В последний год европейские рынки недвижимости начали показывать признаки оздоровления. Испания, Италия, Нидерланды и другие страны рапортуют о повышении спроса, а, следовательно, и о росте цен на квадратные метры. Болгария также ожидала, что присоединится к этой позитивной тенденции. Однако сегодня на рынке наблюдаются столь разнонаправленные тенденции, что спрогнозировать, каким будет сектор недвижимости в ближайшие годы, затрудняются даже эксперты.
Рынок болгарской недвижимости сформировался в начале 2000-х годов, когда курортное жилье этой черноморской страны стало пользоваться популярностью у жителей Туманного Альбиона – англичан и ирландцев. Затем случился кризис и европейцы стали массово продавать свои квадратные метры, что вызвало падение рынка. Однако отрасль спасли россияне, которые так же массово стали скупать курортное жилье. Сегодня 300 тыс. граждан РФ владеют объектами недвижимости в Болгарии, и можно сказать, что рынок в основном ориентирован на них.
И вот пришел 2014 год. Кризис на Украине, санкционная война, падение курса рубля, запрет на выезд множества категорий российских чиновников в страны Евросоюза и общая нестабильность привели к тому, что спрос со стороны граждан РФ упал на 50%. «Нестабильная ситуация привела к тому, что поток российских покупателей серьезно снизился. Владельцы хотели бы продать процентов 30-40 вторичного жилья, но не делают этого из-за того, что тогда при нынешних ценах они потеряют значительную сумму. Ситуацию могли бы исправить банки, начав выдавать доступную ипотеку, например, как это делается в Турции, но, видимо, этому мешают правила Евросоюза», – говорит директор агентства недвижимости RTL-Estate Игорь Березовский.
Также, по словам эксперта, клиенты устали от низкого качества строительства. Дело в том, что долгие годы застройщики ориентировались на курортников, которые приезжали на один-два летних месяца, поэтому не предъявляли особых требований к жилью, а ориентировались по большому счету лишь на цену. Такая ситуация постепенно вела к общему ухудшению качества строительства. Стены толщиной в один кирпич, протекающие крыши и водопроводные трубы, низкие потолки и неработающие лифты – конечно, не все дома здесь такие, но, если не пользоваться услугами проверенного риелтора и адвоката, нарваться на недобросовестного застройщика довольно легко.
Совокупность политики, экономики и действий самих участников рынка и привели к оттоку клиентов.
Впрочем, директор риелторского агентства MercadaGroup Мартин Младенов надеется на улучшение ситуации и считает, что в будущем году рынок восстановится. «На мой взгляд, падение спроса со стороны россиян – это временный тренд. Всю весну мы наблюдали увеличение спроса, однако затем начались политические разногласия между Европой и Россией, и спрос упал. Однако мы не видим массового выброса на рынок вторичного жилья, как это было во время кризиса 2008 года, когда граждане Великобритании бросились продавать свои апартаменты, несмотря на падение цен. Многие россияне переезжают сюда на ПМЖ, а это значит, что за ними приедут их родственники, которые также будут покупать жилье», – отмечает г-н Младенов.
Но не россиянами одними жив рынок недвижимости Болгарии. За последний год значительно активизировался внутренний спрос. Дело в том, что в прошлом году обанкротился один крупный банк, а в отношении еще одного была предпринята СМС-атака, в точности повторяющая ту, что произошла в Казахстане в марте. Это толкнуло представителей среднего класса вывести деньги с депозитов и подумать об инвестициях в недвижимость. Благо, что купить небольшую квартиру на побережье можно за 20-30 тыс. евро по цене 500-700 евро за квадрат. Хорошо стало продаваться жилье и в столице страны – Софии.
Еще один тренд последних двух лет – появление на рынке значительного числа покупателей из Казахстана. При этом стоит отметить, что жители республики все чаще едут в Болгарию для продолжительного проживания. Только в 2013 году 241 гражданин Казахстана получил в этой балканской стране разрешение на долгосрочное или постоянное пребывание. Это примерно 70 семей. В 2014 году, скорее всего, это число вырастет.
Кроме россиян и казахстанцев, в последнее время в Болгарию с целью долгосрочного пребывания потянулись и жители других стран СНГ. «Запросы клиентов кардинально меняются. По моему опыту, сегодня клиенты стали более избирательны. Они все меньше покупают исключительно летние апартаменты в каких-то комплексах на берегу моря, а все больше хотят иметь жилье для круглогодичного проживания. Мы отмечаем уменьшение спроса, зато средняя сумма сделки выросла», – рассказывает учредитель агентства недвижимости Mybalkanhome.com Эльдар Заеров.
Соответственно меняется и география покупок недвижимости. Если раньше в ходу были квартиры на таких курортах, как «Солнечный берег» или «Золотые пески», то сейчас клиенты стараются брать жилье ближе к крупным городам, где на зиму не закрываются магазины и кафе, можно вести бизнес, устроиться на работу или поступить в университет. Лидируют в этом плане София (все-таки столица), а также черноморские Варна и Бургас. При этом последний город пользуется особой популярностью именно у жителей СНГ.
«Мы сконцентрировали свою деятельность на Бургасской области. Дело в том, что здесь хорошая экология, мягкий климат, а город Бургас растет и получает инвестиции на развитие, в том числе и по линии Евросоюза. Именно сюда сейчас идет наибольший поток иностранных клиентов, желающих купить болгарскую недвижимость», – продолжает г-н Заеров.
По мнению экспертов, сегодня достаточно сложно спрогнозировать, как будут себя вести цены в следующем году. Все будет зависеть от того, как будут развиваться события как в самой Болгарии, так и на международной арене.
«Хорошо продаются квартиры в комплексах, где делают ставку на уют, озеленение и высокое качество строительства. Зачастую они даже не рекламируются, а клиенты их все равно находят через друзей и знакомых», – рассказывает Игорь Березовский.
По словам Мартина Младенова, цена на качественную недвижимость растет постоянно как в Болгарии, так и во всем мире. «Если дом расположен в хорошем районе, на первой линии, а рядом есть хороший пляж, то цена будет расти, потому что таких мест, доступных под застройку, мало, – резюмирует директор риелторского агентства MercadaGroup. – Мировая ситуация может улучшиться, может ухудшиться, но Черное море и пляжи никуда не денутся, и люди все равно захотят приехать на отдых».
