Выбор региона для инвестирования – это многофакторный анализ информации, который включает сбор и обработку данных, потенциально влияющих на принятие решения. В рейтинге регионов страны, наиболее перспективных для девелоперов в секторе жилой недвижимости, собраны ключевые критерии для анализа: рождаемость как потенциал роста населения, обеспеченность текущим жилым фондом и уровень доходов.
Суммарный коэффициент рождаемости (СКР) – один из наиболее точных показателей, позволяющий оценить потенциал естественного прироста населения. Рейтинг Colliers, основанный на СКР и обеспеченности населения жилой недвижимостью, раскрывает потенциал лидеров рейтинга по емкости неосвоенного девелоперами рынка.
Средний СКР Казахстана составляет 2,77 – это среднее количество детей, рожденных у одной женщины в гипотетическом поколении за всю ее жизнь. Средний мировой показатель составляет 2,36. Лидируют по уровню рождаемости женщины Африканской Республики Нигер – 7,05, минимальный индекс у Сингапура – менее одного ребенка на женщину – 0,81. Показатель наших ближайших соседей – россиян – остановился на уровне 1,78, в Китае – 1,62, в Узбекистане – 2,46 и в Кыргызстане – 4,09.
Для формирования рейтинга, определяющего потенциал рынка жилой недвижимости, анализируется уровень обеспеченности жильем населения в каждом регионе, сопоставляемый с коэффициентом рождаемости. В основу ложатся данные статистики по жилому фонду, численности населения и СКР.
В пятерку лидеров с наиболее высоким коэффициентом рождаемости вошла Мангистауская область, Туркестанская, в том числе Шымкент, Атырауская область и Жамбылская – новичок на инвестиционных радарах Colliers. СКР в этих регионах стартует с рекордных 3,80 и опускается до 3,37 соответственно, что по-прежнему на 20% выше среднего по республике индекса. При этом уровень обеспеченности жилой площадью для данных регионов начинается с минимального показателя для Жамбылской области – 15,54 кв. м на человека – до 21,29 кв. м в Атырауской области при рекордных 25,16 кв. м в Алматы. Уровень обеспеченности населения жильем в 30 кв. м на человека является абсолютной средней величиной в мире, на данный момент ни в одном из регионов РК рынок жилья не достиг данного показателя.
Наименьшей активностью в контексте рождаемости обладают северные регионы страны: Павлодарская, Северо-Казахстанская и Костанайская области. Рождаемость здесь достигает двух, а чаще менее двух детей на одну женщину. Абсолютный минимум наблюдается в южной столице – 1,72.
Таким образом, на основании анализа данных можно выделить три основных направления, на которые девелоперам страны стоит обратить внимание. Традиционно, Западный Казахстан, в частности Мангистауская и Атырауская области, обладает высочайшим потенциалом на рынке жилой недвижимости. СКР здесь достигает рекордных 3,84 и 3,56 соответственно, при этом эти две области скромно расположились на седьмом и восьмом местах среди 17 регионов страны в обеспеченности жильем (от 21 кв. м до 22 кв. м на человека). Рекордно высокие доходы населения, практически вдвое превышающие средний страновой уровень, создают беспрецедентно благоприятную среду для развития первичного жилого сектора. С приходом на рынок строительства BI GROUP оживление на рынке недвижимости заметно ощущается. Наибольший успех можно прогнозировать для объектов класса комфорт плюс и бизнес-класс. Элитное жилье также не следует списывать со счетов, целевая аудитория для премиального сегмента в регионе наиболее зрелая с точки зрения инвестиций в дорогостоящее жилье, однако, быстрое перенасыщение в данном сегменте наиболее рискованно для девелоперов.
Жамбылская область имеет высокий уровень рождаемости (3,46) вкупе с наименьшим по стране показателем обеспеченности жилой площадью – 15,54 кв. м на человека при международном ориентире в 30 кв. м. Данный регион – один из немногих, где пропорция городской местности к сельской практически равнозначна, так же как и СКР. Находясь на последней строчке по насыщенности жилого сектора, область занимает 7-е место по доходам населения, равное среднему по стране показателю. Потенциал рынка первичного жилья в регионе наиболее высок в целевых группах класса эконом и комфорт.
Туркестанская область – лакомый кусочек для девелоперов всех направлений. Уровень рождаемости здесь второй по стране и достигает 3,70 при скудной обеспеченности населения жилым фондом – 16,35 кв. м на человека. Важно отметить, что 74% данного фонда приходится на сельскую местность, городское же население испытывает критическую нехватку качественных жилплощадей. Размер доходов населения области остается на среднем уровне, поэтому емкость рынка жилья экономкласса здесь достигает высоких объемов в связи с растущей численностью населения, ростом количества рабочих мест и быстро развивающейся инфраструктурой региона. Девелоперам рекомендуется обратить пристальное внимание на рынок жилой недвижимости крупных и мелких городов области.
Рынок первичного жилья в любом регионе Казахстана сегодня переживает небывалый подъем, поэтому целесообразность жилых проектов в других регионах, помимо указанных выше, не оспаривается, поскольку обеспеченность жильем населения в стране находится на середине своего логического пути. Кроме того, первичное жилье удовлетворяет не только стартовые потребности в жилых площадях, но и таргетирует те слои населения, которые преследуют цель качественного улучшения условий проживания и присутствуют на рынке каждого региона страны.
Автор: Шахида Садырова, руководитель отдела оценки и консалтинга Colliers International
