В Казахстане в прошлом году ввели в эксплуатацию 8 млн 841 тыс. квадратных метров жилья. В стране активно продается как вторичная, так и первичная недвижимость, площадью от 30 до 50 квадратов. А среди инвестиционно привлекательных регионов в плане удорожания домов и квартир набирает популярность Туркестанский регион. Это лишь некоторые тренды, которые озвучил глава казахстанской Федерации Недвижимости Ермек Мусрепов в интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz.
- Ермек Еркебуланович, давайте определим главные тенденции, которыми отмечен сегодня казахстанский рынок недвижимости. Что происходит, насколько он активен, что продается и покупается?
- Мы можем видеть активность, очень большую активность. Особенно по строительству и вводу в эксплуатацию жилья. Все те программы, которые были внедрены государством для «расшевеления» рынка недвижимости через субсидирование ипотечных займов по программе «7-20-25», ее расширения на регионы, и возможность получения первоначального взноса в виде жилищных сертификатов - все это дало больше возможностей населению приобретать недвижимость, первичную в том числе. Дальше. Для того чтобы еще раз расшевелить рынок, была внедрена программа для финансирования вторичного рынка – «Баспана Хит». Это продукт, который на самом деле дает возможность и вторичному рынку выйти на какие-то положительные горизонты. Повторюсь, рынок недвижимости на сегодняшний день очень оживленный. Строительная индустрия также идет в фарватере и экономики Казахстана, и состояния рынка недвижимости в целом. Основная тема, которая сейчас муссируется, - доступность по стоимости квадратного метра, удешевление строительства, для того чтобы недвижимость, в особенности 4-й категории, была доступна для широких слоев населения. Еще важный момент: нужно развивать строительство во всех регионах Казахстана, не только актуальных на сегодня – Алматы, Нур-Султан, Шымкент, Атырау, Актау. Почему это необходимо? Тем самым решается программа по миграционным процессам. Люди сегодня стремятся поехать в Алматы, в столицу, специально, чтобы найти работу и там приобрести доступную недвижимость. Но люди могут оставаться в регионах, учиться там, работать на госслужбе или в частном секторе и приносить пользу экономике Казахстана.
- Есть конкретные данные по развитию рынка? Показатели, которые характеризуют оживление в этой отрасли экономики?
- Активность по реализации первичного жилья по сравнению с прошлым годом выросла на 30%. Активность – это количество сделок, не рост цен, а именно количество сделок. И повторюсь, это стало возможным благодаря внедрению ряда государственных программ, все они предоставляют субсидированные ипотечные займы для приобретения конкретно первичной недвижимости. Потребность в новом жилье сегодня очень высокая.
Потому что старый жилищной фонд имеет свойство ухудшаться, застройщики хотят видеть перспективу развития своей отрасли, своего бизнеса, они выкупают старые дома и на их месте, получив разрешение, строят первичную недвижимость. Если вы знаете, также сегодня действует государственная программа по замене ветхого жилья на новое, пока она реализуется только в двух городах Казахстана – Алматы, Нур-Султане. Но она будет набирать обороты. Это очень правильно. Замена ветхого жилья предполагает развитие инфраструктуры, замену старых коммуникаций и обновление всех ступеней, сопутствующих моментов при строительстве нового жилья: коммуникации, развитие дорог, дворов, школ, самое основное – это строительство нового жилого фонда.
Вторичное жилье тоже показывает хорошую тенденцию в плане стоимости квадратного метра. Она корректируется в сторону небольшого понижения на 10-15%, и на сегодняшний день стоимость колеблется в рамках коридора инфляции – 5-7% вверх/вниз, но не больше. Все зависит от стоимости и предложения: где находится недвижимость, в каком регионе, в каком районе города и так далее.
- Тем не менее сказать, что вторичное жилье стремительно дешевеет, мы не можем?
- Нет. Сегодня оно находит свое ценовое дно, которое на самом деле должно привести к стабильным ценам. И тогда мы можем говорить о стабилизации рынка вторичной недвижимости, о том, что сделки активно происходят на рынке купли-продажи, что у потребителей рынка недвижимости есть такие позитивные настроения, чтобы продавать и покупать.
Другими словами, стоимость квадратного метра по первичному рынку уже приблизительно определена, по вторичному она корректируется, но скоро тоже придет к своему ценовому дну. И тогда будет видна краткосрочная перспектива на 2-3 года. Банки, финансовые институты будут видеть, что стоимость квадратного метра стабильна, и уже от этого показателя будут отталкиваться и финансировать участников ипотечного кредитования. Еще о цифрах: одна из основных тенденций - увеличение на 20% купли-продажи жилья. Чаще всего популярны 1-2-комнатные квартиры на вторичном рынке, 1-2-3-комнатные на первичном рынке. То есть это те стандарты, по которым застройщики строят и видят впереди потенциал спроса со стороны покупателей.
- То есть хоромы не продают и не покупают…
- Да, потому что даже если какая-то стоимость одного квадратного метра завышена, она компенсируется квадратурой, получается более доступной. По росту инвестиций: за последний год, за 2018-й, по статистике министерства национальной экономики, на жилищное строительство было направлено 818 млрд тенге, что на 31% больше, чем годом ранее. В общем объеме инвестиций в основной капитал и доля освоенных средств в жилищном строительстве составила около 11%. Основным источником финансирования жилищного строительства являются собственные средства застройщиков, удельный вес которых составляет около 80% или даже 100% от финансирования всех участников строительства.
