Эксперты оценили перспективы прихода инвесторов в сектор офисной недвижимости
АВТОР

10.06.2019 • 08:38 1582

Эксперты оценили перспективы прихода инвесторов в сектор офисной недвижимости

Какие города можно назвать самыми перспективными

Рынок офисной недвижимости наиболее ярко отражает состояние отечественных бизнес-структур, он очень чувствителен к турбулентностям в экономике страны в целом и регионов в частности. Закономерное распределение бизнес-активности в Казахстане приходится на два главных города – Нур-Султан и Алматы, вкупе генерирующих треть всего внутреннего валового продукта страны, при этом достойным дополнением в копилку республиканского ВВП являются региональные показатели Атырауской области, на которую приходится 12% от общего объема.

Сектор офисной недвижимости Алматы является наиболее насыщенным. Историческоесосредоточение крупных компаний, банков и других структур сформировало объем предложений в части рабочего пространства на рекордном для страны уровне. Сегодня на рынок Алматы приходится более 1,2 млн кв. м офисных площадей только в классах А и Б. Речь идет о постройках постсоветского периода – зданиях и сооружениях, возведенных до 90-х годов, которые находятся в условной категории С. Однако в казахстанских условиях львиная доля этих объектов относится к классу Б. Это качественные постройки, несколько уступающие более современным бизнес-центрам, построенным за последние 3-5 лет и в архитектурных и инженерных решениях котирующихся на высшем уровне. Сегодня на долю лучших объектов классов А и А+ приходится менее 14% рынка, при этом рекордная заполняемость в 93% зафиксирована именно по проектам данной категории. Средняя заполняемость рынка качественных площадей остановилась на отметке 87% в первой половине 2019 года, что говорит о здоровом соотношении спроса и предложения на рынке рабочего пространства в Алматы.

Несмотря на достаточно насыщенный рынок, его емкость подразумевает наличие потенциала для прихода новых игроков и есть возможность для качественной замены старого фонда. Часть бизнеса Алматы продолжает занимать помещения менее комфортного класса С, при этом охотно меняя занимаемые площади на более комфортные объекты класса Б по адекватным ставкам и условиям.

Несколько иначе обстоят дела на рынке Нур-Султана. Объем предложения офисных помещений в классах А и Б составляет более 680 тыс. кв. м, 80% из которых принадлежит объектам класса Б. На столичном рынке бизнес-структуры отдают предпочтение именно последней категории, поэтому заполняемость бизнес-центров класса А значительно уступает менее качественным объектам, которые на сегодня заполнены на 67% и 94% соответственно. Средняя загрузка рынка остановилась на отметке 86% по состоянию на первую половину 2019 года. Ожидается ввод дополнительных площадей, включая замороженные объекты, до 180 тыс. кв. м, которые в перспективе 3-5 лет обновят рынок на 17%.

Низкая вакантность объектов класса Б ярко характеризует рынок, где арендаторы предпочитают среднерыночное качество помещений по средней цене. В условиях увеличивающегося значения региона и создания благоприятных условий для переезда крупных компаний в столицу картина, сложившаяся на рынке Нур-Султана, имеет все шансы на значительный разворот, однако новые масштабы планируемых проектов рискуют быть неосвоенными рынком в краткосрочной перспективе.

Уровень доходности инвестиций в офисную недвижимость стабилен последние три года, достигает 10% в Алматы и 8% в Нур-Султане. Средневзвешенная ставка площадей, отражающая пропорции занимаемых площадей и запрашиваемых за них цен, для Алматы и Нур-Султана составляет 4 900 тенге и 6 900 тенге соответственно, денежные объемы рынков качественного фонда городов оцениваются в 80 млрд тенге и 24 млрд тенге соответственно.

Общей чертой рынка недвижимости обоих городов является то, что подталкиваемые высокой конкуренцией крупные игроки делают значительные уступки клиентам, что отражается не только на ставках аренды, но и гибкости условий, состоянии помещений и вложениях застройщиков в ремонт арендуемых площадей. Кроме того, набирают обороты коворкинг – пространства и смарт-офисы, занимаемые мелкими компаниями, индивидуальными предпринимателями и фрилансерами. Данный тренд не только сохранится, но будет активно развиваться и расти в диапазоне 4-6 лет, откликаясь на растущий спрос на подобные площади в Алматы и Нур-Султане.

Западный Казахстан с главными нефтяными городами – Атырау и Актау – демонстрирует самые высокие темпы роста экономики, доходящие до 15% в год. Это делает регион достаточно перспективным для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако его главной особенностью является то, что крупные нефтяные компаниии обслуживающие их компании занимают собственные объекты, что позволяет значительно сокращать расходы на аренду. Поэтому, несмотря на экономическую активность в регионе, рынок офисной недвижимости представлен несколькими бизнес-центрами класса Б, общая площадь которых не достигает 50 тыс. кв. м в двух городах. Основными арендаторами офисного пространства в регионе являются относительно мелкие компании, потребность которых в собственных помещениях отсутствует, заполняемость рынка достигает 95%.

Высоким ростом экономики и ВРП впечатляют южане. Шымкент, третий город-миллионник страны, демонстрирует ежегодный 12%-ный прирост, создавая благоприятную среду для прихода новых инвесторов. Однако к вложениям в офисную недвижимость в регионе стоит подходить достаточно осторожно, тщательно взвешивая емкость рынка и его реальные потребности. Здесь инвесторам стоит отталкиваться от прогнозов экономики Туркестанской области и реальной необходимости физического присутствия крупных компаний в регионе. Это является основным драйвером рынка офисной недвижимости. Кульминация спроса на рабочее пространство в регионе ожидается в перспективе 3-5 лет, девелоперы, способные заранее подготовиться к новым требованиям арендаторов, смогут «снять сливки» с рынка и занять лидирующие позиции.

Автор: Шахида Садырова, руководитель департамента аналитики и консалтинга Colliers International в Казахстане

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

рынок недвижимости офисная недвижимость строительство офисов аренда офисов помещение под бизнес

10.06.2019 • 08:38 1582

Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Эксперты оценили перспективы прихода инвесторов в сектор офисной недвижимости
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика