Владимир Третьяков
Цены на первичном рынке жилья за 9 месяцев текущего года увеличились на 7%, обогнав показатель по инфляции впервые с 2016 года. Количество операций с недвижимостью в сравнении с прошлым годом за этот же период повысилось в три раза, или на 22,5%. При этом размер портфеля ипотечных кредитов вырос более чем на 20%. Инвестиции в жилищное строительство увеличились более чем на 20%, а объемы строительства жилья показали рост на 11,5%, сообщает корреспондент центра деовой информации Kapital.kz со ссылкой на исследование Halyk Finance «Рынок недвижимости 2019 года».
Падение реальных цен на жилье, начавшееся в 2015 году, близко к завершению. В текущем году отечественный рынок продолжил свое восстановление. Так, среднегодовая стоимость жилой недвижимости по Казахстану в 2019 году находится на уровне в 237 тыс. тенге за квадратный метр, подорожав в сравнении с прошлым годом с 225 тыс. тенге.
Первичный рынок
За девять месяцев текущего года цены на первичном рынке повысились на 7% (2,4% в 2017г. и 5,4% в 2018 г.). Однако рост стоимости носит неравномерный характер. Так, если в Костанае, Семее, Таразе, Павлодаре он был на уровне 20%, то в Атырау, Актау, Караганде, Кызылорде цены остались на прежнем уровне. В Нур-Султане цены повысились на 5,7%, а в Алматы – на 4,5%. При этом ослабление тенге более чем на 10% с начала прошлого года является фактором, сдерживающим цены в долларовом эквиваленте, хотя с 2018 года они все-таки прибавили примерно 40 долларов за квадратный метр.
«Текущее оживление на рынке недвижимости, поспособствовавшее ускорению роста цен, на наш взгляд, носит временный характер, так как объемы строительства жилья в настоящее время значительно опережают темпы увеличения платежеспособного спроса и возможности бюджета по увеличению субсидирования ипотеки», - отмечают в своем обзоре аналитики Halyk Finance.
Рекордное количество сделок
Количество сделок на рынке жилья близко к рекордным. Тенденция последних лет, начиная с 2015 года, когда количество сделок на рынке жилья поступательно увеличивалось, и усилилась в текущем году. За девять месяцев текущего года количество сделок выросло на 22,5%, что является самым сильным увеличением, исключая рекордный 2017 год, когда рост составил 26%. Поводом для ускорения очевидно послужил запуск программы «7-20-25», параллельно с которым была запущена программа, нацеленная на вторичный рынок жилья, где также наблюдался активный рост.
При этом как особенность 2019 года можно отметить значительный рост количества сделок купли-продажи на рынке Алматы на 42% до 33 тыс., обогнавший динамику Нур-Султана с 18%-ным ростом и 31 тыс. операций. В Карагандинской области, где находится третий по величине рынок недвижимости в республике, рост составил 23% в аналогичном периоде, а вместе с данной областью на столицу и Алматы приходится половина всех сделок с квартирами в Казахстане. Во всех остальных регионах также наблюдались двузначные темпы роста числа сделок с квартирами, кроме Мангистауской области.
«Как мы видим, увеличение стимулирования рынка жилья со стороны государства привело к появлению дополнительных покупателей, в том числе из числа лиц, рассматривающих жилье в качестве инвестиционного инструмента, что отразилось на увеличении спроса», - отмечают эксперты.
Субсидирование ипотеки повысило спрос на жилье
По итогам 9 месяцев 2019 года портфель ипотечных кредитов в Казахстане вырос на 300 млрд тенге до 1,6 трлн тенге, что соответствует почти 26% от общего кредитного портфеля населению. Основной рост, как и в предыдущие годы, приходится на Жилстройсбербанк, портфель которого приближается к 1 трлн тенге.
