Первая из пяти социальных инициатив, озвученных в прошлом году Елбасы, прозвучала как «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». В связи с этим 4 июля 2018 года ипотечной организацией «Баспана» была запущена программа «7-20-25», основной целью которой стало повышение доступности жилищной ипотеки для широких масс. Насколько с того момента программа «7-20-25» позволила решить проблему жилья у граждан Казахстана и как проходит ее реализация в банках второго уровня – в интервью корреспонденту «Капитал.kz» рассказал заместитель председателя правления АО «Ипотечная организация» Баспана» Рустем Кыдыков.
– Рустем, расскажите о том, как сейчас продвигается программа «7-20-25», насколько она действительно помогает решить проблему жилья? Сколько уже выдано кредитов по этой программе и какой объем кредитования ожидается до конца 2019 года?
– Сама программа «7-20-25» работает с июля прошлого года, к ней на сегодняшний день подключены 8 банков.
Так как мы являемся дочерней организацией Национального банка, то выступаем как инфраструктурный игрок. В отличие от других государственных программ мы у банков не демпингуем, не забираем долю рынка, а предоставляем ликвидность для ипотечного кредитования, которое было почти полностью приостановлено после кризиса 2009-2010 годов.
Таким образом, нам частично удалось сдержать доминирующую роль государства на ипотечном рынке. Благодаря запуску наших программ удалось активизировать деятельность БВУ по ипотечному кредитованию. Так, коммерческие банки увеличили объем ипотечного кредитования в 2018-2019 годах в 2 раза в сравнении со средним показателем за 2015-2017 годы.
На сегодняшний день больше 10 тыс. человек уже приобрели жилье по программе «7-20-25».
Общий объем кредитования банками с начала деятельности нашей организации составляет 118 млрд тенге, плюс 40 млрд тенге ожидается освоить до конца года.
Если смотреть на структуру портфеля, то порядка 60% кредитов приходится на Нур-Султан и Алматы, так как основное строительство первичного жилья ведется в этих городах, причем за счет частных компаний. Также активность кредитования по программе «7-20-25» отмечается в Восточном Казахстане, Караганде и Актобе.
Тем не менее сегодня у нас наблюдается небольшое отставание от программы, и в первую очередь это связано с недостатком строительства первичного жилья в стране, соответствующего требованиям программы.
Как мы знаем, большая часть на рынке недвижимости – это долевое строительство, которое реализуется уже на этапе закладывания фундамента или другой стадии, при этом не за кредитные средства. Соответственно, то, что остается после этой продажи, распределяется на ипотеку между банками второго уровня в конкурентной борьбе.
– Какие проблемы возникают в рамках реализации программы? Не планируете ли создание новых продуктов?
– Как я уже отметил, во-первых, мы столкнулись с важной проблемой нехватки первичного жилья. Вторая проблема – не все банки были готовы к полноценному запуску программы «7-20-25». И третья – мы увидели, что клиенты, которые хотят расширить свою жилплощадь или улучшить условия, в обязательном порядке должны отказаться от старого жилья, чтобы получить кредит по данной программе.
В связи с этим мы поняли, что назревает дополнительный продукт «Баспана Хит», на который не распространяется требование об отсутствии жилья, в то же время он предполагает приобретение вторичного жилья. Таким образом, «Баспана Хит» стартовал с начала текущего года, при этом ставка по нему сегодня зависит от текущей рыночной ситуации (базовая ставка НБРК + 1,75%) в связи с тем, что продукт более рискованный.
Мы понимаем, что ничто не стоит на месте, соответственно, исходя из потребностей рынка и населения, не исключаем в ближайшем будущем внедрение новых направлений и новых продуктов. Но пока у нас их только два.
– По какой финансовой схеме работает АО «Баспана»? Где и как привлекает ресурсы для размещения?
– Если говорить о самой схеме финансирования, то мы используем только рыночный механизм, привлекая средства на фондовом рынке посредством выпуска собственных облигаций. На сегодняшний день мы разместили облигаций на сумму 150 млрд тенге, из которых 75% выкуплены частными инвесторами (банки, страховые компании, брокерские компании и др.). Средневзвешенная доходность по нашим ценным бумагам составляет чуть больше 9,85%.
Как вы видите, нами не привлекаются средства для кредитования ни из госбюджета, ни из Нацфонда. В свою очередь у банков не должно возникнуть проблем с ликвидностью, выкупом обеспечения, нехваткой денежных ресурсов для кредитования населения.
– Не так давно было объявлено, что список банков – участников программы «7-20-25» предполагается в ближайшей перспективе расширить с 8 до 13 за счет снижения требований: по рейтингу – с «В» до «В-» – и по доле на рынке – с 3% до 1% от совокупных активов банковского сектора. Сколько банков уже стали участниками этой программы?
– Как уже было сказано, на сегодняшний день в наших программах участвуют 8 банков. Параллельно мы направили запросы еще 5 банкам и сейчас ждем от них ответа.
