В Казахстане могут ужесточить ответственность физических лиц за незаконную сдачу жилья в аренду. С такой инициативой недавно выступило министерство экономики и бюджетного планирования во главе с министром Ерболатом Досаевым. «Предлагается законодательно ужесточить ответственность физических лиц, предоставляющих жилье в наем и получивших имущественный доход, по уплате сумм индивидуального подоходного налога и постановке на регистрационный учет в налоговых органах», – заявил Ерболат Досаев. Сегодня казахстанцы сдают в аренду жилье и офисные помещения без оформления соответствующего договора и предоставления фискальных чеков, что позволяет получать дополнительные доходы и уклониться от уплаты налогов в бюджет, отметил он.
Как рассказала в интервью «Капитал.kz» Наталья Шамаилова, член совета Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, в этом заявлении не уточняется, какого вида меры будут применяться. «Нашей ассоциацией подписан меморандум с Налоговым комитетом Астаны о проведении мероприятий по совместной разъяснительной работе», – рассказала она.
Сдача в аренду квартиры дает возможность казахстанцам получать определенный стабильный ежемесячный доход. «Этот доход облагается налогом, сумма налога определяется в зависимости от налогового режима. В Казахстане налог по патенту составляет 2% от заявленного дохода, а по упрощенной форме – 3%. Например, если стоимость аренды 2-комнатной квартиры эконом-класса в спальном районе составляет 100 тыс. тенге в месяц, то налог по упрощенке составит 3 тыс. тенге в месяц. Согласитесь, это достаточно приемлемая сумма», – отмечает г-жа Шамаилова.
Снизится ли уровень теневой экономики?
В настоящее время в крупных городах Казахстана аренда жилья находится вне контроля государства и отношения между арендодателем и арендатором складываются не в правовом поле, что влечет массу негативных последствий как для экономики, так и для общества в целом, говорит Думан Ахметов, партнер международной юридической фирмы Integrites, Казахстан. «Предлагаемая мера в первую очередь направлена на снижение уровня теневой экономики в республике, частью которой в настоящее время являются нелегальные операции с недвижимостью. Легализация сделок, связанных со сдачей жилья в аренду, в результате принесет больше положительного для нашего общества, нежели отрицательного», – говорит он.
Следует понимать, что сдача жилья в аренду является предпринимательской деятельностью. Предпринимательство же в свою очередь предполагает соответствующую регистрацию, включая налоговую, и уплату установленных налогов в бюджет. «Регистрация граждан, занимающихся сдачей жилья в аренду в качестве предпринимателей, приведет к увеличению объема поступающих в местные бюджеты налогов, что позволит финансировать социальные сферы и запускать новые государственные программы», – говорит г-н Ахметов. Он также добавил, что ставка подоходного налога в Казахстане относительно других государств не самая высокая, что позволяет легально осуществлять предпринимательство и зарабатывать нашим гражданам. Вопросы же налогового администрирования, связанные с постановкой на учет предпринимателей и их отчетностью, также проработаны достаточно детально.
«Полагаю, что на сегодняшний день в нашей республике для граждан, которые стремятся заниматься бизнесом легально, созданы все условия и изо дня в день законодательство меняется только в сторону их улучшения», – считает г-н Ахметов.
Легализация отношений по аренде жилья приведет к снижению преступности, говорит спикер. «Каждое проявление теневой экономики сопровождается коррупцией, присутствием криминала, который крышует незаконный бизнес и активно ведет свою преступную деятельность. В настоящее время незаконная аренда жилья связана с проституцией, созданием притонов, распространением наркотиков, сокрытием преступников. Полагаю, в любом случае в результате легализации сделок по аренде жилья число вышеперечисленных социально опасных явлений значительно сократится, и в этом случае арендодатели будут бдительнее и более ответственно подходить к предоставлению своей недвижимости в аренду», – считает г-н Ахметов.
По его мнению, граждане должны понимать, что легализация их доходов является большой пользой в первую очередь для них лично. В свете последних законодательных инициатив, а также изменений легализация доходов имеет существенное значение. «В качестве первой причины, по которой гражданам следует перевести свой бизнес в законное русло, является не только страх ответственности за незаконную сдачу жилья в аренду, но и грядущие изменения, связанные со всеобщим декларированием доходов граждан Казахстана», – говорит г-н Ахметов.
