Новый год для рынка аренды недвижимости в Казахстане начался с большого переполоха. МВД установило для арендодателей и «кочующих» по стране граждан новые правила: регистрироваться по месту жительства теперь нужно в течение не трех месяцев, а одного. За отсутствие регистрации — штраф: сдающим жилье — 10 МРП, квартирантам — 7 МРП. Новые правила коснулись едва ли не каждого второго казахстанца, ведь регистрация обязательна даже для «коренных» — тех, кто прописан, например, у родителей, а живет на другой квартире в этом же городе. Основная цель нововведения, как пояснил министр внутренних дел Калмуханбет Касымов, — это «мониторинг процессов внутренней миграции для решения социально-экономических вопросов». То есть меры позволят не только отслеживать внутренние передвижения граждан, но и помогут акиматам решать проблемы по нехватке мест в поликлиниках, детских садах и так далее.
Явиться в ЦОН жильцов обязали лично со своим «хозяином». И если для первых совершить такой визит — просто формальность, не сопряженная с большими сложностями, то для большинства арендодателей встал вопрос: стоит ли выходить из тени? Как оформить этот бизнес в налоговой? Какой процент платить государству? Деловой еженедельник «Капитал.kz» проконсультировался с экспертом и представителем налоговой службы.
Аренда в мегаполисах
С сентября по конец прошлого года МВД провело оперативно-профилактическое мероприятие «Участок». Полицейские обошли 2,5 млн квартир, выявили почти 20 тысяч сдающихся в наем, из которых чуть более 18 тысяч не были оформлены в налоговых органах.
Официально зарегистрированы в южной столице почти десять тысяч индивидуальных предпринимателей, зарабатывающих на сдаче жилья. Однако, по оценкам экспертов kn.kz, 85−90% рынка долгосрочной аренды и в Астане, и в Алматы сегодня находится в тени. Серьезные масштабы теневой аренды признают и в департаменте государственных доходов южной столицы.
«Теневой рынок очень большой. Цифры у всех разные, по некоторым данным, в Алматы — примерно от 17 тыс. до 25 тыс. лиц, которые сдают в аренду имущество», — сказал руководитель управления камерального контроля департамента Бектас Айнакулов. По его мнению, основные страхи арендодателей-теневиков связаны, во-первых, с тем, что после «обнародования» в ЦОНе они войдут в некую базу данных нарушителей, по которым будут применены санкции. Как сообщил глава управления, наказание за нелегальный бизнес предпринимателей пока не ждет. Хотя штраф для физлиц мог бы составить 15 МРП согласно статье 463 КоАП РК — «Занятие предпринимательской деятельностью без регистрации».
«Если судья принимает решение о наложении штрафа, выносится постановление. А так мы не ходим и никого не штрафуем», — рассказал представитель налоговой службы.
Он также отметил, что сегодня пришедшим в ЦОНы арендодателям разъясняются действующие налоговые режимы и на месте принимаются заявления.
«Людям сейчас дается возможность самостоятельно, без штрафных санкций устранить нарушения. То есть по тому арендодателю, который, условно говоря, пять лет сдает имущество, но не показывался, мы сейчас не будем прибегать к штрафу. Поэтому наши люди сейчас и ходят по каждому ЦОНу, чтобы объяснить: «Давайте, пожалуйста, пока добровольно. Мы готовы помочь вам заявление заполнить, объяснить», — отметил Бектас Айнакулов.
Еще один страх нелегальных предпринимателей, отмечает специалист, связан со сложностями в процедурах оформления.
«В центрах обслуживания населения наблюдается напряжение. Люди приходят на регистрацию и не знают, как оформиться в качестве ИП. Для этого мы оперативно сработали. Выделили специалистов и на этой неделе приступили к работе. За отдельным столом они принимают заявления от граждан, сдающих жилье, консультируют. С начала года уже оформились как налогоплательщики 162 арендодателя. Если брать помесячную динамику, то наблюдается положительный рост в три раза», — сообщил спикер.
Он также уточнил, что всего за прошлый год новичками в налоговой базе Алматы стали 1352 арендодателя. Общий задекларированный доход от всех предпринимателей, сдающих недвижимость, в 2016 году составил порядка 16 млрд тенге, а в бюджет от этой суммы «упало» 1,9 млрд тенге.