В свою очередь, данный госбанк является бенефициаром субсидируемых государством жилищных программ, что дает ему возможность наращивать ипотечное кредитование. Если в 2017 году банку было выделено 8 млрд тенге, то в прошлом году эта сумма выросла до 36 млрд тенге и еще удвоилась до 79 млрд тенге в текущем году. В дополнение к существующей поддержке, с прошлого года ипотечной организацией «Баспана» была запущена программа «7-20-25», портфель кредитов в рамках которой по направлению первичного жилья утроился с конца 2018 года до 126 млрд тенге в сентябре. Общий портфель данной организации на середину октября соответствовал примерно 260 млрд тенге. Доля ипотечной организации на рынке по выдачам примерно соответствует 30%, отражая спрос со стороны населения на более доступную ипотеку.
Преимуществом приобретения жилья по госпрограммам, отмечают эксперты, является более низкая стоимость квадратных метров – примерно на 30% ниже рыночной стоимости, что даже при худшем качестве и менее привлекательной локации делает субсидируемое жилье более доступным для населения, в частности, людей занятых в бюджетной сфере.
«Добавим, что низкая стоимость жилья по госпрограммам достаточно иллюзорна, если учитывать совокупность факторов: не лучшее расположение такого жилья, как правило на окраине – повышает затраты средств и времени на транспорт; высокая плотность расселения – менее комфортные условия проживания; качество используемых строительных материалов – требует дополнительных вложений», - отмечено в обзоре.
На сегодня доля ипотечного кредитования в Казахстане по отношению к ВВП находится на уровне 2%. Даже несмотря на быстрый рост в последние годы, она значительно отстает от мировых уровней. В странах Восточной Европы данные кредиты равны 20-30% от ВВП, в России и Беларуси – по 6% от ВВП. В Казахстане данный сегмент остается слаборазвитым в силу неразвитости несырьевой экономики, что определяет высокую зависимость доходов населения от расходов бюджета, а также вследствие большого количества самозанятых с низким уровнем дохода (свыше 20% от занятого населения) и высокой доли частного строительства, когда население своими силами хаотично осуществляет строительство собственных жилищ.
Перспективы
В первые три квартала 2019 года экономика продемонстрировала ускорение роста до 4,3%, что произошло вопреки падению цен на нефть более, чем на 10% год к году до $64,5 за баррель вместе с параллельным снижением объемов добычи нефти в Казахстане. Таким образом, фискальное стимулирование стало важным драйвером экономического роста, что в частности заметно по возросшим объемам строительства. При этом, несмотря на увеличение трат бюджета, ценовая стабильность хоть и находится под давлением, в целом сохраняется на приемлемом уровне – среднегодовая инфляция замедлилась до 5,2% в сентябре 2019 года с 6,6% в сентябре 2018 года, и, как полагают анаитики, может остаться на текущем уровне.
«Запущенные
государством в текущем году меры стимулирования экономики вместе с
ростом добычи нефти после сервисных работ, на наш взгляд, поспособствуют
небольшому ускорению экономики в 2020 году. Темпы роста объемов
строительства жилья имеют хорошие шансы на повышение, на ипотеку через
Жилстройсбербанк в следующем году предусматривается 70 млрд тенге, что
примерно соответствует уровню текущего года. Учитывая хороший спрос на
ипотечные кредиты можно ожидать существенное увеличение объемов
кредитования ипотечного рынка посредством «Баспаны». Если изначально
планировалось выдать ипотечных займов на 100 млрд тенге в 2018 году и
150 млрд тенге в 2020 году, то учитывая, что портфель данной организации
уже равен 260 млрд тенге, то логично ожидать, что объемы могут быть
гораздо выше в предстоящем году, в особенности из-за подключения
вторичного рынка недвижимости», - указывается в обзоре Halyk Finance.
Исходя из положительной ситуации в
экономике на данный момент, эксперты предположили, что небольшое ускорение роста цен на
рынке жилья в этом году имеет шанс продолжиться и в будущем году в
пределах 5-7%.
