Вопрос недвижимости – один из самых насущных в любые времена, особенно в период финансовой нестабильности. Выгодно ли сейчас инвестировать в жилье, есть ли рост активности на рынке недвижимости и что в целом происходит на этом рынке в интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» рассказала директор консалтинговой компании «ColliersInternational Казахстан» Баян Куатова.
- Насколько сейчас выгодно инвестировать в недвижимость?
- Именно сейчас это достаточно выгодно, но для этого необходимо обращать внимание на качество недвижимости. Соотношение «цена – качество», месторасположение всегда важны. Тем более сегодня, когда рынок недвижимости поднимается со дна. Этот тренд мы наблюдаем последние год-два. В связи с чем в целом можно сказать, что недвижимость сейчас интересна как инвестиционный инструмент. Однако вряд ли ее можно рассматривать с целью быстрой перепродажи. Есть исключения, когда инвестор ищет так называемый стрессовый актив, чтобы вложить небольшие деньги в его улучшение для последующей перепродажи. Есть примеры таких сделок. Стрессовые активы в недвижимости появились во время кризиса, когда многие заемщики не смогли выплачивать кредиты банкам.
- Какая недвижимость сейчас более интересна в этом смысле?
- Все зависит от того, в какую недвижимость готов заходить инвестор. Если говорить о крупной недвижимости, то есть бизнес-центры, предлагаемые по выгодной цене, недооцененные торговые центры, имеющие выгодное месторасположение, успешной работе которых мешает слабый менеджмент или нежелание собственника дальше вкладывать деньги в этот актив. Но такие активы необходимо внимательно изучать – рассматривать их как бизнес, а не как квадратные метры, анализировать их финансовые потоки, смотреть перспективу развития на 3-5 лет, выдержит ли такой объект растущую конкуренцию. Нужно изучать каждый отдельный случай индивидуально. Ведь даже если бизнес-центр на первый взгляд выгоден для инвестиций, то там и «входной билет» стоит от $15-20 млн. А если говорить, например, о коммерческих помещениях на первых этажах жилых домов, там ценник может начинаться от $100 тыс. за небольшое помещение. Необходимо также учитывать возможности инвестора, конечную цель его инвестиций. Купить и держать, и чтобы доходность была выше ставки депозита. Или, наоборот, продать сразу же после покупки с хорошей маржой.
- Есть ли сейчас рост активности на этом рынке?
- Если мы говорим о простых покупателях, которые рассматривают покупку квартиры, то, когда ситуация на рынке неопределенная, а люди уже задавались вопросом «покупать – не покупать», то, скорее всего, они поспешат купить себе квартиру, подстегнутые ситуацией. Тем более когда строительные компании сообщают, что еще некоторое время готовы продавать квартиры по старому курсу, по старым ценам до девальвации. В таком случае покупатели поспешат этим воспользоваться.
Что касается инвесторов, в основном, мне кажется, большинство игроков на рынке хотят сохранить и приумножить свои деньги. Ставки депозитов сейчас не очень интересны для крупных инвесторов. Поэтому есть отдельная категория покупателей недвижимости, которая сейчас активно ищет объекты для вложения денег. Такие инвесторы могут получить доходность более-менее привлекательную на свои вложения, больше 10% годовых.
Тем не менее, говоря об общей активности на рынке на текущий момент, надо иметь в виду, что ситуация, которая была на рынке недвижимости в 2006-2007 годах до кризиса, вряд ли повторится.
- А стратегия вашей компании как-то изменилась в связи с девальвацией?
- В нынешней ситуации будет расти спрос на наши услуги, особенно в сфере консалтинга, потому что именно в неопределенной рыночной ситуации крупным игрокам рынка недвижимости особенно важно принимать взвешенные решения, которые позволят выиграть в дальнейшем. Если говорить лично обо мне, то для меня это четвертый случай, когда происходят большие колебания курса валюты. Уже есть опыт, что делать в такой ситуации.
- Что же делать?