В январе-сентябре прошлого года общая площадь введенных в эксплуатацию жилых домов составила 8 млн 841 тыс. квадратных метров. Из них индивидуальными застройщиками - 4 млн 619 квадратных метров. Также можно отметить увеличение количества участников долевого строительства. Отдельно можно выделить развитие программы «Нурлы жер», государственной программы «7-20-25», направленных на субсидирование ипотечного кредитования. Резких скачков по стоимости мы не ожидаем, изменения стоимости первичной недвижимости в сторону повышения или понижения будут происходить в коридоре инфляции, как уже было сказано. В целом за последние три года мы наблюдали абсолютную стагнацию. Этот год на самом деле будет пиковый, показательный для рынка недвижимости по активности, стабильности и получения ценового дна, стабильной стоимости квадратного метра. И можно сказать, что с начала года мы находимся в таком комфортном для осуществления сделок состоянии, купли-продажи как на первичном, так и на вторичном рынках.
- Что интересного происходит в секторе земельных участков, частного сектора?
- По земле другая ситуация. Здесь есть спрос, но спрос под индивидуальное жилищное строительство, он всегда существует. Но на сегодняшний день все зависит от того, где находится земельный надел и как он инфраструктурно подготовлен. Если он не подготовлен, то практически не имеет своего ценового показателя. Если обустроен, есть инфраструктура, подведены дороги, коммуникации, свет, вода, по возможности наличие газа, тогда и потребительский спрос и стоимость будут корректными. По направлению коммерческого целевого назначения земельные участки тоже падают в цене. Огромного спроса нет, люди покупают маленькие наделы от 3 соток и максимум до 10 соток для ведения бизнеса. Большие участки для бизнеса экономически нецелесообразны. Потому что, во-первых, это большой налог, нужно на этом участке строить соответствующие строения. В общем, рынок земельных участков в стагнации. На сегодняшний день нет даже понимания корректной стоимости одной сотки – что под индивидуальное жилищное строительство, что под крестьянское хозяйство, что под бизнес, промбазу и так далее. Есть определенные, откорректированные цены на землю под строительство многоэтажных жилых комплексов. Застройщики видят, что строительство первичного жилья, особенно уже под готовые госпрограммы, в будущем будут иметь определенный пул своих покупателей, они активно скупают земельные участки.
- Если привязываться к сезонности. Весна-лето: что будет происходить с ценами на недвижимость? Есть ли смысл успеть именно в этот период что-то купить или продать?
- По большому счету сезонность имеет значение, когда на рынке стабильные цены. И они были стабильными на протяжении последних пяти лет. Тогда можно отыгрывать этот момент сезонности. Но на сегодня только начинается стабилизация рынка недвижимости, и мы не видим привязки к сезону. Цена корректируется в сторону понижения, но без привязки к сезону. Пускай это будет лето-осень-зима, если дом введен в эксплуатацию – все, покупают. Сейчас по субсидированию уже нет первичного жилья, которое бы соответствовало ценам, потребностям населения, практически разобрали все. Остается только ждать введения в эксплуатацию новых жилых комплексов, особенно в регионах. Но и в регионах это зависит от потребительского спроса, от уровня зарплат, потому что если этого нет, нет доступа к жилищным программам, а значит, нет смысла реализовывать какие-то жилищные проекты.
- Если рассматривать недвижимость в регионах как инвестиционный инструмент. Что вы можете посоветовать? На какие регионы обратить внимание?
- В Туркестане мы на самом деле видим положительный тренд в плане того, что есть региональный центр, есть туристический центр. И в связи с этим мы видим перспективу строительства туристических хабов – гостиниц, ресторанов, придорожных заведений, тех сопутствующих объектов, которые будут полезны в туристическом направлении. Туркестан – наша древняя столица, мавзолей имени Ходжа Ахмеда Яссауи, другие достопримечательности делают это место особенным, святым. Туда всегда ездили люди, а сейчас особенно.
- То есть стоит присмотреться к Туркестанскому региону, недвижимость здесь будет дорожать…
- Да, вы правильно говорите, стоит присмотреться. Это та отправная точка, где можно реализовать свои инвестиционные ожидания. Ну и классические ожидания – это Нур-Султан, Атырау, Актау, Алматы.
- Еще один вопрос. О зависимостях рынка недвижимости. К сезонности, как мы выяснили, привязки нет. Как сильно мы зависим до сих пор от доллара?
- Мы остались в долларовом капкане. Мысленно где-то 30% населения все еще привязываются. Но процесс дедолларизации идет своими семимильными шагами. Мы его в свое время анонсировали, когда начали ставить цены на жилье в тенге. И сейчас люди, когда делают расчеты, уже думают в тенге, потому что это наш государственный денежный знак. Государство, Национальный банк все делают для того, чтобы тенге был стабилен. При стабильности национальной валюты будет и стабильность на рынке недвижимости.
- Но все-таки если завтра доллар будет стоить 500 тенге, то стоит ожидать очередных волнений на рынке недвижимости…
- Да, волнения будут. Если до 500 тенге дойдет эквивалент доллар/тенге, тогда мы будем видеть серьезные потрясения. Ладно, вторичное жилье. Но первичное жилье все равно определенным образом зависит от валюты, какие-то строительные материалы завозятся из-за границы, оно будет откладываться в конечном итоге на стоимости квадратного метра.
- Спасибо за беседу, успехов!
