Унифицированные стандарты ипотечного кредитования
Реалии кредитного рынка требуют от его участников активизировать работу в тех направлениях деятельности, которые в докризисный период не имели такой актуальности. Как известно, в 2009 году вопрос выдачи новых кредитов несколько потускнел на фоне вопроса возврата уже выданных. Особенно это касается займов, обеспечением по которым выступает недвижимость. Одним из результатов ухудшения качества кредитного портфеля в 2009 году стала совместная договоренность банков с государственным участием о принятии унифицированных стандартов работы на рынке ипотечного кредитования.
АО «БТА Банк», АО «Альянс Банк», АО «Темирбанк» и АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» сообщили о выработке нескольких пакетов системных решений, которые направлены на работу с заемщиками, у которых возникли значительные финансовые трудности по погашению ипотечных займов. Общий ипотечный портфель четырех финансовых институтов составляет порядка 507 млрд. тенге, выданных 141 тысяче заемщиков, что соответствует около 45% всего казахстанского рынка ипотеки. В течение 2009 года в результате участия этими банками в государственных программах поддержки, в том числе и в программе рефинансирования ипотечных займов, на облегчение долговой нагрузки клиентов было направлено 54 млрд. тенге. В результате этого улучшить условия кредитования смогли 15 тысяч заемщиков.
Кроме того, кредитные организации самостоятельно разрабатывали программы работы с проблемными заемщиками. Сегодня около 40 тысяч заемщиков этих финансовых институтов имеют просрочки по погашению кредита свыше 30 дней. «С большей частью из них уже проведена работа. За 2009 год четырьмя организациями было отменено пени в размере 32 млрд. тенге. И 13 тысяч заемщиков уже имеют индивидуальные графики. То есть к их займам были применены те или иные методы реструктуризации», – поясняет Кунсулу Капбасова, управляющий директор, член правления АО «БТА Банк».
Необходимость в выработке единых стандартов работы с ипотечными займами организаторы обусловливают рядом объективных проблем казахстанского рынка ипотечного кредитования, главными из которых являются низкая платежеспособность заемщиков и продолжающееся ухудшение качества кредитных портфелей отечественных банков.
Разработка инструментов работы с плохими кредитами, по словам специалистов, сопровождалась определением ряда принципов, которыми кредиторы руководствуются при работе с проблемным ипотечным портфелем.
Первый принцип – принцип последовательности, который, в свою очередь, делится на три этапа. Первый этап – реструктуризация проблемного займа за счет применения различных способов облегчения долговой нагрузки. Если эти меры не оказывают положительного воздействия, то кредитная организация переходит ко второму этапу – к реализации залогового имущества. Третий этап – это управление активом, принятие имущества на баланс кредитной организации, в случае невозможности реализации залогового имущества. «Хочу подчеркнуть, что переход от первого этапа ко второму, от второго к третьему невозможен без исчерпания всех возможностей текущего этапа», – поясняет Сагындык Кусаинов, президент АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека».
Второй – принцип индивидуального подхода, когда для каждого из клиентов будет применяться тот комплекс инструментов, который может помочь конкретному заемщику. Кроме того, существует принцип социальной помощи. «Мы выделяем определенный слой клиентов, которым бы мы хотели предложить отдельные инструменты, носящие более социальный характер, нежели коммерческий. К этому сегменту мы относим, прежде всего, многодетные семьи, семьи, где есть инвалиды, семьи, которые потеряли кормильцев», – пояснил г-н Кусаинов. Принцип справедливости, который предусматривает, что при поиске компромиссов с клиентом по отмене пени, по уменьшению вознаграждения и кредитной нагрузки на клиента, банк, тем не менее, будет требовать погашения всей суммы долга. И принцип разумных уступок. «Мы готовы уступать, но при условии недопущения дефолта или невыполнения своих обязательств перед кредитной организацией, надзорными органами, кредиторами и прочими партнерами», – подчеркнули эксперты.
Основываясь на этих принципах и объективной ситуации на рынке, АО «БТА Банк», АО «Альянс Банк», АО «Темирбанк» и АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» планируют ввести в работу с заемщиками три основных инструмента. Первый пакет рассчитан на заемщиков из социально уязвимых слоев населения, обладающих единственным жильем, приобретенным в ипотеку. Данной категории заемщиков будет предложен механизм реструктуризации ипотечного займа, включающий временное снижение размера ежемесячного платежа до 10% от текущего, а также двухлетний льготный период. «Но хочу подчеркнуть, что данный инструмент с 10% оплатой платежа возможен только для выделенного сегмента клиентов социально уязвимых слоев» – пояснил Сагындык Кусаинов.
Второй пакет включает механизм аренды жилья, приобретенного в ипотеку. «Его мы хотим предложить тем клиентам, по которым мы не видим перспективы погашения кредита и выхода клиента на стандартный график погашения. То есть это те клиенты, которым ранее уже была предоставлена отсрочка, но это им не помогло», – уточнил г-н Кусаинов. Реализация этого механизма предусматривает выкуп у заемщиков жилья по текущей рыночной стоимости с последующей сдачей в аренду на 2 года. Ежемесячная арендная плата не будет превышать 50% от текущего размера ежемесячного платежа в счет погашения кредита. При этом по истечении двух лет заемщик будет иметь право на обратный выкуп жилья за сумму, равную остатку его задолженности перед банком. По мнению инициаторов, это одно из оптимальных решений в условиях кризиса, когда клиенты, обладающие низкой платежеспособностью, не остаются без крыши над головой, и когда аренда может стать компромиссом между интересами кредитора и интересами заемщика.
Третий пакет предусматривает возможность снижения ставки вознаграждения и увеличения срока кредитования на 3 года. «Третий пакет рассчитан на тех клиентов, которые сохраняют определенный уровень доходов. Для них возможно понижение платежей от 10 до 50%», – уточнил президент АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека». При этом в каждом из институтов к каждому случаю будут подходить индивидуально, и предлагаемые методы решения также будут разниться.
Данные меры не подразумевают полного списания имеющейся задолженности по ипотечным кредитам, а нацелены на оздоровление ситуации на рынке ипотеки и снижение долговой нагрузки на казахстанских заемщиков. «Прежде чем применить тот или иной инструмент снижения долговой нагрузки, мы стараемся, прежде всего, разобраться в ситуации каждого заемщика. Выяснить причины, повлекшие финансовые затруднения, длительность этих затруднений, каким образом он планирует дальше обслуживать долг. Мы готовы принять во внимание все указанные обстоятельства, но при этом мы обязаны блюсти интересы и другой части наших заемщиков – вкладчиков. Поэтому мы снижаем долговую нагрузку заемщикам на то время, какое им будет достаточно, чтобы выровнять ситуацию и продолжить дальше обслуживание своего долга», – подчеркнула Кунсулу Капбасова.
Активно все эти программы начнут внедряться примерно через месяц. И участники программы ожидают улучшения качества кредитного портфеля до конца года.