К 2017 году в республике планируется переход на всеобщее декларирование доходов, то есть все граждане должны будут декларировать свои доходы и имущество. В дальнейшем при приобретении имущества, которое подлежит декларированию, собственник при необходимости будет обязан показать и источник происхождения средств, на которые была совершена покупка.
В качестве второго аспекта эксперт отмечает, что с апреля текущего года вступают в силу изменения в банковском законодательстве. Данные изменения касаются в том числе и условий выдачи кредитов гражданам. Речь идет о выдаче гражданину кредита в зависимости от его долговой нагрузки (имеющихся кредитов), которая не должна превышать 50% от его официальных доходов. «Таким образом, банки будут оценивать кредитоспособность гражданина в зависимости от размера его текущих кредитов (обязательств) и его доходов. В этом случае доход гражданина от легальной сдачи жилья в аренду будет являться положительным аспектом при выдаче кредита и напрямую будет влиять на размер последнего», – рассказывает г-н Ахметов.
Спать спокойно или…
По мнению г-жи Шамаиловой, нужно говорить о том, как облегчить этот процесс для арендодателей, а не ужесточить меры воздействия. «Ведь открытие ИП – дело нескольких дней, а дальше идут покупка, регистрация, программирование кассового аппарата и POS-терминала. Кроме времени, это еще и существенный материальный расход. Если кассовый аппарат можно приобрести за 20 000-23 000 тенге, то POS-терминал – за 70 000-80 000 тенге», – говорит г-жа Шамаилова.
Следующий сложный вопрос для собственника жилья – это ведение налоговой отчетности. Как считает спикер, человеку, не сведущему в бухгалтерии, сложно разобраться в нормах и порядке заполнения кассовых книг, отчетов и пробивании самого фискального чека. А когда собственник прекращает сдавать в аренду свою квартиру, то процесс снятия с регистрационного учета не облегчает ситуации.
«Получается, что вроде и не против собственники квартир платить налог, но гораздо удобнее не заявлять об этом в налоговые органы. Поэтому надо упростить процедуру ведения подобного рода деятельности и по возможности помочь гражданам с ведением отчетности. А ужесточение мер однозначно не улучшит ситуацию», – полагает эксперт.
Когда арендодатель регистрируется в качестве ИП, спрос на его помещение значительно выше. С арендодателями надо вести разъяснительную работу со стороны налоговой инспекции и объяснять, какие выгоды они получат, объясняет г-жа Шамаилова.
«Специалисты нашего агентства, выступая как посредники при сдаче квартир в наем, стараются разъяснять сторонам вопрос налогообложения и механику данной процедуры. Мы объясняем, что лучше оплатить 2-3% от заявленного дохода, при этом быть защищенным и спать спокойно», – говорит г-жа Шамаилова.
С коммерческими помещениями и квартирами бизнес-класса ситуация другая. Они почти все работают в легальном поле. Любая компания, снимающая в аренду помещение или квартиры для своих сотрудников, при наличии официальных документов на аренду может поставить эти затраты на расходную часть своей компании.
Легализация арендных отношений позволит гражданам защищать свои права и интересы всеми законными инструментами. Это касается как арендодателей, так и арендаторов, считает г-н Ахметов. «Регистрация в налоговых органах и заключение договоров аренды позволят урегулировать все правоотношения между сторонами арендной сделки. В случае нарушения какой-либо стороной своих обязательств, например, порча арендатором имущества в нанимаемом жилье либо несвоевременная передача арендатору жилья в пользование, сторона, чьи права нарушены, сможет сослаться на договор аренды и обратиться в суд за защитой своих прав и интересов», – говорит спикер.
В целом не совсем ясно то, как государственные органы будут бороться с незаконной сдачей жилья в аренду, а затем контролировать эту сферу. Ведь попытки ужесточить ответственность и принять соответствующие поправки в закон являются лишь декларацией, которая должна быть претворена в жизнь конкретными механизмами, о которых речи не было.
