Со второго полугодия этого года казахстанцы смогут брать ипотечные кредиты по программе «7−20−25» — такой срок обозначили в Нацбанке. Финансовый регулятор прорабатывает вопрос создания специальной компании, которая будет выкупать ипотечные обязательства населения и должна для этого привлечь с рынка не менее 1 трлн тенге.
Напомним: одну из пяти социальных инициатив — «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи» — президент страны Нурсултан Назарбаев озвучил на совместном заседании палат Парламента 5 марта. Национальный банк РК пределен ее исполнителем. Предложенная программа «7−20−25» предполагает, что ипотека будет выдаваться под 7% (не под нынешние 13−14%, подчеркнул глава государства), при минимальном первоначальном взносе не более 20% (сейчас — 30%, иногда — 50%) и на срок до 25 лет (в настоящее время — 10−15 лет).
Каковы риски и в чем преимущества новой программы, для центра деловой информации Kapital.kz прокомментировал экономист Алмас Чукин.
— Алмас, по вашему мнению, какие риски нужно учитывать в новой жилищной программе?
— Рынок состоит из трех частей, две видимые, это спрос, подкрепленный деньгами — не абстрактный, а платежеспособный, и предложение. Третья часть — очень важная, но на нее зачастую не обращают внимания — это ожидания, и они определенным образом тоже формируют рынок. Под их воздействием начинает работать так называемое самосбывающееся пророчество: когда недвижимость дешевеет, покупатели ждут еще большего падения стоимости, цены снижаются, рынок падает на психологической почве, сделки отсутствуют, это вызывает опасение роста цен, покупатели активизируются, цены устремляются вверх. То есть не всегда только объективные факторы определяют поведение рынка, большую роль играет и вот этот невидимый элемент — ожидания.
Выступление президента породило ожидание. Соответственно, сейчас все ждут расшифровки — кто, когда и как будет реализовывать программу. Необходимо определить четкие критерии и для потенциальных участников — кто сможет приобретать квартиры по «новой» ипотеке. Например, граждане, доходы которых ниже определенного уровня, или те, кто столкнулся с трудной жилищной ситуацией. Иначе люди вполне обеспеченные также смогут претендовать на льготные условия — захотят купить третью-четвертую-пятую квартиру. Но на всех не хватит: условия хорошие, но финансы не бесконечные. И даже если бы они были бесконечными, это было бы неправильной позицией государства — бездумно давать доступ к льготной ипотеке абсолютно всем. Так может получиться второй Дубай — переизбыток на рынке жилой недвижимости.
Таким образом, резюмируя свой ответ, скажу, что необходимо, во-первых, управлять ожиданиями. Спрос зависит от государства и доходов населения. Государство должно определить количественные параметры ипотеки: создание предложения на рынке жилья (строительство) — не быстрая история, необходимо не допустить роста цен на недвижимость, который может произойти на фоне ожиданий населения. Задача — обеспечить не просто дешевую ипотеку, а дешевое жилье. Если за дешевую ипотеку покупать резко подорожавшее жилье, то это будет ничем иным как обманом.
Во-вторых, сейчас все ждут конкретики от правительства. Президент поставил задачу, теперь важно то, как правительство оформит ее решение.
— Предыдущие жилищные программы очень часто критиковали из-за их неэффективности. Какие риски может таить в себе новая программа?
— Мне кажется, неэффективность начинается главным образом тогда, когда государство начинает что-то делать. Государство не должно ничего делать, оно должно только платить, причем не само кому-то, а давать деньги людям. И население само на рынке осуществит маркетинг, само будет ругаться со строителями за качество, само будет торговаться за цену.
То, что государство сейчас пошло по пути ипотеки, мне видится наиболее правильным путем, в этом и есть тот подход, о котором я говорю: дать людям деньги, они сами разберутся, как и что купить. А когда государство заказывает, строит и потом «раздает» жилье — вариант неэффективный. Государство плохой покупатель. Поэтому необходимо действовать рыночными способами — через деньги.
Государство, конечно, может влиять на строительство — помогать с ускорением получения разрешений, получением земель, строительством инфраструктуры. При таких условиях строительные компании будут возводить жилье для льготной ипотеки. Инфраструктура — это то, чего ждут от государства, даже если ее стоимость потом будет включена в стоимость жилья. Частник не сможет решить эту задачу сам, у него не хватит сил на инфраструктуру и планирование микрорайонов, где должны быть школы, магазины, дороги и пр.
— Государственный программы жилищного строительства способны, на ваш взгляд, «двигать» рынок?
— Безусловно, способны. Причем с мультипликативным эффектом. На каждый тенге, который государство выделяет, может быть двух-трех-четырехкратный эффект. Сам по себе рынок большой, жилищное строительство по итогам прошлого года составило только по официальной статистике около 3,5 трлн тенге.
Государству даже не надо полностью обеспечивать ипотеку в финансовом смысле. У банков есть деньги. Допустим, государство возьмет на себя субсидирование. Понятно, что банки самостоятельно не смогут выдавать кредиты на жилье под 7% - таких денег нет ни у кого. Сейчас базовая ставка Нацбанка — 9,5%, маржа БВУ составляет, допустим, 2−2,5%. То есть 11,5−12% - стоимость реальных банковских денег сегодня. Если банки будут выдавать по поручению правительства ипотеку, государство должно гарантировать им, что разницу между 11,5−12% и 7% закроет, иначе ни один банк не сможет выдавать эти кредиты. Более того, государство должно дать 25-летнюю гарантию на эти деньги и на эти проценты.
В результате государство, на самом деле, обеспечит меньшую часть, в основном банки найдут свои средства для выдачи льготной ипотеки, им только нужна гарантия. Если государство субсидирует вот эти проценты, в результате оно «распечатает» огромный потенциал, и это окажет многократный позитивный эффект на экономику в целом.
Если опять попадет в чьи-то руки и по полузакрытым схемам начнут что-то строить, то это будет просто лишней тратой денег.
— Президент поручил Нацбанку создать компанию для выкупа ипотечный займов, выданных банками по новой программе, и привлечет для этого 1 трлн тенге. Как будет работать этот механизм?
— Механизм секьюритизации, о котором говорит президент, означает, что государству не надо самому «придумывать» какие-то деньги для предоставления льготной ипотеки. Оно может просто создать компанию, которая будет собирать ипотечные обязательства населения и привлекать на рынке деньги, чтобы вкладываться в ипотеку, государство выступит как гарант.
Старая простая схема — это когда для финансирования ипотеки государство берет средства, например, из бюджета или Нацфонда.
В этот раз пошли правильным путем. Не надо «залезать» в Нацфонд, можно просто занять на рынке. Это будет принципиально новый подход к финансированию ипотеки. То есть деньги будут привлекаться с рынка, и государство возьмет на себя лишь малую часть — субсидирование части процентной ставки по ипотеке. Государству необязательно открывать кошелек, ему достаточно подставить плечо.
