Зачастую предприниматели при приобретении земельного участка выясняют, что границы их земельных участков де-факто не соответствуют тем параметрам, которые обозначены в документах. Как оказалось, зачастую это связано с наложением границ одного участка на другой. В интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz юрист, эксперт по земельному праву Бакытжан Базарбек рассказал, почему возникает наложение границ, сколько стоит вынос границ и какие нюансы стоит предусмотреть при приобретении земельного участка.
- Бакытжан, есть ли какие-то земельные проблемы, с которыми сталкиваются предприниматели?
- Конечно. В 2014 году территория Алматы была расширена. В черту мегаполиса вошла часть земель Алматинской области площадью 23,2 тыс. гектаров, в том числе Илийский, Карасайский и Талгарский районы. Многие предприниматели, население указанных районов столкнулись с такой проблемой как наложение границ своего участка на границы соседних земельных участков. И в связи с этим у них стали возникать споры с соседями. Получилось так, что на один и тот же участок зарегистрированы права двух и более лиц.
- Почему границы одного участка наложились на границы другого?
- Это связано с разными методами замеров и землеустроительных подходов при установлении границ земельных участков. В начале 2000-х годов границы земельных участков замерялись теодолитным подходом, то есть вручную, на глаз. Естественно, в замерах были существенные погрешности. Погрешность в результатах замеров могла достигать от 2-3 метров до нескольких десятков метров.
С 2010-2011 годов границы земельных участков стали выноситься с помощью более точных технологий: GPS-координирования, через спутник. В результате те участки, границы которых были замерены вручную, сложно было «посадить» или внести в Единую информационную систему кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.
Если идентификационные характеристики земельного участка претерпели изменения, а в отношении присоединенных земель изменилось месторасположение, то владелец участка обязан обновить государственный акт и заново вынести границы. И после GPS-координирования участка у многих собственников участков стали выявляться накладки (наложения) границ одного земельного участка на другой. У кого-то на 5-8 метров, у кого-то полигон наложения охватил контуры всего участка.
Кстати, владельцам участков, в том числе предпринимателям, очень сложно объяснить, почему произошло такое расхождение в характеристиках участка.
Среди причин наложения границ могут быть ошибки частных землеустроителей при выносе границ, сбои в базе Автоматизированной информационной системе (АИС), халатность.
Есть вина и собственников земель и землепользователей. Многие из них владеют участками на протяжении долгого времени и по старинке надеются на данные государственного акта и не выносят границы земельного участка. Между тем в Земельном кодексе РК есть запрет на использование участка без установления его границ. В противном случае это расценивается как самовольный захват.
Собственники участков должны понимать, что после предоставления им со стороны государства земельного участка они обязаны вынести их границы. Вынос границ земельных участков оплачивается собственниками земель, эту процедуру нужно провести, чтобы избежать накладки границ, чтобы избежать участи людей, которые годами обивают пороги судов, акиматов в надежде отстоять свою землю, жилье, бизнес.
- Что делать собственникам участков, которые столкнулись с наложением границ?
- Им нужно выносить границы и координировать земельный участок. К сожалению, этого многие не делают. Скажу открыто: границы своих земельных участков зачастую не знают крупнейшие компании страны, добывающие уголь, нефть, газ, цветные металлы. А потом выясняется, что границы их земельных участков накладываются на границы других.
Как правило, нежелание выносить границы земельных участков объясняется скупостью, жадностью, халатным и потребительским отношением к участку.
- Сколько стоят такие услуги?
- В среднем вынос границ земельного участка площадью 10 соток обойдется в сумму от 25 тыс. тенге.
Эти услуги оказывают Департамент земельного кадастра некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» и частные землеустроительные организации, землеустроители.
К сожалению, у нас и к землеустроителям имеются вопросы. По результатам семинаров организованных Агентством по противодействию коррупции в 18 городах и 20 районах страны выясняется, что частные землеустроители своей деятельностью навредили своим заказчикам. В частности, они неверно устанавливают координатные точки и поворотные углы участков, нарушают требования законодательства по разработке землеустроительной документации, согласованию границ с третьими лицами. И все это итог отмены лицензирования землеустроительной деятельности.
В погоне за имиджем, рейтингом в рамках Doing Business и других проектов и упрощая всевозможные разрешительные процедуры, Казахстан открыл врата этого рынка услуг для разных мошенников. В результате этот рынок пришли осваивать непрофессионалы, люди с сомнительной репутацией, образованием. Поэтому необходима аккредитация, сертификация землеустроителей.
Нужно внедрить этапы отсева, переквалификации, переаттестации частных землеустроителей.
В будущем в рамках проекта закона по цифровизации в земельных отношениях планируем освободить людей от затрат на вынос границ и проведение землеустроительных работ. Будем внедрять космический мониторинг и далее на его базе космическое координирование.
Пока же у нас неразрешимой проблемой стоят вопросы накладок, судебная практика по рассмотрению земельных споров, связанных с накладкой границ одного участка на другой.
Де-факто проблемы накладок границ сложно решить, опираясь на действующее земельное законодательство.
- В связи с накладками при продаже участка могут возникнуть сложности...
- Верно. Ведь при проведении сделки по купле-продаже земельного участка нотариус проверяет по базе только наличие арестов, обременений по участку. Он не проверяет через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) информацию о наличии участка (и его площади), наложении границ, расположен ли земельный участок на «красной линии», водоохранной полосе, в санитарно-охранной зоне кладбищ. Дело в том, что база ЕНИС не привязана к базе данных Автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра (АИС ГЗК).
Для избежания недоразумений советую проводить правовую экспертизу приобретаемого земельного участка. То есть покупателю земельного участка нужно попросить у продавца-собственника участка, чтобы он от своего имени запросил в Департаменте земельного кадастра информацию о том, есть ли накладки границ другого участка на этот участок. Эта структура должна предоставить такую справку. Если у приобретаемого участка не вынесены границы, то риски несет покупатель, а не продавец.
- Что посоветуете, если спор по наложению границ одного участка на другой рассматривается в суде?
- Во-первых, перед тем как приобретать земельный участок, проверьте его на предмет накладки. Во-вторых, если у вас накладка, собирайте доказательства. В суде вы можете доказать свою правоту и обосновать законность ваших границ наличием землеустроительных материалов. В частности, это землеустроительный проект, акт выноса границ участка, рабочий чертеж его границ, ведомость поворотных углов и координатных точек участка, лист согласования границ участка со смежными участками, план земельного участка в масштабе 1:500 и 1: 1000, абрисы, схемы, экспликации земельного участка.
Нужно понимать, что землеустроительная документация утверждается отделом земельных отношений акиматов городов и районов. Если после выноса границ и по результатам землеустроительных действий образуется хотя бы полметра полигона наложения со смежным земельным участком, то план земельного участка возвращается в некоммерческое акционерное общество «Государственная корпорация «Правительство для граждан» для корректировки.
Планируем внедрить иные варианты досудебного урегулирования вопросов по наложению границ. Предлагаю внести реконфигурацию земли, она поможет избежать наложения границ участков.
Пока же существующая судебная практика не позволяет нам уверенно говорить, что стороны судебного спора могут добиться правды и справедливости в судах. Нужно менять подходы судов при рассмотрении споров, связанных с наложением границ одного участка на другой, урегулировать вопрос «исторических границ», «преимущество ранее возникших прав» и так далее.
Хотим ужесточить ответственность частных землеустроителей за качество выноса и землеустроительных работ и ужесточить юридическую ответственность руководителей уполномоченных органов в ходе утверждения землеустроительной документации.
