В буквальном переводе с английского языка «стрит-ретейл» означает «уличная торговля». В настоящее время под стрит-ретейлом понимаются небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий. Подобный формат подходит в большей степени для предоставления разнообразных услуг либо продажи товаров массового потребления физическим лицам. Эксперты рынка недвижимостиНур-Султана поделились своим видением перспектив развития данного коммерческого сегмента.
По словам генерального директора компании Tetin Льва Тетина, в последние годы сегмент торговой недвижимости формата «стрит-ретейл» развивается в условиях жесткой конкуренции с рынком крупноформатных торговых объектов: для сегмента торгово- розничных помещений характерны ограниченное предложение и сравнительно низкие темпы прироста (5-7% в год), в то время как объем площадей в торговых центрах увеличивался стремительными темпами (пятикратный рост за 10-летний период). Между тем многие операторы, концепции бизнеса которых либо мало зависят от трафика, либо являются трафикообразующими, по-прежнему предпочитают развитие в формате стрит-ретейла, например, магазины категории luxury или специализированные объекты (пункты выдачи товаров электронной торговли, магазины танцевальной одежды, оружейные бутики, антикварные салоны и т.д.). Однако большинство розничных концепций выигрывает от размещения в торговом центре. Как считает эксперт, планируемый к вводу объем торговых площадей в ТЦ/ТРЦ также окажет прямое влияние на стрит-ретейл и приведет к снижению арендных ставок и росту вакансии.
«По итогам 2019 года суммарный объем площадей формата «стрит-ретейл» в Нур-Султане составил 522 тыс. кв. м, средний размер помещений – 195,2 кв. м, прирост новых предложений за 2018 год – 28,5 тыс. кв. м. Площадь помещений варьируется в среднем от 50 до 400 кв. м, а самым популярным форматом среди арендаторов является площадь 100-300 кв. м. На протяжении 2018 года предложение ожидаемо превышало спрос, эта тенденция продолжилась и в 2019-м. Мы наблюдали динамичную ротацию операторов: в ряде случаев арендатор оставлял менее привлекательное помещение в пользу лучшей локации», – говорится в аналитическом отчете компании Tetin.
Инвесторы чаще рассматривают стрит-ретейл в центре города, однако при правильной оценке локации хорошую доходность может обеспечить магистральный ретейл на проспектах с высоким трафиком, на второй линии с возможностью парковки и аренды помещения в спальных районах в центре жилого массива.
«С полной уверенностью можно говорить о том, что рынок останется в руках арендаторов. Есть предпосылки к росту доли вакантных площадей и снижению ставок аренды за счет большого объема ввода новых объектов стрит-ретейла – 25 тыс. кв. м в год. Возможно появление новых интересных предложений на формирующихся торговых коридорах (пр. Туран, пр. Мангилик Ел, бульвар Нуржол, пр. Кабанбай батыра и ул. Сарайшик), где идет активная жилая застройка, что в свою очередь приводит к повышению автомобильных и пешеходных потоков. При выходе на столичный рынок международные бренды по-прежнему будут рассматривать помещения стрит-ретейла в качестве площадок для открытия первых магазинов», – уверен Лев Тетин.
По прогнозам Тетина, к 2023 году совокупный прирост площадей стрит-ретейла составит 150 тыс. кв. м. Основное предложение помещений под объекты стрит-ретейла на основных торговых улицах в Нур-Султане составляют помещения офисного назначения. В апреле текущего года в столице под объекты стрит-ретейла предлагалось к аренде более 50 помещений офисного назначения. Средняя площадь помещений составила 150 кв. м. Средняя ставка аренды составила 4975 тенге за кв. м. Диапазон ставок помещений офисного назначения практически не отличается от торговых и варьируется от 2000 до 13 500 тенге за кв. м.
«Объем инвестиций в первые этажи столицы растет. Основной причиной является миграция инвесторов с жилой в коммерческую недвижимость, где стрит-ретейл является наиболее привлекательным. При правильном выборе помещения и оператора стрит-ритейл становится эффективным финансовым инструментом с окупаемостью в 7-9 лет. Девелоперы и застройщики начинают учитывать требования ретейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает высокое качество объекта, короткий срок экспозиции после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости», – поделился аналитик.
Руководитель отдела по реализации коммерческой недвижимости холдинга BI Group Данияр Давлеталиев считает развитие стрит-ретейла при росте населения естественным процессом. При этом он отмечает, что конкретно под этот вид деятельности площади в BI Group не выделяются, они формируются рынком. Все помещения сдаются в нежилом формате, его целевое назначение определяют собственники.
«Сейчас по рынку наблюдается рост стоимости кв. метра в среднем на 15-17% по сравнению с 2018 годом. Думаем, это связано с инвестиционной активностью в данном классическом «консервативном» направлении. Чувствуется тенденция перехода с инвестиционных покупок квартир на коммерческие помещения. И это естественно, ведь окупаемость и капитализация объектов коммерческой недвижимости намного выше в сравнении с квартирами», – констатирует представитель BI Group.
Данияр Давлеталиев назвал и другие факторы высокого спроса на коммерческие площади.
«Большой спрос обусловлен также нестабильностью банков второго уровня, ведь квадратные метры – это альтернатива депозитам, которая при верном выборе и консультации может быть намного выгоднее. Особенностями развития данного сегмента являются многие факторы, в том числе рост населения Нур-Султана в среднем на 50 тыс. человек в год, в то же время он является консервативным и менее рисковым видом инвестиций. Также высокая привлекательность коммерческой недвижимости обусловлена развитием МСБ, стартапов и привлечением многих франшиз. Кроме того, на развитие сегмента оказывают влияние строительство Международного финансового центра, переезд Национального банка РК, который вызовет некий демографический и, соответственно, экономический всплеск в столице», – считает спикер.
Инвесторы часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильное и доходное. Считается, что продуктовые магазины самые устойчивые: даже в сложные периоды люди продолжают покупать продукты. По мнению владельца сети магазинов «Наш маркет» Бауыржана Нуркенова, будет происходить систематическое укрупнение игроков рынка продуктового стрит-ретейла, они будут уходить из бессистемных одиночных магазинов в сети. По словам предпринимателя, уже сейчас бизнесменам следует создать единый закупочный союз, продвигать кооперацию, осуществлять совместную закупку товаров, услуг. По его словам, в данный момент в столице насчитывается 2500 уличных продуктовых магазинов, работающих по «серой» схеме: фискальные чеки не выбиваются, требования СЭС и пожарной безопасности не соблюдаются, трудовые договоры не заключаются, в результате государство недополучает многомиллиардные налоги.
«Пока рынок пассивен и не понимает эту необходимость, каждый хочет работать сам по себе, никто еще пока не хочет объединяться. В сетевом магазине будет правильный мерчандайзинг, сервис, ниже цены. Это то, что произошло везде: в Европе, Украине, России. То, что у нас произойдет в ближайшие 3-4 года, «дукенов» (одиночных магазинов, – ред.) практически не останется. Рынок будет укрупняться, у одиночных магазинов шансов выжить в этой конкурентной борьбе нет. Новым игрокам сейчас выгоднее заходить на этот рынок в рамках сетей и франшизы», – резюмировал он.