Ситуация на теневом рынке аренды в ближайшие годы будет меняться, уверен представитель департамента госдоходов. Платить налоги, по его словам, казахстанцев «стимулируют» как новые обязательства по регистрации временных жильцов, так и введение с 2020 года всеобщего декларирования доходов и имущества, где каждый гражданин будет обязан отражать источники доходов.
Как легально сдавать жилье?
Для того чтобы законно сдавать квадратные метры, собственник квартиры может выбрать один из трех возможных налоговых режимов: патент, упрощенную декларацию или уплату индивидуального подоходного налога по так называемой «240-й форме».
В первых двух случаях необходимо оформить ИП. С января 2017 года сделать это стало гораздо проще. Государственная услуга переведена на уведомительный порядок, выдача сертификата о регистрации ИП упраздняется, сбор за оформление отменен. Подать уведомление по специальной форме можно через портал электронного лицензирования e-license (это можно сделать как дома, так и в ЦОНах, получив крипто-подпись), так и в явочном порядке на бумажном носителе — через Центры оказания услуг районных управлений государственных доходов Алматы.
Оформив ИП, выбираем налоговый режим. Если будем работать по патенту, то налоговые отчисления от ежемесячного дохода за сдачу жилья составят всего 2%. Это самый распространенный режим среди арендодателей, уточняют в департаменте госдоходов.
Преимущество патента в низком проценте и гибких сроках — он может оформляться на месяц, квартал или максимум на год. Возможный минус — в том, что налоговый сбор платится на будущий период. То есть, зная, что квартира по цене в 100 тыс. тенге будет сдаваться на год, мы должны оплатить при регистрации 24 тыс. в бюджет. И если жилец съедет раньше срока, мы потерпим убытки, так как оплаченный налог по патенту не возвращается.
По упрощенной декларации такого риска нет. Оплата производится постфактум — через полгода после оформления ИП, и только за те месяцы, в которые квартира не пустовала. Однако в этом случае предприниматель обязан иметь кассовый аппарат, либо банковский счет. Процентная ставка «по упрощенке» — 3%.
Форма 240 предусмотрена для тех, кто не хочет оформлять ИП. Это индивидуальный подоходный налог в размере 10%, который декларируется по итогам годовых поступлений от аренды. Собрать и заплатить сразу налог с годовой ренты для многих не так просто, поэтому по данной форме, как заметил представитель департамента госдоходов, зарегистрировались в 2016 году всего около 200 человек.
К слову, по форме 240 оплачивается и доход, полученный от продажи имущества, купленного не более года назад, и только при положительной разнице в продаже.
Снять с учета ИП также стало проще, чем когда-либо. Налоговых проверок по заявлению на закрытие, которые могли длиться больше года, больше нет. ИП арендодателя ликвидируется в течение трех рабочих дней.
«Сейчас все сделано настолько просто, что надо только захотеть. Нужно понять, что не все так страшно, не все так сложно. Законом не запрещено доход получать от сдачи в аренду имущества, просто либо вы облагаете доход 10% без регистрации ИП, либо надо будет зарегистрироваться и от выбранного режима — от 2% до 3%. (…) Если человек сдает имущество легально, то, сами посчитайте, у него сумма налогов выходит меньше, чем сумма штрафа», — сказал Бектас Айнакулов.
Что думает эксперт?
«Для выхода из тени одним правилом временной регистрации не обойтись», — считает аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая. Должна быть специальная программа, которая бы задействовала участковых полицейских, налоговые и финансовые органы. Эксперт прогнозирует, что уплата налогов от аренды может вызвать рост ставок примерно на 7−10%.
«Мы провели опрос арендодателей, из которого выяснили, что большинство из них уже знают о новых правилах, и более половины положительно настроены на регистрацию и заключение договора, если этого требует арендатор. Остальная часть арендодателей пока либо не знает, либо сомневается, стоит ли это делать. Есть и категория тех, кто отказывается регистрировать — таких порядка 10%», — сообщила эксперт.
В категорию «законопослушных», по ее словам, входят арендодатели, для которых аренда является основным бизнесом. Как правило, это предприниматели, владеющие портфелем недвижимости, а также частные арендодатели, сдающие жилье для иностранных граждан или командированных специалистов.