- Если вы посмотрите на цены на недвижимость, то они привязаны к доллару. А доходы компании напрямую зависят от суммы сделки, от объема сделок, поэтому колебания курса по нам не ударили. Тем более что мы работаем по коммерческой недвижимости, спрос на которую с каждым днем растет. Еще очень важно быстро реагировать на изменения рынка и предлагать те услуги, которые нужны нашим клиентам именно сейчас.
- А как обстоят дела в сегменте жилой недвижимости?
- По рынку жилья ситуация следующая. На первичное жилье, квартиры в новостройках цены будут подниматься, но возможна корректировка через несколько месяцев. Тут сработает рыночный механизм спроса-предложения. Спрос на этот вид недвижимости был небольшой и до девальвации. Качество новых квартир и месторасположение будут ключевыми при принятии решения о покупке.
Жилье в сегменте эконом-класса вряд ли подорожает, так как и до девальвации спрос был невысокий. Маловероятно, что доходы покупателей такого жилья поднимутся быстро в нынешней рыночной ситуации.
Что касается более дорогого жилья от $3000 за 1кв. м, то там точно будет повышение. Но насколько именно, не могу сказать, это уже рынок скорректирует. Есть уже объекты, где собственники объявляют, что поднимут цены на 10-15%, возможно, будет и более серьезное повышение. Но вряд ли это будет происходить в массовом порядке. Все зависит от конкретного объекта, от запаса прочности застройщика, от его возможности выполнять финансовые обязательства перед финансирующим банком, от количества импортных материалов в общем объеме строительных расходов.
Строительные компании заняли выжидательную позицию. Сейчас все игроки рынка смотрят, как будут вести себя другие участники. То есть если поднимут цены одни компании, то другие, чтобы не отставать, могут воспользоваться этим и тоже поднять цены.
- То есть можно сказать, что строительные компании стоят перед выбором: либо повышать цены, но терять клиентов, либо все-таки повысить цены?
- Если с покупателем уже есть договор, предусматривающий предоплату, то вряд ли по такому договору поднимут цену, так как нельзя нарушать его условия. А вот по новым договорам могут повыситься цены. Но опять же все будет происходить по рыночным правилам. Строительные компании будут смотреть на свою внутреннюю ситуацию по продажам. Если месторасположение недвижимости удачное, конкуренции нет, продажи идут хорошо, то любая компания имеет право поднимать цены на свои объекты вне зависимости от девальвации. Если же какой-то объект недвижимости не продавался даже по старой цене до февраля 2014 года, то совершенно нелогично будет поднимать цену сейчас. В общем спрос и предложение на рынке будут сами все корректировать.
- Баян, верно ли, что спрос на рынке недвижимости превышает предложение?
- Это как посмотреть на само понятие «спрос». Необходимо учитывать только реальный платежеспособный спрос, а это те люди, которые могут купить себе квартиру за минимальную цену – $50-70 тыс. Также необходимо учитывать тот факт, что сейчас усложнились условия по ипотеке. Поскольку основной объем спроса реализовывался за счет ипотеки, сокращение ипотечного кредитования приведет к сокращению количества людей, которые сейчас смогут покупать квартиры.
- Где сейчас больше игроков – в коммерческом секторе или в жилом?
- В жилом, конечно. Хотя бы потому, что покупателей жилой недвижимости больше. Жилая недвижимость всегда больше по объему в больших городах.
- Та недвижимость, которая уже построена, вероятно, найдет покупателя. А как вы считаете, насколько активно будет строительство новых зданий?
- Сегодня большинство проектов строятся на занятые у банков средства, при этом у каждого объекта есть свои сроки реализации. Естественно, и банки, и строительные компании очень трезво смотрят на текущую экономическую ситуацию, есть опыт в недвижимости. Потому мне кажется, сейчас нет каких-то заоблачных планов ни у кого. То, что уже строится, будет завершаться и продаваться в разумные сроки. Что касается будущих проектов, то тут уже труднее сказать.