Некоторые БВУ сконцентрированы только на корпоративном бизнесе, другие – на МСБ, а кто-то – на потребительских кредитах и зарплатных проектах, поэтому тут все будет зависеть от их желания и готовности подключиться к нашей системе. Мы понимаем, что эта процедура требует дополнительных доработок со стороны внутренней документации банков, а также перенастройки их собственных IT-систем в соответствии с условиями и требованиями программы «7-20-25».
– Вы отслеживаете просроченную задолженность?
– Просроченную задолженность мы отслеживаем ежедневно, в этом направлении активно работаем с банками.
Тем не менее в самой программе зашит механизм снижения рисков. Это означает, если просроченная задолженность превысит 90 дней, банк забирает проблемный кредит к себе на баланс, потом начинает с ним самостоятельно работать, чтобы заемщик смог вернуться к прежнему графику погашения. В том случае, когда банку это удается сделать, то мы выкупаем заем обратно, если нет, то он оставляет такой кредит у себя.
– Каков уровень просроченной задолженности по программе «7-20-25»?
– Просроченная задолженность в общем кредитном портфеле составляет всего 1,7 млн тенге, в процентном выражении это меньше 1%.
Я думаю, что такой низкий уровень просрочки связан с тем, что клиенты стали более ответственно и адекватно оценивать свою платежеспособность, учитывая, что ставка имеет социальную направленность. Плюс здесь нельзя недооценивать кредитную политику самих банков, в соответствии с которой они делают отбор заемщиков по скоринговой системе.
Средний платеж по нашей программе «7-20-25» составляет около 93 тыс. тенге.
– Происходят ли в вашей структуре изменения в связи с приходом нового руководства?
– Сейчас внутри компании идут системные изменения, которые выстроят внутренние процессы, что позволит сделать «Баспану» ключевым игроком на финансовом рынке. На реализацию самой программы они никак не повлияют.
– Какова стратегия компании на ближайший год?
– Основная стратегия, как и было заявлено изначально, – обеспечивать финансовый рынок ликвидностью. Вторая задача – развивать новые механизмы или инструменты обеспечения населения жильем.
Мы обсуждаем много разных вариантов, в том числе и секьюритизацию, которая изначально была прописана в программе «7-20-25».
Единственный недостаток состоит в том, что в Казахстане слабо развит фондовый рынок, небольшое количество игроков и недостаточный выбор инструментов.
– На IPO, SPO не собираетесь выходить?
– Пока таких планов нет.
– Если рассматривать вашу организацию с точки зрения финансовой модели, насколько она эффективна?
– За прошлый год мы заработали 5,5 млрд тенге чистой прибыли. Сама бизнес-модель, которую заложил Национальный банк, не предполагала убыточную деятельность. Тем не менее показатель прибыльности в KPI у нас не прописан.
На 1 августа объем активов вырос почти в 1,5 раза по сравнению с концом прошлого года. Единственный источник роста активов – это наш кредитный портфель. Прибыль с начала текущего года составила 7,6 млрд тенге.
Рентабельность активов за 7 месяцев сложилась на уровне 2,3%, рентабельность капитала – 3,6%.
– Сегодня мы наблюдаем значительный разрыв между рыночной ставкой и предлагаемой вами 7%. Между тем некоторые аналитики прогнозируют, что со временем нерыночный механизм будет снижаться и многим БВУ придется также уменьшать стоимость собственных ипотечных денег. Получается, что вы оказываете влияние на кредитный рынок и рынок недвижимости?
– Есть два компонента: первый – это то, что банки подстраиваются под наши условия и исходя из них перестраивают свою продуктовую линейку. Сегодня мы наблюдаем, как БВУ отложили свои ипотечные продукты и начали кредитовать клиентов по программам «7-20-25» и «Баспана Хит». В то время как до запуска наших продуктов средняя ставка по ипотеке складывалась на рынке в среднем 14-16%.
Если говорить в цифрах, то с 2015 по 2017 годы средний объем кредитования по ипотеке коммерческими банками составлял 250 млрд тенге в год. А уже начиная с 1 июля 2018 года БВУ увеличили выдачу ипотечных займов в два раза, достигнув портфеля в 520 млрд тенге на конец года.
За 7 месяцев текущего года коммерческие банки уже прокредитовали клиентов по ипотеке на сумму порядка 440 млрд тенге.
Второй компонент говорит о том, что мы влияем и на рынок недвижимости. Например, по нашим программам есть ограничение по стоимости жилья – 25 млн тенге. Соответственно, строительные компании понимают, что основной тренд на сегодня – «7-20-25» и начинают подстраивать свою ценовую политику под наши реалии и требования. Таким образом, происходит перезапуск рынка ипотеки. Эта тенденция является сдерживающим фактором негативных сценариев, когда цены на недвижимость растут несоизмеримо с доходом населения.
