Рынок офисной недвижимости наиболее ярко отражает состояние отечественных бизнес-структур, он очень чувствителен к турбулентностям в экономике страны в целом и регионов в частности. Закономерное распределение бизнес-активности в Казахстане приходится на два главных города – Нур-Султан и Алматы, вкупе генерирующих треть всего внутреннего валового продукта страны, при этом достойным дополнением в копилку республиканского ВВП являются региональные показатели Атырауской области, на которую приходится 12% от общего объема.
Сектор офисной недвижимости Алматы является наиболее насыщенным. Историческоесосредоточение крупных компаний, банков и других структур сформировало объем предложений в части рабочего пространства на рекордном для страны уровне. Сегодня на рынок Алматы приходится более 1,2 млн кв. м офисных площадей только в классах А и Б. Речь идет о постройках постсоветского периода – зданиях и сооружениях, возведенных до 90-х годов, которые находятся в условной категории С. Однако в казахстанских условиях львиная доля этих объектов относится к классу Б. Это качественные постройки, несколько уступающие более современным бизнес-центрам, построенным за последние 3-5 лет и в архитектурных и инженерных решениях котирующихся на высшем уровне. Сегодня на долю лучших объектов классов А и А+ приходится менее 14% рынка, при этом рекордная заполняемость в 93% зафиксирована именно по проектам данной категории. Средняя заполняемость рынка качественных площадей остановилась на отметке 87% в первой половине 2019 года, что говорит о здоровом соотношении спроса и предложения на рынке рабочего пространства в Алматы.
Несмотря на достаточно насыщенный рынок, его емкость подразумевает наличие потенциала для прихода новых игроков и есть возможность для качественной замены старого фонда. Часть бизнеса Алматы продолжает занимать помещения менее комфортного класса С, при этом охотно меняя занимаемые площади на более комфортные объекты класса Б по адекватным ставкам и условиям.
Несколько иначе обстоят дела на рынке Нур-Султана. Объем предложения офисных помещений в классах А и Б составляет более 680 тыс. кв. м, 80% из которых принадлежит объектам класса Б. На столичном рынке бизнес-структуры отдают предпочтение именно последней категории, поэтому заполняемость бизнес-центров класса А значительно уступает менее качественным объектам, которые на сегодня заполнены на 67% и 94% соответственно. Средняя загрузка рынка остановилась на отметке 86% по состоянию на первую половину 2019 года. Ожидается ввод дополнительных площадей, включая замороженные объекты, до 180 тыс. кв. м, которые в перспективе 3-5 лет обновят рынок на 17%.
Низкая вакантность объектов класса Б ярко характеризует рынок, где арендаторы предпочитают среднерыночное качество помещений по средней цене. В условиях увеличивающегося значения региона и создания благоприятных условий для переезда крупных компаний в столицу картина, сложившаяся на рынке Нур-Султана, имеет все шансы на значительный разворот, однако новые масштабы планируемых проектов рискуют быть неосвоенными рынком в краткосрочной перспективе.
Уровень доходности инвестиций в офисную недвижимость стабилен последние три года, достигает 10% в Алматы и 8% в Нур-Султане. Средневзвешенная ставка площадей, отражающая пропорции занимаемых площадей и запрашиваемых за них цен, для Алматы и Нур-Султана составляет 4 900 тенге и 6 900 тенге соответственно, денежные объемы рынков качественного фонда городов оцениваются в 80 млрд тенге и 24 млрд тенге соответственно.
Общей чертой рынка недвижимости обоих городов является то, что подталкиваемые высокой конкуренцией крупные игроки делают значительные уступки клиентам, что отражается не только на ставках аренды, но и гибкости условий, состоянии помещений и вложениях застройщиков в ремонт арендуемых площадей. Кроме того, набирают обороты коворкинг – пространства и смарт-офисы, занимаемые мелкими компаниями, индивидуальными предпринимателями и фрилансерами. Данный тренд не только сохранится, но будет активно развиваться и расти в диапазоне 4-6 лет, откликаясь на растущий спрос на подобные площади в Алматы и Нур-Султане.
Западный Казахстан с главными нефтяными городами – Атырау и Актау – демонстрирует самые высокие темпы роста экономики, доходящие до 15% в год. Это делает регион достаточно перспективным для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако его главной особенностью является то, что крупные нефтяные компаниии обслуживающие их компании занимают собственные объекты, что позволяет значительно сокращать расходы на аренду. Поэтому, несмотря на экономическую активность в регионе, рынок офисной недвижимости представлен несколькими бизнес-центрами класса Б, общая площадь которых не достигает 50 тыс. кв. м в двух городах. Основными арендаторами офисного пространства в регионе являются относительно мелкие компании, потребность которых в собственных помещениях отсутствует, заполняемость рынка достигает 95%.
Высоким ростом экономики и ВРП впечатляют южане. Шымкент, третий город-миллионник страны, демонстрирует ежегодный 12%-ный прирост, создавая благоприятную среду для прихода новых инвесторов. Однако к вложениям в офисную недвижимость в регионе стоит подходить достаточно осторожно, тщательно взвешивая емкость рынка и его реальные потребности. Здесь инвесторам стоит отталкиваться от прогнозов экономики Туркестанской области и реальной необходимости физического присутствия крупных компаний в регионе. Это является основным драйвером рынка офисной недвижимости. Кульминация спроса на рабочее пространство в регионе ожидается в перспективе 3-5 лет, девелоперы, способные заранее подготовиться к новым требованиям арендаторов, смогут «снять сливки» с рынка и занять лидирующие позиции.
Автор: Шахида Садырова, руководитель департамента аналитики и консалтинга Colliers International в Казахстане
