Ситуацию на рынке аренды жилья в городах-мегаполисах – Алматы и Нур-Султане – сами профессиональные риелторы называют бардаком. Мошенники, пользуясь юридической неграмотностью казахстанцев, сдают, пересдают или вовсе продают чужие квартиры. При этом аренда одно- или двухкомнатных квартир экономкласса в пик спроса может стоить в Алматы от 110 тыс. до 160 тыс. тенге, а в Нур-Султане – от 140 тыс. тенге. По словам Ларисы Степаненко, президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, только введение национальных стандартов способно ограничить доступ мошенников на рынок и обезопасить людей от неквалифицированных услуг.
– Лариса Владимировна, что собой представляют национальные стандарты?
– В прошлом году Объединенная ассоциация риелторов Казахстана подписала в Стамбуле конвенцию Евразийской организации экономического сотрудничества (ЕОЭС) о единых национальных стандартах в риелторской деятельности. Став членом этой организации, мы тут же запустили проект создания Технического комитета (ТК) – рабочей группы, разрабатывающей стандарты. Буквально месяц назад ТК официально зарегистрирован и имеет порядковый номер в реестре РГП «Казахстанский институт стандартизации и сертификации» Комитета технического регулирования и метрологии Министерства торговли и интеграции Казахстана. В задачи Технического комитета будет входить продвижение профессиональных стандартов на казахстанском рынке риелторских услуг. На сегодня мы заканчиваем работу по адаптации евразийского стандарта под отечественный рынок. Это будет наш национальный стандарт, который, как мы рассчитываем, в 2020 году введем в действие. Национальным стандартом предусмотрены все требования к тем, кто занимается риелторской деятельностью: будут выписаны обязанности и степень допуска к каждой профессиональной ступени. Специалисты, кто работает или придет в данную деятельность, пройдет обучение по прописанным нацстандартам и получит сертификат. Все те, кто окажется вне поля нацстандарта, будут заниматься риелторской деятельностью незаконно. Таким образом, мы ограничим доступ к оказанию услуг всем псевдориелторам и мошенникам, которые негативно влияют на репутацию профессии.
– Закон о риелторской деятельности или лицензирование не помогают регулировать рынок, контролировать процессы?
– Объединенной ассоциацией длительное время разрабатывался закон о риелторской деятельности. В результате стало понятно, что он будет дублировать существующие законы и подзаконные акты. Риелторская деятельность осуществляется согласно Гражданскому, Земельному, Административному кодексам, закону о браке и семье и прочим законодательным актам. Во-первых, дублирование уже имеющегося закона – это бесполезная трата времени. Во-вторых, на рынке недвижимости также будут существовать лица, нарушающие этот закон. Если говорить о лицензировании, то наш вид деятельности ему не подлежит. Изучив опыт российского и международного рынков, мы пришли к выводу, что лицензирование на территории страны не принесет значимых перемен и эффективных результатов. К тому же лицензирование риелторской деятельности обладает высокой степенью коррупционной составляющей. То есть подделать лицензию будет достаточно просто, и это не оградит рынок от псевдориелторов, мошенников, непрофессиональных сотрудников агентств. Поэтому мы пошли путем стандартизации и сертификации.
– Как национальный стандарт впишется в профессиональные требования в рамках ЕОС?
– Национальный стандарт создается на базе евразийского профессионального стандарта. Но все государства, которые входят в ЕОС, адаптируют его под свой рынок. На очередном заседании Технического комитета мы планируем вычитать окончательный вариант стандарта и передать его на согласование членам Технического комитета: представителям Национальной лиги потребителей, Палаты предпринимателей, Городской коллегии адвокатов, Казахстанского института стандартизации и сертификации и страховой компании «НОМАД Иншуранс».
– Пока нацстандарт не принят, как обывателю правильно заказать риелторскую услугу?
– Если человек решил обратиться в агентство, стоит запросить у него сертификат на риелторскую деятельность. Все агентства, которые входят в ОАРК, имеют свидетельства и работают в соответствии со стандартами и кодексом профессиональной этики. Также риелторы проходят аттестацию. При ассоциации действует Казахстанская академия недвижимости, в которой обучаются начинающие риелторы. Они получают базовое образование, повышают свою квалификацию, сдают аттестацию на категорию или участвуют в мастер-классах. Поэтому перед тем, как воспользоваться услугами риелторского агентства, я рекомендую запросить у него свидетельства о профессиональной квалификации как самого агентства, так и его специалиста. Также рекомендую не просто подписывать договор об оказании услуг, но и оговаривать все условия, отражающие все права, обязанности и меры ответственности как агентства, так и его сотрудника. В договоре обязательно должна быть прописана сумма комиссии за услугу. В то же время, когда риелтор приводит клиента к арендодателю или продавцу, ему необходимо составить и подписать акт просмотра квартиры с указанием данных удостоверения личности потенциального покупателя и арендатора. Недвижимость всегда была привлекательным объектом для мошенников, и данный акт позволит подстраховаться как владельцу недвижимости, так и самому риелтору. Риелтор также должен сопровождать сделку, подготовить правоустанавливающие документы и сам объект на продажу\аренду, проследить, чтобы владельцем недвижимости был предоставлен весь пакет документов. Не менее важным является сопровождение сделки у нотариуса. Иногда именно они составляют договор так, что у покупателя в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Риелтор также должен вычитать договор купли-продажи жилья. После завершения сделки он должен подписать акт выполненных работ и получить оплату либо безналичным расчетом, либо через кассовый аппарат агентства.
