В Казахстане до конца 2022 года должны быть введены в эксплуатацию новые студенческие общежития на 75 тыс. мест. Оператором этого направления выступает АО «Финансовый центр» МОН РК. Центр разработал механизмы участия застройщиков в этих проектах. По мнению его руководителя Аскара Ибраимова, для инвесторов созданы все необходимые условия, чтобы максимально заинтересовать и минимизировать их риски. Эксперт считает, что эта программа найдет широкий отклик у предпринимателей, а ощутимый эффект от введения данных мер можно наблюдать уже сегодня, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.
- Аскар Изимбаевич, на сегодня остро стоит вопрос обеспечения условий проживания для студентов, это одна из «Пяти социальных инициатив». Расскажите, как вы будете привлекать инвесторов? На каких условиях бизнес входит в проект?
- Действительно, одна из инициатив Нурсултана Назарбаева - это улучшение условий проживания студенческой молодежи: увеличение количества грантов и обеспечение студентов местами в общежитиях. Около 92 тыс. студентов нуждаются в общежитиях, это огромная цифра, поэтому была поставлена задача до конца 2022 года разработать механизм строительства общежитий. Он разработан в прошлом году и называется «госзаказ на обеспечение мест». Принять участие в проекте может любой желающий: государственные и частные вузы, инвесторы, застройщики. До строительства общежития застройщики заключают договор с Финансовым центром, после ввода объекта в эксплуатацию мы размещаем госзаказ на каждое заселенное койко-место, ежемесячная сумма которого составляет около 122 МРП. Это стимулирует инвесторов не затягивать процесс строительства общежития. Данные суммы мы выдаем на протяжении 8 лет. Кроме этого, часть расходов покрывается выплатами со стороны студентов и вузов за проживание. Также центр возмещает инвесторам амортизационные расходы по объекту. Грубо говоря, если инвестор построил общежитие на 1 тыс. мест, то в год ему будут выплачивать около 320 млн тенге. Если умножить на 8, то общая сумма составит 2,5 млрд тенге. В то же время объект остается в собственности у застройщика. Таким образом, инвестор полностью окупает свои затраты и в дальнейшем получает стабильную прибыль. Общежития могут строиться как для государственных вузов, так для частных.
Сейчас мы проводим акцию, в рамках которой гарантируем не только госзаказ, но и дополнительные меры стимулирования, - это субсидирование оплаты за проживание учебными заведениями, предоставление земельного участка инвесторам. То есть вуз дает гарантию, что студенты заселятся в это общежитие. Центр со своей стороны гарантирует, что будет выплачивать государственный заказ в полном объеме. У инвесторов есть и возможность поучить льготное финансирование по «Дорожной карте бизнеса». Фонд «Даму» субсидирует около 7% годовых от суммы кредита, взятого в банке второго уровня под строительство общежитий.
- А как осуществляется финансирование объектов, которые поменяли целевое назначение под студенческое общежитие?
- Механизм реконструкции объекта также рассматривается, потому что во многих городах дефицит земельных участков, проблемы с подведением коммуникаций. Если инвестор хочет переделать объект под общежитие, производит реконструкцию, вводит в эксплуатацию общежитие для студентов – в этом случае центр начинает выплачивать усеченный норматив, который составляет 47 МРП за койко-место в год. Это объясняется тем, что расходы, связанные с реконструкцией, несоизмеримы с затратами полного цикла строительства.
- А как быть со старыми студенческими общежитиями, в которых была проведена реконструкция?
- Если общежитие старое, то выплаты будут производиться при условии увеличения проектной мощности общежития. Только за каждое новое место будет выплачиваться госзаказ. Есть много примеров, когда предприниматели переформатировали здание нерентабельных гостиниц под студенческие общежития. Для государств это выгодно, так как в гостиницах хорошие условия и студенты могут комфортно устроиться.
- Строить общежития будут во всех городах Казахстана?
- Да, во всех городах Казахстана и даже районных центрах по мере возникновения потребности. Общежития могут строиться и при колледжах. Вот сейчас, например, у нас есть инвесторы, строящие общежитие, в котором половину здания будут занимать студенты колледжа, другую половину - студенты вуза.
