Казахстанцы неадекватно оценивают свои квартиры
АВТОР
ФОТОГРАФ

Владимир Третьяков

11.01.2016 • 11:48 21781

Казахстанцы неадекватно оценивают свои квартиры

Центр деловой информации Kapital.kz побеседовал с партнером Группы компаний «Центр Оценки»

Кризис в Казахстане затронул не только финансовый сектор, но и рынок оценки. Замедление темпов кредитования снизило оборот оценочных компаний на треть. Впрочем, их денежные потоки могут просесть еще более ощутимо. В 2016 году оценку ущерба при дорожно-транспортных происшествиях теперь будут производить только страховщики. Корреспондент центра деловой информации Kapital.kz побеседовал с партнером Группы компаний «Центр Оценки» и компании «Центр Оценки Алматы» Бауыржаном Бектаевым и выяснил, принуждают ли банки заемщиков коммуницировать с их оценщиками, сколько может составлять разрыв в оценке суммы ущерба у разных игроков и почему систему тендеров в Казахстане нужно кардинально пересматривать.

- Бауыржан, не могли бы вы уточнить, занимается ли ваша компания, помимо жилых объектов, оценкой коммерческих зданий?

- Мы оцениваем все виды имущества – это жилая и коммерческая недвижимость, заводы, автотранспорт, оборудование. Также наша организация занимается оценкой долей участия в бизнесе, акций, ущерба при ДТП. Для составления финансовой отчетности по МСФО некоторым компаниям необходима переоценка основных средств – мы также ее осуществляем. За счет такой процедуры организация может увидеть реальную стоимость своих активов. Иногда в выходные мы оцениваем имущество тех людей, которые попали в следственный изолятор и их нужно срочно выкупить под залог. У нас есть три офиса: в Алматы, Астане и Караганде.

- Какую долю ваша компания занимает на рынке оценки?

- Делать какие-то ориентиры в этом направлении достаточно сложно, так как обороты на этом рынке не настолько прозрачны, как в банковском или страховом секторе. Но если посмотреть на те исследования, которые проводит рейтинговое агентство "Эксперт РА", мы входим в топ-10 оценочных компаний Казахстана. Годовой оборот нашей организации исчисляется суммой в районе 70 млн тенге.

- Если рассматривать структуру вашего портфеля, насколько она диверсифицирована?

- Наибольшую долю от портфеля в денежном выражении занимают, конечно, корпоративные клиенты – около 60-70%. Данный тренд объясним – этот сегмент более рентабельный, чем розничный. Один корпоративный чек может стоить 20-30 отчетов физических лиц.

- Давайте перейдем к рынку. Сколько компаний сейчас работает на казахстанском рынке оценки?

- По различным данным, в этом секторе функционирует 700-1000 игроков. Предположительно, в Алматы, Астане в отдельности задействовано около 50-70 компаний, то есть на два города, по самым скромным подсчетам, 100 оценщиков.

- Вы сказали, что годовой оборот вашей организации может достигать 70 млн тенге. Сколько может составлять оборот крупного оценщика?

- Скорее всего, 200-300 млн тенге в год, но это самые крупные по меркам рынка оценки компании, которые имеют свои офисы в большинстве городов Казахстана за счет своей аффилированности с банками.

- Как ослабление нацвалюты в августе 2015 года повлияло на рынок оценки?

- Проседание тенге было шоком для всех, оценщики не исключение. Рынок просел на 20-30%, в целом объем рынка, полагаю, в настоящее время можно оценить в 3 млрд тенге. Тенденция на снижение связана с тем, что многие оценщики аффилированы с банками. Замедление темпов кредитования потянуло за собой и рынок оценки. Почти половина клиентов каждого оценщика – это заемщики. Впрочем, пострадали и те оценщики, которые не были связаны с банками, – количество клиентов, оценивающих залоги, у них резко упало. У нашей компании выручка не уменьшилась – мы независимы от кредитных структур в той степени, как другие.

