторичное жилье. В декабре стоимость недвижимости может вырасти еще на 10-15%», - считает Ермек Мусрепов.

Он отмечает, что недвижимость в Казахстане переоценена, и рынок перегрет. Это касается и первичного, и вторичного жилья. «Цена, которую предлагают продавцы квартир, на 20% выше реальной стоимости. Поэтому недвижимость становится недосягаемой для многих граждан. Приведу пример: 9 из 10 сделок по покупке недвижимости происходят с помощью ипотеки», - отмечает собеседник.

Он напомнил, что в этом году карантинные ограничения повлияли на подорожание строительных материалов. «Ощутимую часть в себестоимости квадратного метра играет цена на стройматериалы. А учитывая то, что они в основном импортируются, это сказалось на росте цен на первичку», - отметил Ермек Мусрепов.  

Аппетиты продавцов станут падать

Аналитик предполагает, что весной 2022 года недвижимость в Казахстане уже подешевеет на 10-15% и будет стабильно корректироваться до уровня декабря 2020 года. «Снижение цены на первичном рынке затронет жилье третьей и четвертой категории: это квартиры комфорт-класса. Частично такой тренд может затронуть квартиры элит-класса и бизнес-класса», - считает он.

Еще один фактор, который повлияет на снижение цены – курс доллара. «За неделю курс доллара в обменных пунктах окреп на 10 тенге. И это, скорее всего, приведет к удешевлению жилья... На курс доллара сейчас уже больше ориентируются застройщики, а не продавцы вторички», - считает он.

При этом в следующем году может появиться риск всплеска предложения на «ипотечные» квартиры. «Не все заемщики смогли рассчитать свои финансовые возможности. В Казахстане заметная доля граждан работала именно в строительной  сфере и общепита – по этим отраслям карантинные ограничения ударили в большей степени, и многие остались без работы. Данный фактор также может повлиять на снижение цен на жилье в 2022 году. И, опять же, даже эти выставленные на продажу квартиры большая часть казахстанцев не сможет купить без помощи Отбасы банка или БВУ», - отметил Ермек Мусрепов.

В 2021 году стоит ждать незначительного роста цен на жилье

Независимый эксперт, экс-глава Аналитической службы АО «Ипотечная организация Баспана» Жеңіс Шәріпұлы считает, что ажиотажного спроса на жилье в декабре 2021 года не будет, ведь основную сумму пенсионных излишков уже сняли.

«Ранее на уровне государства заявляли, что досрочно изъять часть пенсионных средств для улучшения жилищных условий смогут 700 тыс. вкладчиков на сумму порядка 1,4 трлн тенге. Уже изъято на покупку жилья более 1,1 трлн тенге. В первом полугодии 2021 года 108 тыс. вкладчиков изъяли досрочно свои накопления из ЕНПФ и полностью потратили их на покупку жилья, не прибегая к ипотеке. Получается, что 90% средств, которые должны были быть изъяты для покупки недвижимости, вкладчики уже использовали. Поэтому в декабре 2021 года вряд ли стоит ждать ажиотажного спроса на рынке недвижимости. Цена на жилье будет корректироваться незначительно, и она будет привязана к инфляции и росту зарплат бюджетников», - отмечает аналитик.

По данным Бюро национальной статистики, средняя зарплата казахстанцев не превышает 250 тыс. тенге. Поэтому за несколько месяцев большинство казахстанцев не смогут накопить сумму выше нового порога достаточности на 2022 год, считает он. «А если учесть, что пенсионные отчисления составляют 10%, то в ЕНПФ будет направлено лишь 25 тыс. тенге», - отметил Женіс Шәріпұлы.

Программу свернут?

Независимый аналитик считает, что повышение порога достаточности с 2022 года связано с постепенным закрытием доступа вкладчиков к досрочному изъятию средств из ЕНПФ. «Объясню, сначала государство повысит порог достаточности с 2022 года. Потом правительство проанализирует и увидит, что многие казахстанцы не смогут изъять средства из ЕНПФ. Необходимость досрочного изъятия денег из ЕНПФ пропадет. И целесообразно будет закрыть эту программу», - отметил Женіс Шәріпұлы.

Он считает, что в 2022 году годовой рост цен на жилую недвижимость составит не менее 5%. «Это касается и первичного, и вторичного рынка. В среднем зарплаты в Казахстане растут на уровне 4-5% в год. В 2020 году этот показатель вырос на 13,2%, за 6 месяцев 2021 года – на 14,7%. Есть прямая корреляция роста зарплаты и роста инфляции. Поэтому цена на недвижимость будет увеличиваться соразмерно с уровнем инфляции в 2022 году», - отметил аналитик.

При этом цены на недвижимость не снизятся, потому что спрос на жилье будут стимулировать ипотечные программы.