- Сколько средств выделено в 2019 году на строительство общежитий?
- На реализацию данного механизма в этом году предусмотрено 950 млн тенге, планируем ввести около 22 тыс. койко-мест, это только 30% от полной реализации проекта.
- Какие документы нужны застройщикам для сотрудничества с Финансовым центром по строительству общежитий?
- Мы призываем инвесторов активнее участвовать в проекте. Для этого необходимо только 2 документа - на земельный участок (право собственности или право аренды) и заявление. К заявлению прилагается эскиз объекта, где указываются проектная мощность и сроки. При этом проектная мощность должна составлять не менее 100 мест. Если все в порядке - мы сразу заключаем договор - никаких конкурсов, комиссий застройщик проходить не будет.
- Есть ли требования к срокам?
- Предусматривается, что застройщик должен в течение 24 месяцев с момента заключения договора ввести новые объекты. Если он не уложился в срок - с ним расторгается договор, привлекаются новые инвесторы. После заключения договора на строительство центр в течение 2 лет мониторит процесс возведения. Если мы видим, что проект не реализуется, то инициируем процесс расторжения договора.
- Места под строительство общежитий должны находиться вблизи университета или это не обязательно?
- Конечно, мы стараемся, чтобы эти объекты были недалеко от университетов, на территории вузов. Но не всегда так получается.
- Расскажите об обязательствах для инвесторов, которые хотят принять участие в этом проекте.
- Никаких запретов нет, кроме одного, - это обременение, в течение 20 лет с момента ввода в эксплуатацию объект не должен менять целевое назначение. Я думаю, это небольшая цена за выплаты от государства. Объект имеет свою стоимость и находится у застройщика в собственности. Его продажа не запрещена. Но у следующего собственника также в течение 20 лет объект будет с обременением на целевое назначение. Но объект недвижимости можно ввести и как имущественный комплекс, где, помимо общежития, будут располагаться фитнес, кинотеатр, и здесь инвестор сможет получать отдельный доход от коммерческих площадей. В таком случае мы накладываем обременение только непосредственно на само общежитие.
- Сколько проектов на сегодняшний день у вас находится в работе?
- Около 50 проектов, их общая мощность составляет свыше 21 тыс. мест. Из этих 50 проектов 25 уже заключили договор, 25 находятся на стадии рассмотрения, переговоров, обсуждений, детализации. Еще раз напомню, что выплаты производятся только после ввода объекта в эксплуатацию. Большая часть объектов приходится на Алматы, Шымкент, на подходе - Караганда, Актау. Это те города, где уже введены объекты в эксплуатацию, и скоро начнутся первые выплаты госзаказа. В программе принимают участие государственные вузы и частные инвесторы. Преобладают, конечно, бизнесмены. Есть инвесторы, которые планировали изначально строить гостиницы, но, узнав о нашем механизме, меняли назначение объекта и начинали строить студенческое общежитие. Отрасль предоставления услуг по общежитиям до сегодняшнего дня не являлась для инвесторов привлекательной сферой, так как студенты не являются высокоплатежной категорией. Для строительства требовались большие капиталовложения, срок возврата средств занимал продолжительное время. Но с введением нашего механизма есть гарантированное размещение государственного заказа, отрасль становится интересной для предпринимателей.
Новый механизм госзаказа прописан в Законе «Об образовании», других законодательных актах. В Бюджетном кодексе есть норма, которая предусматривает, что расходы на госзаказ на обеспечение мест в студенческих общежитиях не подлежат секвестру. Как вы знаете, у предпринимателей большой риск: будет ли его проект востребован. По данному механизму предоставляется определенная гарантия стабильности по эксплуатации объекта. В то же время мы не просто возмещаем расходы, а делаем это по принципу подушевого финансирования. Деньги идут за студентами. Если койко-место занято – госзаказ будет выплачиваться. Это делается для того, чтобы инвестор не ставил сильно завышенную стоимость арендной платы за проживание, чтобы был заинтересован в наполненности общежитий.