- Наблюдается ли сейчас сокращение игроков на рынке оценки?

- Не исключено, что к середине 2016 года рынок может недосчитаться нескольких компаний. Но пока тенденции на убывание не вижу.

- По вашим оценкам, из 50 оценщиков, работающих в Алматы, сколько аффилированных?

- Очень сложно сказать, скорее всего, около 10-20%. Как и раньше, банки пытаются навязывать своим клиентам именно тех оценщиков, к которым заемщики должны обращаться. Хотя в Законе РК «О банках и банковской деятельности» четко указано, что любой казахстанец вправе самостоятельно выбрать оценочную компанию, с которой он намерен сотрудничать. И не обязательно оценщик может находиться там, где размещен объект. Так, имущество может быть в Петропавловске, а оценщик может быть зарегистрирован в Алматы – всегда можно выехать и сделать оценку.

- Какова вероятность, что заемщику будет отказано в кредите, если он обратится в оценочную компанию, не входящую в список банка?

- Это не исключено. Бывают ситуации, когда заемщика могут направить в аффилированную с банком оценочную организацию, даже если у него на руках имеется отчет независимого оценщика. Однако это все меньше практикуется, есть только несколько банков, которые закрыты для некоторых оценочных компаний.

- Бытует мнение, что аффилированные оценщики занижают стоимость оценки. Насколько это мнение оправдано?

- Недобросовестных оценщиков немного, но они все же встречаются. Связанные с банками компании могут занизить стоимость реальной оценки на 20-30%. Здесь всех можно понять – все преследуют разные интересы. Все-таки в современных условиях лучше подойти к оценке более консервативно, так как не знаешь, что будет завтра.

c4e45ee38ed0608d9c2357fd24a.JPG

- Насколько стоимость квартир, которые продаются в настоящее время, обоснована?

- По моим наблюдениям, рынок недвижимости у нас в стране не совсем адекватный. Сразу после того как тенге обесценился с 150 до 180 тенге и нацвалюта стала постепенно терять свои позиции, многие продавцы квартир удерживали цены в долларах на преддевальвационном уровне. То есть, к примеру, до того как упал курс тенге, жилье продавалось по 100 тыс. долларов – 15 млн тенге. После того как произошла девальвация 2015 года, квартира в тенговом выражении должна была продаваться по 15 млн тенге, а в долларовом выражении она логически должна была уже стоить около 42 тыс. при нынешнем курсе. Некоторые казахстанцы этого не понимают и все измеряют долларами. Именно поэтому многие объекты сейчас простаивают, на них нет спроса, они слишком недоступны из-за сверхзавышенных цен. Были клиенты, которые после ослабления тенге автоматически поднимали цены на свои квартиры с 18 млн тенге до 27 млн тенге. И они думали, что это правильно. Но с течением времени все поймут, что изменение курса доллара автоматически не повышает стоимость недвижимости.

- За счет чего сейчас конкурируют оценщики?

- Основная проблема – это демпинг. Некоторые оценочные компании делают оценку в два раза дешевле, чем в среднем по рынку. Например, оценка квартиры в среднем стоит 5 тыс. тенге, но вы можете найти тех, которые предлагают свои услуги за 2,5 тыс. тенге. Но 2,5 тыс. тенге – это очень мало, рентабельность таких оценщиков не превышает 30%. Адекватная норма рентабельности должна быть на уровне 70%. Объективная стоимость оценки жилой недвижимости составляет не менее 10 тыс. тенге. Мы как-то общались с коллегами из других оценочных компаний, чтобы решиться повысить норму прибыльности через повышение стоимости отчетов об оценке, но не пришли к единому мнению. Ведь если один оценщик поднимет тариф до 10 тыс. тенге, а другой оставит на отметке 2,5 тыс. тенге, то клиенты будут идти туда, где дешевле, невзирая на качество.

