После снятия режима ЧП и ослабления карантина во многих регионах страны у казахстанцев большим спросом пользуются квартиры около парков, скверов и с балконами. Стоимость квадратов демонстрирует рост и остается в восходящей динамике. Правда, как долго она продлится, прогнозировать никто не берется: все зависит от статистики заражения короновирусом и возможного возврата к жестким карантинным мерам.
После нулевой динамики в апреле цены на жилье, согласно актуальным данным Комитета по статистике Миннацэкономики, продолжили наблюдавшееся с начала года восходящее движение. Например, первичное жилье подорожало на 0,2%, до 297,8 тыс. тенге/м², а на вторичное – на 1%, до 208,1 тыс. тенге/м². При этом если апрельская динамика была обусловлена неопределенностью на рынке и введением жестких мер по борьбе с пандемией, включающих ограничение передвижений и закрытие нотариальных контор, ЦОНов, то в мае по мере послабления карантинных ограничений снова появилась возможность совершать сделки купли-продажи. Немаловажным фактором умеренного роста цен выступило и укрепление нацвалюты – на 3,1% в мае и на 5,2% в апреле из-за высокой импортной составляющей в строительных материалах. По разным оценкам, доля импортных стройматериалов в строящихся объектах составляет от 20 до 50%.
«Мы не раз отмечали, что ситуация в экономике страны, как правило, задает тон ценам на рынке недвижимости. Соответственно, улучшение ситуации, а также восстановление реальных доходов населения благоприятно скажутся на платежеспособном спросе на жилье. При таком сценарии тенговые цены на недвижимость могут продолжить умеренную восходящую динамику, в особенности с учетом растущей инфляции», – прогнозирует ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.
Эксперт АФК также предполагает, что на рынке недвижимости мог реализоваться отложенный из-за пандемии спрос со стороны потенциальных покупателей. На этом фоне количество сделок купли-продажи жилья в мае выросло в 3,3 раза и составило 17,2 тыс.
«На сегодня на рынке действительно активно реализуются отложенные сделки и спрос, накопившиеся в период карантина. Провал сделок из-за режима ЧП в марте-мае по стране составил 50% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. После отмены ЧП количество сделок в мае выросло в 3-7 раз в зависимости от региона. Но по сравнению с маем 2019 года это все равно меньше в среднем на 48%», – добавляет аналитик-консультант рынка недвижимости ТОО «Оценка собственности» Анна Шацкая.
Согласно результатам проведенного в июне АФК опроса, ожидается, что экономика страны за ближайший год вырастет на 0,8%. По наблюдениям директора риелторской компания «Этажи – Астана» Жани Турысова, рынок недвижимости в стране на сегодня постепенно восстанавливается: до 70-75% по итогам мая в сравнении с показателями марта текущего года. По итогам июня в Алматы и Нур-Султане рынок жилой недвижимости демонстрирует рост приблизительно на 85%.
«Мы не можем говорить о 90%-ном восстановлении, потому что рынок на сегодня все еще испытывает определенные последствия из-за введенных карантинных мер. Если говорить о спросе на жилье в Алматы и Нур-Султане, то здесь можно отметить нехватку иногороднего клиента. На процессы заключения сделок сильно повлияли запреты на междугороднее передвижение. Многие компании, особенно работающие в элитном сегменте, не сразу смогли перестроиться после окончания карантина. То есть им нужно было выстраивать новую стратегию и понимать, как работать дальше», – пояснил Жани Турысов.
Отложенные прогнозы
Эксперты сегодня дают прогнозы по развитию рынка недвижимости по двум сценариям: с учетом второй волны пандемии и без нее. В первом случае объем сделок в октябре ожидается на уровне 70% от объема прошлого года, но только если не будет введен жесткий запрет на передвижение, работу компаний и бизнес-субъектов, так или иначе участвующих в процессах на рынке недвижимости. Что касается стоимости, то ее рост при второй волне пандемии прогнозируется в диапазоне 2-3% в тенговом эквиваленте. Если второй волны КВИ не будет, то по объему сделок рынок восстановится к сентябрю-октябрю до 90% в сравнении с прошлым годом. Стоимость квадратов, в свою очередь, вырастет к октябрю текущего года приблизительно до 5% в тенговом эквиваленте.
Что касается популярных локаций, то предпочтения отдаются объектам жилой недвижимости, расположенным около парков и скверов, отмечает Жани Турысов. Также покупатели квартир обращают внимание на площадь квартир и наличие балкона, потому что остается вероятность возобновления карантина, при котором придется проводить больше времени дома. «То есть население уже рассчитывает, что какая-то часть площади будет выделена на спортивный уголок, рабочее место, зону отдыха. Также в Алматы, например, большой интерес вызывает аренда частных домов и коттеджей», – подчеркивает эксперт.
По мнению Анны Шацкой, на сегодня, всем тем, кто видит в недвижимости инструмент для инвестирования, имеет смысл вкладываться в первичное жилье на ранней стадии строительства. В зависимости от проекта рост стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию может составить 15-20%. Плюс доходность от аренды ежегодно может приносить 7,2-7,5%. Но в данном случае нужно выбирать надежного застройщика, который обеспечит своевременную сдачу объекта. В то же время сейчас на фондовых рынках есть более доходные инструменты инвестирования, способные приносить в 3-5 раз более высокий доход.
Ипотечная надежда
По разным оценкам, в настоящее время более 90% рынка ипотечного кредитования приходится на госпрограммы. При этом ключевую роль на рынке играет ЖССБК – в прошлом году на него пришлось 65% всех выданных ипотечных займов, с начала года его доля выросла до 68%.
Рост выдачи ипотечных займов – в среднем на 62% последние три года подряд – свидетельствует о быстром восстановлении данного рынка и все еще неудовлетворенном отложенном спросе населения на улучшение жилищных условий. Тем не менее текущие госпрограммы, стимулируя спрос на жилье, одновременно искажают рыночное ценообразование. Тем самым вытесняется рыночное кредитование, что делает дальнейшее развитие полностью зависимым от государственных денег, которые в условиях падения доходов бюджета могут претерпеть соответствующие изменения. Важно сохранить баланс присутствия государства на рынке ипотечного кредитования для поддержания его устойчивого развития.
«Вместе с тем ипотека все равно остается дорогостоящим продуктом ввиду долгосрочного характера займа и не является панацеей для решений жилищных нужд увеличивающегося населения страны. Последние тенденции показали, что даже люди с высшим образованием и опытом работы могут потерять источники доходов. Напомню, что покупка жилья является крупнейшей инвестицией домашних хозяйств в стране», – отметил Рамазан Досов.
