В мегаполисах растет спрос на торговую и коммерческую недвижимость повышенного уровня комфорта. Однако некоторые крупные бизнес- и торговые центры не заполнены на 100%. О том, почему на рынке складывается «неравномерный» спрос на квадратные метры, корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz рассказала Шахида Садырова, руководитель отдела оценки и консалтинга международной консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости и девелопмента Colliers International.
- Шахида, какими темпами сегодня развивается рынок коммерческой недвижимости? Есть ли спрос на площади, на какие и сколько сегодня стоит квадратный метр?
- Средневзвешенная рыночная ставка аренды офисных помещений по состоянию на 1-е полугодие 2019 года составляет 6429 тенге за 1 кв. м. При этом диапазон стоимости варьируется от 5221 до 17 818 тенге для А+ до Б класса. В этом году ожидается ввод в эксплуатацию около 23 тыс. кв. м качественных офисных помещений класса Б. Средняя рыночная заполняемость бизнес-центров класса А и Б продолжает расти, при этом крупные арендаторы держат курс на новые объекты повышенного комфорта, что говорит о развитии рынка в качественном направлении. Однако, несмотря на ввод нескольких БЦ в категории класса Б до конца года, снижение ставок аренды не предвидится из-за невысокого общего объема площадей в строящихся объектах.
В то же время рынок торговой недвижимости из-за перенасыщенности прибавил менее 3% качественных торговых площадей, в основном за счет расширения ТРЦ Mega Center Alma-Ata. При этом топ-5 игроков продолжают качественные изменения, либо расширяя свои объекты с учетом спроса на площади, либо реорганизуя пространство. Например, Mega Alma-Ata объявил о планируемом расширении фуд-корт-зоны вдвое.
- По моим наблюдениям, такие торгово-развлекательные центры, как Forum Almaty и бизнес-центр Almaty Towers, не могут похвастать 100%-ной заполняемостью.
- Если говорить о ТРЦ Forum Almaty, то здесь высокая вакантность связана с перебоями в финансировании на этапе строительства и, как следствие, затянувшееся открытие объекта. Если говорить о бизнес-центре Almaty Towers, то он проходил реконцепцию. На сегодня часть площадей передана для разработки коворкинг-пространства. Это пилотный проект и, по нашим прогнозам, он будет востребован на алматинском рынке коммерческой недвижимости и уже вызывает большой интерес у арендаторов.
- Вакантность площадей ТРЦ Esentai Mall тоже только кажущаяся?
- Отталкиваясь от самой концепции ТРЦ Esentai Mall, могу отметить, что вакантность там невысокая. Здесь стоит учесть, что данный ТРЦ – это высококонцептуальный торгово-развлекательный центр, он ориентирован на продажу товаров премиум- и люкс-класса. В этот ТРЦ приходят не только за покупками, а еще и за атмосферой, поэтому вакантность в Esentai Mall не отражает ситуацию на рынке аренды в мегаполисе, а скорее говорит о спросе на люксовые бренды. Если рассматривать рынок аренды площадей в торговых центрах Нур-Султана, то ситуация с люксовыми товарами в городе еще сложнее: высокого спроса со стороны арендаторов не наблюдается. Отмечу, что в столице первая люксовая галерея будет открыта в Talan Towers. На сегодня те люксовые бренды, которые представлены в городе, имеют очень низкую и ограниченную линейку и представлены в ТРЦ "Керуен". Свидетельством того, что спрос на площади существует, является активный приход на отечественный рынок брендов международного уровня. За первое полугодие в торгово-развлекательных центрах Алматы состоялись открытия 20 новых брендов. В целом заполняемость ТРЦ - лидеров сектора концептуального формата - составляет практически 100%.
- Вернемся к коммерческой недвижимости. Складывается впечатление, что современные компании в Алматы и Нур-Султане предпочитают выкупать или строить собственные объекты, нежели арендовать помещения. Или эти наблюдения неверные?
- На рынках коммерческой недвижимости Алматы и Нур-Султана наблюдается больший спрос на аренду помещений. Только, если компания ведет долгосрочный бизнес и имеет успешную историю работы, от 5 до 10 лет стабильного периода или устойчивого роста, то она готова рассматривать разные варианты по выкупу площадей. Как правило, это покупка уже арендуемых помещений, в которых арендатор находился достаточно продолжительное время. Подобные тренды не носят масштабный характер и не выделяются из общего количества сделок, хотя мы их наблюдаем. А вот на западе Казахстана собственникам бизнеса в нефтегазовом секторе выгоднее строить или покупать готовые здания под офис. Зачастую приобретается целый комплекс апартаментов для сотрудников. Что касается малых городов страны и городов с меньшей деловой активностью, чем в Алматы и Нур-Султане, то бизнесмены предпочитают аренду. Еще раз подчеркну, что на сегодня аренда коммерческих площадей остается по-прежнему превалирующей.
- В каком формате тогда предлагается коммерческая недвижимость на продажу?
- Единственная торговая недвижимость, которая подлежит продаже, это так называемый residential ретейл. Мы ввели новое определение для коммерческих помещений в жилых комплексах. Могу отметить, что таких предложений на рынке насчитывается немало. «Вакантность» этих помещений чаще всего связана с тем, что застройщик и собственник хотят продать помещение для быстрого возврата инвестиций.