- Такой демпинг присущ оценке и розничной и коммерческой недвижимости?

- Да, демпингуют повсеместно.

- В каких пределах может колебаться стоимость оценки бизнес-проекта, завода?

- Оценка магазина, офиса в условиях демпинга может стоить от 10-15 тыс. тенге. Если это более крупный действующий объект, то стоимость оценки может стартовать от 100 тыс. тенге. Оценка более простых объектов может занять 2-3 дня.

- А как насчет тендеров, насколько сильно там демпингуют?

- Очень часто выигрывают оценщики, которые предлагают свои услуги в десятки раз дешевле, чем оговорено тендером. Это неуместно. Например, заявленный лот на оценку может составлять 7 млн тенге, а выиграть его может оценщик, предложив сделать оговоренный объем работ за 200-300 тыс. тенге. И уже становится понятно, что качество оценки в этом случае будет низким. Такой проект, скорее всего, будет с низкой нормой рентабельности. Могу привести конкретные примеры по тендерам. Например, АО «Алматыметрокурылыс» как-то проводило тендер на сумму 1,5 млн тенге, в итоге тендер выиграла компания, которая готова была произвести оценку за 149 тыс. тенге. Раньше, когда мы только начали участвовать в тендерах, мы думали, что есть максимальный шаг от той цены, которая оговаривается в тендере. Но, как оказалось позже, такого лимита нет. Иногда задаюсь вопросом, как те компании, которые выигрывают тендер на сумму в десятки раз ниже заявленной, могут в полной мере выполнить все свои обязательства. Ведь очень часто в один лот может входить оценка нескольких объектов, которые могут быть размещены в разных регионах. Все эти объекты необходимо осмотреть – это все транспортные затраты, расходы на командировку, на оплату труда персонала, которые не учитывают многие оценщики, выигрывая тендеры.

- Как вы думаете, какие меры необходимо предпринять, чтобы оценщики не могли выигрывать тендеры на сумму, значительно ниже обозначенной?

- Может, стоит оговорить максимальный шаг от размера лота, например, 50%. Можно сделать так: если лот составляет 1 млн тенге, то минимальная цена, по которой можно выиграть тендер, не должна быть менее 500 тыс. тенге. Нужно кардинально пересматривать всю систему организации тендеров.

- Эта проблема обсуждалась среди сообщества оценщиков, с регулятором?

- Есть специальный форум оценщиков, где мы поднимаем тему по тендерам. С Министерством юстиции РК пока вопрос не обсуждался. Ранее при министерстве был Комитет регистрационной службы и организации юридических услуг, который выдавал лицензии оценщикам и принимал все пожелания по их деятельности. Сейчас этот комитет реорганизовали в департамент. Согласно новым поправкам в Закон РК «Об оценочной деятельности» министерство юстиции может вообще не отвечать на вопросы оценщиков по спорным ситуациям. Нам не с кем теперь коммуницировать и решать спорные вопросы.

- Вы принимали какое-либо участие в обсуждении поправок в закон, которые необходимо внести?

- Нет, нас не привлекали.

- Какие еще коллизии встречаются при участии в тендере?

- Например, одно из последних требований для участия в тендере, которое обозначил один из заказчиков, – руководство оценочной организации должно состоять в оценочных ассоциациях других стран. Это могут быть объединения в Китае, Германии, Канаде, Австралии. Сразу возникает мысль, что тендер с такими условиями был сделан под кого-то. Таким образом, казахстанская государственная лицензия отходит на второй план и практически ничего не стоит при участии в госзакупках. Это нелепо.

Помимо условий тендера, есть еще моменты, которые хотелось бы откорректировать, – нужно стандартизировать процедуры оценки. В настоящее время для оценки движимого имущества используются одни стандарты, для недвижимости – другие, для оценки нематериальных активов – третьи. Мы считаем, что необходимо сформулировать отдельные критерии по оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Для бизнеса должны быть свои стандарты оценки. Если бы у нас с банками были единые стандарты по оценке, то не было бы конфликта интересов. Сейчас Республиканская палата оценщиков, насколько мне известно, занимается продвижением данной инициативы.