– Какие проблемы на рынке сейчас самые актуальные?
– На рынке сегодня очень много информационных агентств, которые размещают привлекательные, но ненастоящие объявления. Изначально проблема заключается в том, что популярные профильные сайты по продаже-покупке-аренде их публикуют. Администраторы интернет-ресурсов уверяют, что при выявлении объявлений от мошенников они их блокируют, но, как показывает практика, это малоэффективный способ борьбы. В чем заключается мошенничество? Предлагается хорошая дешевая квартира, потенциальный арендатор звонит и его приглашают на встречу, на которой выясняется, что квартира уже сдана. Но клиенту дают подписать договор о предоставлении информации по имеющемуся на рынке сдаваемому жилью и берут за эту услугу в пределах 15-20 тыс. тенге. Далее они буквально закидывают клиента контактами уже сданных квартир или вообще не относящихся к аренде недвижимости людей. Потенциальный арендатор, рассчитывающий, что ему подберут контакты подходящих ему квартир, но плохо прочитав договор, остается ни с чем. Привлекает людей то, что, заплатив один раз такому агентству, они рассчитывают не оплачивать комиссию официальным риелторам, которая составляет 30% от стоимости. Тех, кто все-таки решил воспользоваться «услугами» подобных компаний, убедительно прошу внимательно читать договор. В нем написано, что агентство обязуется высылать информацию по сдаваемым квартирам. Но о том, что это контакты уже арендованных квартир или просто база телефонов, собранных со всех сайтов о продаже недвижимости, в договоре не указывается. Последняя жалоба, которую в ассоциации рассматривали, в итоге привела к тому, что липовое агентство просто съехало из офиса по указанному в договоре адресу. Даже если обманутый клиент подаст на него в суд, он, скорее всего, дело проиграет. Потому что в договоре указано, что агентство обязуется только присылать информацию о сдаваемых квартирах и свои обязательства, по большому счету, выполнило. Данный вид мошенничества носит массовый характер и является на сегодня настоящей проблемой рынка. Мы намерены организовать круглый стол с участием госорганов, госструктур, Палаты предпринимателей и поднять эту проблему для обсуждения, чтобы предпринять действенные меры по борьбе с мошенниками.
– То есть пока нацстандарты не приняты, клиенты ни от чего не застрахованы?
– На рынке аренды полный бардак, если честно. Риелторы со стихийных «пятачков» предлагают сдаваемое жилье, но никто из них не предоставляет клиентам договоры, а потенциальный квартиросъемщик не проверяет документы псевдориелторов и не оформляет расписку при передаче залоговой суммы. Люди зачастую оплачивают комиссию таким горе-риелторам без каких-либо требований по обязательствам. То есть просто покупают номера телефонов квартир, которые зачастую либо уже сданы, либо вообще не сдаются. Очень много мошенников, которые снимают квартиры и начинают сдавать их посуточно либо пересдают ее дороже, чем снимают. Есть прецеденты, когда человек, заплативший за аренду квартиры, оказывается на улице, потому что неожиданно появляется настоящий хозяин квартиры. Также распространен вид мошенничества, когда квартиру снимают, а потом продают ее, всеми правдами и неправдами заполучив перед этим у хозяев недвижимости копии документов, затем у потенциальных покупателей берут большой задаток и исчезают. При этом задатки могут собрать у нескольких потенциальных покупателей. Люди должны понять, что если жилье продается дешево, внимание к такому варианту для покупки и аренды надо утроить.
– Насколько выросла оплата за арендуемое жилье?
– Второй год на рынке аренды недвижимости наблюдается высокий показатель оплаты. Если до июля однокомнатную квартиру можно было снять в популярных районах города в пределах 60-80 тыс. тенге, то на сегодня сумма составляет 110-140 тыс. тенге и выше. В основном такие цены устанавливают для квартир, расположенных у станций метро, около вузов города или рядом с бизнес-центрами. Стоимость за двухкомнатные квартиры может составлять 130-150 тыс. тенге. Несмотря на то, что поток студентов, которые формируют основной спрос, удовлетворен, стоимость аренды будет держаться в этих пределах до конца октября. Потому что предложений аренды меньше, чем имеющийся на рынках мегаполисов спрос.
