Изменения, которые внес Национальный банк Казахстана в программу рефинансирования ипотечных жилищных займов, значительно облегчают условия выплаты банковских займов и расширяют перечень тех, кто может рассчитывать на государственную поддержку. Насколько это справедливо – обеспечить максимальным комфортом по выплате ипотеки заемщиков определенного временного периода, и какую историю уже сегодня имеет ипотечное кредитование в Казахстане – об этом в беседе с корреспондентом «Капитал.kz» рассуждает генеральный менеджер Алматинского центра банковского обучения, профессор и доктор экономических наук Акимжан Арупов.
- Акимжан Арупович, давайте начнем с общей оценки, что в целом думаете об изменениях, внесенных в программу ипотечного рефинансирования?
- Мировой кризис, особенно ярко проявившийся в 2008-2009 годах, сейчас второй волной приходит к нам. И та экономическая ситуация, которая была в середине прошлого десятилетия, дает о себе знать именно сейчас. В то время была стабильная и бурно растущая экономика. Наше население получало хорошие доходы и даже сверхдоходы. В это время и активизировалась программа ипотечного кредитования населения, люди с удовольствием брали кредиты, как бы начинали жить будущими доходами. На сегодняшний день мы можем говорить о том, что на 1 января 2016 года основной долг Казахстана только по жилищным ипотечным займам составил 1 трлн 300 млрд тенге. И из этих денег 14% кредитов являются проблемными. То есть 14% заемщиков попали в достаточно сложную ситуацию. В этом кризисе есть как объективные, так и субъективные факторы. И эти люди по большей части не по своей вине попали в такую ситуацию. Возьмем хотя бы такой аспект, как переход на политику инфляционного таргетирования или, проще говоря, это была реально девальвация, причем не первая девальвация. Население оказалось заложником этой системы. Они брали кредит при одном курсе иностранной валюты, а 20% этих займов были взяты как раз в иностранной валюте, ну а далее, мы знаем, что даже по сравнению с августом 2015 года курс национальной валюты упал в два раза. Соответственно, эта категория населения даже не рассчитывала, что придется возвращать этот кредит по тому курсу, который есть сейчас. То есть здесь ни заемщиков, ни банки винить нельзя. И вот поэтому сложилась, если говорить прямо, определенная социальная напряженность. Есть высокая вероятность невозврата этих кредитов. Пострадают как люди, потому что у них могут изъять залоговое жилье, хотя, конечно, там много ограничений, так и банки – они ведь не всегда могут изъять жилье, даже если оно находится в залоге, но деньги они выдали и теперь эти средства не будут возвращены, то есть будут проблемы вплоть до банкротства, если хотите.
- То есть данная программа, уже, скажем так, модернизированная, способна как-то исправить ситуацию?
- Программа имеет своей целью главным образом смягчение условий погашения ипотечных займов для максимально возможного количества людей. Предполагается, что порядка 20 тысяч заемщиков смогут рефинансировать, то есть на более льготных условиях перезаключить договоры с банками. И при этом из 20 тысяч заемщиков не менее 5 тысяч относятся к категории социально уязвимых слоев населения. Таким образом, государство реализует одну из своих основных функций – это защита всех граждан однозначно, но особенно защита социально уязвимых слоев населения.
Кроме решения проблемы общего снижения уровня проблемных кредитов, а 14% – это достаточно серьезная величина, предполагается также проведение определенной политики по снижению уровня долларизации экономики. Я повторюсь, что из всей массы займов 20% – это валютные займы. В целом валютные депозиты населения на сегодня превышают допустимые масштабы, только в последние месяцы ситуация начала меняться. Но в любом случае это ненормальное явление, когда население не доверяет собственной национальной валюте. Поэтому перед данной программой стоит задача – сменить валюту, воспитать большее уважение к тенге. Наши доходы, наши заработные платы мы получаем в тенге, и поэтому, я думаю, заемщики с удовольствием конвертируют свои жилищные ипотечные займы в нацвалюту, тем более что условия более чем благоприятные.
- Давайте на конкретном примере разберем, поймем эти самые благоприятные условия. К примеру, я взяла кредит в период с 2004 по 2009 годы. Позже, став участником программы, я его рефинансировала. Могу ли я говорить о том, что те условия, на которых я изначально брала кредит, они сопоставимы с теми условиями, которые я получила в итоге? Насколько они равнозначны?
- Они кардинально отличаются, это уже вторая программа. В 2009 году в Казахстане уже была реализована аналогичная, и тогда условия займа улучшили более чем 30 тысяч заемщиков.
- И все-таки, если говорить на языке цифр. Согласно первоначальным условиям, ежемесячная выплата у меня составляла 60 тысяч тенге, пережив девальвацию, этот взнос вырос до 100 тысяч тенге условно. После рефинансирования могу ли я вернуться к своим 60 тысячам?
- Прежде всего, нужно понимать, что до разработки и реализации этой программы вы фактически за 20 лет, на которые планировали взять этот кредит, в три-пять раз переплачивали реальную стоимость квартиры. Процентная ставка была выше – 20-25%. И если вы платили 60 тысяч, соответственно, плюс 20-25%, я думаю, реальный платеж был бы значительно больше в итоге. Если вы попадаете под эту программу, если банк вашу заявку удовлетворил, то вы платите не 20-25% ежегодно, а платите максимум 3% годовых. При этом банк второго уровня – участник данной программы, а всего их 9 плюс Казахстанская ипотечная компания, они могут дополнительно предоставить какие-то другие условия. То есть может не 3% годовых, а даже значительно меньше. И при этом, когда вы рефинансируете кредит, те штрафные санкции, пеня и прочие дополнительные начисления банков вам прощаются. То есть списываются как убыток банка.
Многие могут сказать, что при уровне инфляции по состоянию на прошлый год 15,6% вы платите всего 3% годовых, то есть получается 12,6% вы выигрываете. При этом я согласен, бесплатным сыр бывает только в мышеловке.
Откуда же берутся эти деньги? Дело в том, что для реализации данной программы Национальный банк Казахстана перечислил в АО «Фонд проблемных кредитов» 130 млрд тенге. Это наши с вами налоги. И государство для снижения социальной напряженности, для решения проблемы с ипотечными кредитами решило бюджетные ресурсы направить в это русло. Здесь нужно понять, что мы должны позаботиться об этих людях. Многие из них могут просто-напросто остаться без жилья. Ну и те суммы, которые они уже на данный момент выплатили, наверное, в определенной мере покрыли тот основной долг, который они брали взаймы у банков второго уровня.
- Акимжан Арупович, вернемся вновь к цифре 14% – доля проблемных кредитов. За какой период сложился данный показатель, как сильно на него повлияла августовская девальвация прошлого года?
- Видите, речь идет о заемщиках, которые получали кредиты в 2004-2009 годах. То есть прошло 7-12 лет. За это время могла измениться кардинально ситуация, люди могли поменять работу, элементарно могли остаться без работы, могли начать получать заработную плату несколько иную, чем они рассчитывали в то время. В конце концов бывает так, к сожалению, когда основной кормилец, человек, который зарабатывал больший процент денег, мог покинуть этот мир, мало ли как могла измениться ситуация. Поэтому для отбора претендентов для участия в этой программе практически во всех акиматах созданы специальные комиссии, которые индивидуально подходят к каждому заемщику. Выясняют, в каких обстоятельствах тот или иной заемщик вот уже более чем три месяца не возвращает и основной долг, и проценты. И, конечно же, главным образом это то, что 20% заемщиков брали кредиты в валюте.
Кроме того, я помню, когда выдавались первые ипотечные кредиты, это было невероятно выгодно. Допустим, стоимость квартиры была $10 тыс. Можно было внести 30% предоплату, взять кредит, и пока ты расплачивался, стоимость этой квартиры могла увеличиваться в десятки раз. И знаете, даже есть определенные категории людей, для которых это был своего рода бизнес. Они покупали несколько квартир, сдавали их в аренду, имели возможность выплачивать процент и возвращать основной долг. Но в один момент все это кардинальным образом поменялось, пик цен на рынке недвижимости уже пройден, они пошли вниз. И те факторы, которые стимулировали спрос на ипотечные кредиты, теперь начинают работать против. Были времена, когда чуть ли не на каждой автобусной остановке банки предлагали кредиты: 15 минут, копия удостоверения личности – и ты получаешь нужную тебе сумму. Наши банки брали достаточно льготные кредиты, причем как на Западе, так и на нашем рынке, то есть стоимость денег была относительно низкой. Денег было много, девать их было некуда банкам, и они в какой-то момент ослабили жесткую систему отбора, бдительность. Да, брали какой-то залог, но при этом серьезного анализа финансового состояния возможностей того или иного клиента вернуть денежные средства не проводилось. В этом, с точки зрения банка, просто не было необходимости. Была некая эйфория, казалось, что так будет всегда. Но, к сожалению, жизнь жестоко расставила все на свои места.