- Ранее вы сказали, что аффилированные с банками оценщики порой занижают оценку на треть. Какой разрыв в оценке может быть между двумя независимыми оценщиками?

- Разрыв может доходить до 30%. Но хотелось бы, чтобы в стандартах оценки указывалось, что при экспертизе отчетов допустима планка, скажем, в 20% или в другом размере. То есть необходим стандарт по экспертизе отчетов. Разрыв в 30% может быть связан с более оптимистичным или более пессимистичным взглядом на оценку.

- Казахстан все динамичнее интегрируется, сначала ЕАЭС, потом ВТО… Как вы считаете, могут ли оценщики, например, из России прийти на наш рынок в 2016 году?

- Пока тенденции проникновения российских компаний не наблюдаем. Но, возможно, что они могут зайти в капитал казахстанских оценщиков.

- Происходит ли в настоящее время унификация требований по оценке в рамках ЕАЭС?

- Насколько мне известно, пока нет.

- Принимали ли вы участие в оценке объектов «Астана ЭКСПО-2017»?

- Да, в 2014-2015 годах. Наша компания проводила оценку объектов ЭКСПО-2017.

- Не могли бы вы пояснить, заранее ли оговаривался ваш бюджет на оценку, был ли он урезан в связи с кризисными явлениями в стране?

- Бюджет не сокращался, основная часть работы была проведена еще в 2014-2015 годах.

- С 2016 года независимых оценщиков отстранят от оценки ущерба при ДТП, теперь на этот рынок допустят только страховщиков. Как вы относитесь к этой инициативе?

- Все оценщики против такого нововведения. Самый главный риск – страховые компании будут намеренно занижать сумму ущерба, для того чтобы выплачивать пострадавшему как можно меньше средств. В первые месяцы 2016 года, конечно, страховщики могут производить адекватную оценку, но это долго не продлится. Кстати, согласно этому же Закону «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств» погрешность в оценке у страховых компаний может доходить до 50 месячных расчетных показателей (МРП). Если учесть, что в этом году МРП составит 2121 тенге, то степень отклонения достигнет 106 тыс. тенге. Если же страховщики превысят данную планку, они будут оштрафованы на 20 МРП, более 40 тыс. тенге. В то время когда глава государства говорит о том, что необходимо развивать малый и средний бизнес, получается, что его поручение выполняется не в полной мере. Развитию малого бизнеса препятствуют законодательно. Ведь оценщики, которые занимались только оценкой ущерба при ДТП, – это представители именно малого бизнеса.

- Из 50-70 оценщиков, которые работают в Алматы, сколько специализируются только на оценке ущерба при ДТП?

- Точных данных у меня нет, наверное, компаний 10-15. И, если им запретят заниматься своей деятельностью, то есть они не смогут оценивать ущерб при ДТП, 10 оценщиков точно уйдут с рынка. То есть мы теряем участников малого бизнеса. Остальные могут договориться со страховыми компаниями для работы на субподряде.

- Получается, что вы и ваши коллеги-оценщики не принимали участия в обсуждении инициативы по полной передаче функций по оценке ДТП страховщикам?

- Дискуссии на эту тему были, но точных сроков внедрения данной инициативы не оговаривалось. Окончательного решения во время наших встреч с регуляторными органами принято не было. То, что оценщиков хотят отстранить от оценки ущерба при ДТП с 2016 года, мы узнали в начале декабря в СМИ, когда по этому поводу была проведена пресс-конференция.

- Какие обороты на рынке по оценке ущерба при ДТП?

