Фото: Валерия Змейкова
Как в 2020 году изменилась стоимость квартир на первичном и вторичном рынке жилья? Повлияла ли пандемия на количество сделок по жилью? Какие тенденции в строительстве появились в этом году? Корреспондент «Капитал.kz» обсудил эти и другие вопросы с экспертами.
Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости
Стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости «элит», «бизнес» и «комфорт» классов в этом году незначительно выросла, по нашим оценкам, на 7,3-7,5%, то есть в пределах годовой официальной инфляции. Речь идет о жилых объектах, построенных в Нур-Султане, Алматы, Шымкенте. Спрос на них сохранился на уровне 2019 года, казахстанцы покупали квартиры этих трех классов за счет собственных средств или на кредиты от КИК, Отбасы банка.
На рост цен на новостройки повлияло укрепление доллара, поскольку некоторые стройматериалы, инженерное оборудование застройщики покупают за рубежом. К тому же строительство домов с системой «умный дом» также оказывает влияние на стоимость новостроек элит, бизнес и комфорт-классов.
Цена на новостройки экономкласса в течение 2020 года находилась примерно на том же уровне, что и в 2019 году. Но были периоды, когда на стадии строительства застройщики понижали стоимость квадратного метра на 10-15% от планируемой цены для того, чтобы привлечь покупателей. После завершения строительства стоимость квартир возвращалась на прежний уровень.
Среди жилья элит, бизнес-классов были популярны квартиры площадью до 150 кв. метров, комфорт – до 100 кв. метров, эконом – до 70 кв. метров. Например, в Алматы высоким спросом пользуется недвижимость в Медеуском и Бостандыкском районах. В Алмалинском районе в основном наблюдается точечная застройка. Там популярны небольшие жилые комплексы, площадь которых не превышает 20 тыс. кв. метров. В этом районе представлены все классы недвижимости, кроме «эконом». Также в 2020 году активная застройка наблюдалась в Турксибском районе. Среди новостроек там пользуется спросом жилье экономкласса.
Стоимость жилья на вторичном рынке по сравнению с 2019 годом в среднем упала на 10%. Это было связано со многими факторами. Во-первых, в период пандемии некоторые казахстанцы потеряли работу и остались без основного дохода. Во-вторых, владельцы недвижимости по-прежнему завышают стоимость своих квартир. По нашим данным, в процессе переговоров продавца и покупателя цена на объект может снизиться на 10-15% от ранее заявленной.
В период карантина покупатели стали реже просматривать квартиры на вторичном рынке из-за риска заражения COVID-19. В среднем на 20%. Но, несмотря на снижение платежеспособности некоторых казахстанцев, по сравнению с 2019 годом спрос на квартиры почти не изменился. Это связано с действием госпрограмм «Баспана», «Баспана хит», которые подталкивали спрос на квартиры вверх.
Проблем с просмотрами новостроек или строящихся объектов практически не было. На рынке есть технологии, с помощью которых можно просматривать новостройки виртуально. То есть через приложение или сайт застройщика.
Мы постоянно получаем информацию по ценам, спросу от застройщиков Казахстана. По их данным, те дома, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2021 году, уже куплены. Особым спросом пользуются квартиры экономкласса, которые приобретаются по госпрограмме «Баспана». Ведь по этой программе сейчас можно купить жилье еще на стадии его строительства.
По нашим оценкам, за год стоимость арендного жилья снизилась на 15-20%. Это связано с тем, что те арендаторы, которые ранее снимали в аренду квартиры, в период пандемии пытались договориться с арендодателем о снижении цены. Владельцы квартир готовы предоставлять скидки, чтобы удержать своих арендаторов. Соответственно, стоимость аренды на рынке в среднем упала на 15%, спрос также просел. Часть казахстанцев, арендовавших жилье, уехали на места постоянного проживания.
Генеральный директор консалтинговой компании «Tetin» Лев Тетин
Рынок жилой недвижимости Казахстана в 2020 году выдержал много потрясений: пандемия, резкое укрепление доллара, изменение потребительских предпочтений на жилые объекты. Это привело к сокращению предложения на рынке жилья в сегменте новостроек. В результате стоимость квартир на первичном рынке страны за год выросла на 14%. В Нур-Султане цена за квадратный метр в новых квартирах увеличилась на 9%, в Алматы – на 7%. На рост цен повлияло несколько факторов. Во-первых, резкое укрепление доллара, которое привело к росту себестоимости квадратного метра новостроек. Ведь до 50% материалов для строительства домов импортируется. Во-вторых, госпрограммы, повышающие доступность ипотечных займов. С их помощью часть казахстанцев смогли приобрести долгожданное жилье.
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья за 11 месяцев этого года в сравнении c тем же периодом 2019 года уменьшилось на 5,6%. Об этом свидетельствуют данные Бюро национальной статистики.
К концу 2020 года цены на жилую недвижимость первичного рынка достигли максимума в столице и Алматы. Стоимость квадратного метра на новостройки в Нур-Султане составила 389 тыс. тенге, в Алматы – 363 тыс. тенге.
В настоящее время стоимость многих жилых объектов не соответствует их качеству и заявленному классу. В ноябре-декабре 2020 года в Казахстане на первичном рынке было предложено для покупки около 60% жилья бизнес и элит-классов, и около 40% объектов эконом и комфорт-классов. Хотя около 70-80% спроса на рынке жилой недвижимости в 2020 году наблюдался на жилье эконом и комфорт-классов. Этот спрос стимулируется ипотечными программами банков, особенно льготными.
Многие девелоперы уже задумались над изменением жилых пространств в своих будущих проектах. Например, они пересматривают зонирование жилых комплексов, квартир, чтобы сделать их более комфортными. Этот тренд, думаю, должен распространиться на жилье как эконом, так и элит-класса.
Основной тренд на рынке арендного жилья, который наблюдался в 2020 году, – высокая миграция арендаторов в более низкий сегмент жилья. Из-за снижения доходов часть населения пыталась оптимизировать свои расходы на арендуемые квартиры. Люди либо договаривались о снижении стоимости аренды либо меняли локацию на более дешевую. Только 10-15% арендодателей потеряли своих арендаторов и были вынуждены снизить свои цены на 15-20%.
