Пандемия внесла значительные изменения по спросу и стоимости на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости. Падение спроса подтверждается официальной статистикой: число сделок купли-продажи во втором квартале текущего года снизилось почти на 18% в сравнении к аналогичному периоду прошлого. Стоимость квадратного метра при этом выросла.
Эксперты едины во мнении, что причиной стал рост курса доллара к тенге, так как большая часть строительных материалов импортируется из-за границы и закупается в иностранной валюте. Застройщик для сохранения рентабельности проекта в данном случае вынужден увеличить стоимость за квадратный метр. Аналогичный рост цен за квадрат наблюдался в 2014 и 2016 годах – периоды значительного роста стоимости доллара к тенге.
Аналитики говорят, что приведенные доводы развенчивают миф о возможном росте спроса, например, на жилую недвижимость, из-за разрешения изъятия части пенсионных накоплений в 2021 году.
«Основной категорией покупателей с использованием ипотеки являются молодые семьи, а пенсионных накоплений у данной категории покупателей не хватит даже для первоначального взноса. То есть изъятие для приобретения недвижимости недоступно для основной группы покупателей и внесет незначительный эффект на спрос и стоимость жилья на рынке», – считает независимый эксперт рынка недвижимости Игорь Ким.
Согласно калькуляции руководителя агентства «Аналитика недвижимости» и директора департамента аналитики «Оценка собственности» Анны Шацкой, по плану правительства возможность использовать часть пенсионных накоплений будет у 721 тыс. человек. Вместе они могут снять до 1,4 трлн тенге.
«С одной стороны, для рынка жилья – это существенная сумма. В 2019 году, например, в стране объем сделок на рынке жилья составил 5,5 трлн тенге. То есть 1,4 трлн – это 25% годового спроса. Но с другой стороны, нет оснований полагать, что все эти деньги сразу окажутся на рынке жилья, так как часть из них будет использована на другие цели (на лечение). Если разделить 1,4 трлн на 721 тыс. человек, получим среднее значение накоплений – 1,942 млн на человека. Если допустить, что 80% из них все же попадут на рынок жилья, то при средней его стоимости по стране 16,3 млн тенге это составит 9,5% от его стоимости, то есть сумма не дотягивает до размера первоначального взноса», – говорит Анна Шацкая.
Как добавляет эксперт, данные средства не будут использованы в одночасье, а, скорее всего в течение 2-3 лет. Таким образом, вкупе с другими накоплениями это окажет дополнительную поддержку спроса на 6-9% в год. Учитывая тот факт, что ежегодный рост спроса на жилье за последние три года составлял 21,6%, а цены при этом, из-за низких доходов населения оставались стабильными, то и в этом случае рост спроса в 6-9% не окажет существенного влияния на рынок. В условиях экономического кризиса, роста безработицы и потери доходов это обеспечит поддержку упавшему спросу.
Новая программа «5-10-20» также не сможет «подогреть» спрос на рынке жилой недвижимости, считают эксперты. Если отталкиваться от статистики, то в 2018 году спрос на жилье действительно увеличился за счет инициированных госпрограмм доступного жилья. Но по мнению Игоря Кима, ближайшие год-два новая программа «5-10-20» будет иметь незначительный эффект на увеличение количества сделок из-за восстановления экономической ситуации в стране после пандемии коронавируса.
По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, по итогам реализации программы «5-10-20» льготное жилье смогут получить 18 тыс. граждан. Программа рассчитана на 2020-2022 годы. Это значит, что ежегодно спрос за счет этой программы будет увеличиваться на 6 тыс. сделок или на 1,8% (6 тыс. – это 1,8% от объема годового спроса за 2019 год, уточнила эксперт). «Теоретически досрочное снятие пенсионных накоплений и программа «5-10-20» могут поддержать спрос на уровне 8%-11% в год», – предположила Анна Шацкая.
Неоцифрованная надежда
Эксперты также сомневаются в возможности увеличить количество сделок за счет перевода процессов в онлайн-режим. На сегодня, считает Игорь Ким, не так много девелоперов имеют возможность организовать онлайн-сервис: от консультации – до выдачи всех правоустанавливающих документов на жилье.
При этом крупные застройщики основными проблемами развития онлайн-документооборота при заключении сделок выделяют три: первая – стоимость поддержки и обслуживания онлайн-ресурсов, вторая – большинство покупателей предпочитают традиционный способ оформления сделок, и третья – отсутствие ЭЦП, что замедляло процесс работы с государственными органами.
Однако Игорь Ким согласен, что в условиях ЧП цифровизация процессов находится в приоритете многих отраслей. Но возможность переноса всех процессов в онлайн-режим зависит от правовых норм законодательства РК, а также компьютерной грамотности населения.
«На сегодняшний день нет уникальной платформы, в которой можно было провести все виды операций между физическими и юридическими лицами. Если бы она и существовала, то, скорее всего, была бы платной по подписке. Для физических лиц, заключающих разовые операции между собой, данная платформа была бы не интересна. Поэтому перевод на онлайн полностью всех сделок пока остается в будущем», – добавляет аналитик Colliers International Kazakhstan Алмас Альмаганбетов.
Не тот фокус
Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости также перешла в категорию мифов, потому что теряет свою актуальность, подчеркивает независимый эксперт рынка Игорь Ким. По его мнению, сегодня не стоит приобретать квадраты, сфокусировавшись лишь на привлекательную стоимость объекта и желание сохранить собственный капитал. При покупке в первую очередь нужно задуматься о будущей ликвидности объекта, что подразумевает место расположения, перспективы ближайшего окружения, состояние объекта, а также истинную причину продажи недвижимости. «На мой взгляд, одним из основных инструментов сохранности капитала на сегодняшний день является именно жилая недвижимость. Как я уже говорил ранее, стоимость жилья продолжает рост с 2014 года и по сей день демонстрирует положительную динамику», – подчеркивает Игорь Ким.
Как отмечает Анна Шацкая, доходность первичной жилой недвижимости в настоящее время составляет от 6,2% до 13% годовых. При этом нужно приобретать ее на начальных стадиях строительства и у надежного застройщика, способного сдать объект в срок. В последующем можно получать в среднем 7,2-7,5% годовых уже от аренды без учета расходов на текущие ремонты и меблировку. «Ставки по депозитам находятся сейчас в диапазоне от 9% до 13,8% годовых. Это значит, что инвестиции в жилье на сегодня действительно не слишком привлекательны», – добавляет она.