- Месячный оборот каждой компании, специализирующейся на этом виде бизнеса, может достигать 1 млн тенге. Мы как оценщики, которые не специализируются на оценке ущерба при ДТП, зарабатываем около 600-700 тыс. тенге в месяц. В среднем общий месячный оборот рынка в Астане может доходить до 20-25 млн тенге. В Алматы данные аналогичны.

- Ранее вы упомянули, что страховые компании могут занизить сумму ущерба. Насколько мне известно, есть еще одна проблема – они при проведении оценки не учитывают стоимость некоторых деталей. Насколько достоверна эта информация?

- Мы часто вступаем в спор со страховыми компаниями, доказывая им, что ту или иную запасную часть или деталь машины необходимо менять. Страховщики почти всегда выступают за ремонт, чем за замену комплектующих – за счет этого и занижается стоимость ущерба. К тому же зачастую оценщики, аффилированные со страховыми организациями, делают осмотр машины поверхностно, даже не осматривая капот. В отчете они пишут, что могут быть скрытые повреждения, тем самым освобождая себя от ответственности.

- Сколько может составлять разрыв в сумме оценки ущерба при ДТП между оценщиками и страховщиками?

- Размер ущерба у страховых компаний может быть ниже в 2-3 раза. Очень часто разрыв составляет 10-40%. Конечно, иногда мы сходимся в оценке стоимости ущерба. Но бывают случаи, когда из-за 5-10 тыс. тенге страховщики начинают оспаривать оценку – не хотят, как они считают, переплачивать. У нашей компании было около двух судебных заседаний со страховыми компаниями – они не хотели оплачивать нашу оценку. Мы выиграли суды, так как оценили ущерб объективно. Мы дорожим своей лицензией и делаем достоверную оценку.

- Кто был инициатором судебного процесса?

- Страховщики.

- Насколько разнилась сумма ущерба при судебных разбирательствах?

- В разы. Автомобиль в результате аварии был полностью уничтожен, остались только сиденья и пара колес. Мы оценили стоимость годных остатков в 2 тыс. долларов при рыночной стоимости авто 10 тыс. долларов, страховщики – на 7 тыс. долларов. Но повторюсь, что сумма в 7 тыс. долларов неадекватна, так как машина не подлежала восстановлению. Было три судебных слушания по этому делу, и на третьем мы доказали свою правоту и выиграли процесс.

- Ведутся ли какие-то переговоры с Республиканской палатой оценщиков, для того чтобы вам вернули рынок оценки ущерба при ДТП?

- В эту организацию было отправлено письмо, сообществом независимых оценщиков ведется переписка с Министерством юстиции РК. Несмотря на то что поправки в Закон «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств» вступили в силу 1 января 2016 года, пока нет методики Нацбанка по новым стандартам расчетов. Страховые компании не обсуждали и не утверждали между собой эту методику, и не факт, что с первого раза утвердят, а закон уже вступил в силу. Однако странно, как можно запускать такой документ с неподготовленной основой?

Скорее всего, методика будет готова в феврале, и после этого мы с оценщиками Астаны направим письма в Министерство юстиции РК, палаты оценщиков, Национальный банк, какие пункты должны быть откорректированы или ликвидированы. Наша основная задача – к февралю собрать все подписи алматинских и астанинских оценочных компаний. Вообще, необходимо созвать пресс-конференцию с участием Республиканской палаты оценщиков для обсуждения поправок, которые планируется внести в законодательство. Согласно Гражданскому процессуальному кодексу РК основанием для отвода судьи от дела является его заинтересованность в нем. Это справедливо. Эта идея должна быть перенесена и на обозначенные выше инициативы. Страховая компания не должна определять сумму ущерба при ДТП, которую впоследствии сама и будет выплачивать, ведь она и есть заинтересованное лицо.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

квартиры страхование недвижимость ДТП оценка Центр оценки Алматы Бауыржан Бектаев

11.01.2016 • 11:48 21781

Поделиться
Казахстанцы неадекватно оценивают свои квартиры
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus