На базе существующего в Казахстане Фонда гарантирования ипотечных кредитов создается Фонд гарантирования жилищного строительства. Эту инициативу предусматривает Закон о внесении изменений и дополнений в Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», подписанный президентом 7 апреля 2016 года. Главная задача создаваемой структуры – предоставление гарантий дольщикам по завершению строительства жилого здания в случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого объекта. Насколько надежны эти гарантии и какие что еще предполагает обновленный профильный закон – об этом в интервью корреспонденту делового еженедельника «Капитал.kz» рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
- Ермек Еркебуланович, хотелось бы для начала услышать вашу оценку развития рынка долевого строительства в нашей стране, как сильно он изменился за последние годы?
- Долевое строительство – это очень болезненная тема. Мы, как участники рынка недвижимости, наблюдали всю историю становления данного инструмента в Казахстане. И на сегодняшний день, увы, здесь немало печальных моментов.
В 2003 году мы видели взлет этого инструмента, так называемый бум, затем на протяжении последующих пяти лет он не останавливался и начал падение только с первым экономическим кризисом.
Сама по себе идея долевого участия очень хороша. Первые строительные компании, которые существовали на рынке недвижимости, тоже начали экспериментировать, строить посредством долевого участия. Потом, когда государство поняло, что жилищное строительство и строительная индустрия набирают свои обороты, появилась необходимость в создании закона, который будет регулировать конкретно долевое строительство. Я тоже один из первых участников долевого строительства и могу сказать, что первые проекты, построенные до 2007 года, были исключительными, входили в рамки самого понятия «долевое строительство». Строительные компании-застройщики выдерживали свои обещания, свои обязательства по отношению ко второй стороне договорных обязательств, и объекты недвижимости, которые были начаты, обязательно завершались и вводились в эксплуатацию. Это потом уже началось – некоторые предприимчивые строители, которые на самом деле не знают, что такое стройка, быстро сообразили, что этот рынок пока еще непрозрачен и несильно зарегулирован, как следствие, начались мошеннические действия. Но теперь и рынок недвижимости, и сам инструмент долевого строительства претерпели большие изменения. Наконец-то, ввиду поправок в Закон о долевом строительстве этот сегмент будет качественно зарегулирован и надежно защищен по отношению ко всем участникам долевого строительства.
- И все-таки, что мы имеем сегодня? Я имею в виду, есть ли спрос на этот инструмент – долевое участие?
- Сегодня есть возможность участвовать в долевом строительстве, но пока действуют не те правила, которые необходимы в рамках Закона о долевом строительстве. Мы видим трансформированные договоры, которые на самом деле не являются договорами долевого участия. Они позволяют уйти от тех требований, которые были поставлены застройщикам в рамках самого закона. Поясню. В первой редакции документа были определенные рамки, дополнительные изменения, ужесточались требования к застройщикам, к участию банков второго уровня. Здесь речь идет о строительстве определенного процента жилья – нулевой, первый, третий, четвертый уровень, то есть нужно, чтобы долевое строительство было видно. А что мы имеем? Немало прецедентов, когда люди подписывают договоры, и на том месте, где должен быть построен жилой комплекс, есть только земельный участок, без котлована. Ничего, кроме пустых обещаний.
- Давайте рассмотрим долевое строительство с учетом последних изменений на рынке. Чего все-таки больше – преимуществ или недостатков?
- То регулирование, которое на сегодняшний день проводит государство, это правильные действия. Соотношение отрицательных и положительных моментов в строительной индустрии Казахстана где-то 50/50. Положительные – это все госпрограммы, которые есть в этом сегменте. Отрицательные – то, что на сегодняшний день застройщики, которые обещают в рамках договоров о долевом участии построить, завершить и передать участникам долевого строительства квадратные метры, не исполняют свои обязательства. Но, повторюсь, новшества, которые мы сегодня наблюдаем в Законе о долевом строительстве, все меняют. Это в первую очередь стопроцентная гарантия для участников долевого строительства. В любом случае даже если застройщик уйдет в отрицательную тенденцию и не будет справляться с обязательствами по закону, фонд гарантирования жилищного строительства будет отвечать по всем принятым обязательствам и достроит начатый жилой комплекс, введет его в эксплуатацию и передаст по акту приема передач. Это прописано в законе.
- То есть клиенты строительных компаний, дольщики, могут быть уверены, что без жилья они не останутся?
- Это точно. Опасений как таковых нет.
- А если не устроит качество построенного жилья?
- Эти моменты, которые предусмотрены в процессе исполнения договорных обязательств, ложатся на уполномоченные компании, на застройщика. То есть компания и несет ответственность за качество строительства. И все претензии, которые будут выдвинуты физическими лицами, они будут приняты и должны быть решены в рамках гарантийных обязательств по завершению строительства. Государство здесь ни при чем, здесь регулятивные меры будут приниматься по отношению к самим исполнителям, уполномоченным компаниям.
- Известно, что в полномочия создаваемого фонда будет входить следующее – предъявление квалификационных требований к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости, наличию опыта и применение механизма контроля за целевым использованием денег дольщиков. А кто всем этим занимался до сегодняшнего дня, до того, как было принято решение создать фонд?
- На сегодняшний день есть уполномоченный орган, который выдает лицензию на привлечение денег дольщиков. То, чем будет заниматься фонд гарантирования, – это самые основные критерии, по которым будут отбираться участники долевого строительства. Допуски очень серьезные. В случае, если зайдет какой-либо застройщик с какими-то проблемами, по этим обязательствам будет отвечать государство. Критерии при этом очень правильные, они расшифровывают, какая компания может зайти, с каким опытом, сколько квадратных метров она должна построить. Это на самом деле очень серьезные моменты, для того чтобы компания, которая заходит, смогла своими силами, своими финансовыми потоками, своим профессиональным опытом построить и передать построенное жилье.
- Также предполагается, что фонд будет формировать специальный резерв за счет гарантийных взносов, целевым назначением которых будет исключительное покрытие расходов, связанных с урегулированием гарантийного случая. Что это за гарантийные взносы и кто должен их выплачивать?
- Гарантийный взнос будет вносить уполномоченная компания, которая будет участвовать в проекте строительства долевого жилья. Естественно, в этом фонде предусматривается определенная «подушка», которая выделяется государством, – в размере 15 миллиардов тенге. Но по большому счету это гарантийный взнос определенного строительного объема, который должна внести уполномоченная компания. Пусть это будут свои средства или привлеченные, но это должно быть проплачено фонду, и тогда уже он будет рассматривать критерии, по которым участник долевого строительства будет получать определенные лицензии и разрешения.
- А насколько выгодно тогда уполномоченным компаниям-застройщикам создание данного фонда?
- Рынок и сам инструмент долевого строительства находятся в состоянии стагнации. Долевое строительство – это коммерческое строительство, оно не может иметь определенную стоимость квадратного метра, это уже сами застройщики должны выносить на рынок свою стоимость, свой потенциал, который они закладывали. Застройщики должны понимать, что для того чтобы участвовать в этой программе и брать на себя обязательства, нужно быть финансово устойчивым. В рамках закона есть три входа в программу строительства – первое: посредством фонда гарантирования жилищного строительства, второе: посредством участия банка второго уровня через финансирование банка и третье: это возведение каркаса, практически 70% строительства, после чего дается разрешение на привлечение дольщиков. Все строители должны понимать, что это большая ответственность. Фонд гарантирования жилищного строительства будет наиболее корректным с точки зрения финансового вливания инвестора.
- В понятие «гарантийный случай» включены такие наиболее частые прецеденты, как нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилого здания, нецелевое использование денег, несостоятельность застройщика, установленная решением суда. Что все-таки чаще всего является причиной наступления гарантийного случая?
- Cегодня практически все строительные компании строят не в рамках профильного Закона о долевом строительстве. Наиболее частые проблемы – это нецелевое использование денег и вытекающие отсюда последствия, когда при «нецелевке» возбуждаются уголовные дела и проводятся суды, устанавливается несостоятельность застройщика. Это все как единый ком. Тенденция нарушения сроков ввода в эксплуатацию есть, но она терпимая. Бывают моменты, когда дом почти построен, остались определенные виды работ для сдачи в эксплуатацию, но это уже дает надежду на то, что дольщики получат свои квадратные метры и в скором времени заселятся. Вся проблема долевого строительства в нецелевом использовании средств. Если бы застройщики все инвестиции использовали в нужном направлении, на выполнение своих обязательств, то никаких вопросов бы не возникало.
- А как вы считаете, это больше вопрос в изначальной непорядочности застройщика, в его желании получить деньги и ничего не дать взамен, или все-таки нехватка опыта, неумение грамотно распределить средства?
- Скорее всего, второй пункт. Немало застройщиков, которые действительно хотят построить, но они не могут правильно распределить проект и денежные потоки, которые нужно считать и правильно направлять. Недобросовестность застройщика, конечно, тоже имеет место. Если взять весь рынок строительной индустрии, то порядка 0,5% – это те, которые по таким схемам просто обманывают наших жителей.
- Какие наиболее резонансные случаи за последние год-два на вашей памяти?
- Мы уже устали по новостям смотреть эти случаи, если честно. Их много, и с каждым годом, когда и экономическая ситуация в стране становится сложнее, все больше проблем всплывает с долевым строительством. Самые резонансные, я могу сказать, связаны с Астаной, этот город – лидер по проблемным объектам. В прошлом году, когда прокуратура проводила проверки, там более 150 застройщиков не соответствовали Закону «Об архитектурной, строительной деятельности», и в том числе Закону «О долевом строительстве».
- Что касается более глобальных задач, которые преследуют и законотворцы, и инициаторы данного фонда. Считается, что обновленный механизм жилищного строительства обеспечит снижение рисков в данной отрасли, повысит доступность жилья широким слоям населения, будет способствовать увеличению темпов жилищного строительства. Как вы такие амбиции оцениваете?
- В программу долевого строительства каждого застройщика не затащишь. В первую очередь каждая компания будет просчитывать свои риски. Это на самом деле очень сложный процесс, потому что деньги берутся у участников долевого строительства на определенной стадии, а квадратные метры должны передаваться уже через два года, в зависимости от проекта.
Те задачи, которыми наделен фонд, – это правильные вещи. Например, требование по выделению определенных участков под строительство. На сегодняшний день есть жесткие условия – участки должны быть в шаговой доступности от коммуникаций. Если построили в поле девятиэтажку, конечно, через некоторое время ее снесут, потому что она не соответствует требованию застройки. Развитие инфраструктуры, подведение коммуникаций за счет государства дают участникам, застройщикам также ту вероятность, что квадратный метр будет дешеветь. Потому что подведение коммуникаций – очень затратная вещь, и она требует больших вложений. Иными словами, одно зависит от другого, но в целом амбиции эти вполне оправданы, на мой взгляд, если будет системный, качественный подход к реализации поставленных задач.
