Бизнес-центры конкурируют за арендаторов, офисной недвижимости становится все больше, арендаторы предпочитают более качественные офисы — так в целом можно охарактеризовать ситуацию на рынке офисной недвижимости в Алматы.
«В 2017 году наблюдалось снижение арендных ставок на офисные помещения в некоторых бизнес-центрах классов, А и Б в Алматы. Собственники и управляющие компании изначально завысили ставки аренды на новые офисные площади, однако теперь снижают их до приемлемого для потенциальных арендаторов уровня», — Андрей Третьяков, аналитик Colliers International Kazakhstan, описывает ситуацию, сложившуюся в сфере коммерческой недвижимости. По словам эксперта, она возникла из-за обостряющейся конкуренции: под ее воздействием участники рынка принимают соответствующие меры — в борьбе за клиентов они вынуждены снижать арендные ставки.
Так, на конец года максимальная ставка аренды на офисы класса, А в Алматы составляла 17 тыс. тенге за кв. м, минимальная — 5,5 тыс. тенге за кв. м, за аренду офисов класса Б просили максимально 10 тыс. тенге за кв. м, минимально — 3 тыс. тенге за кв. м. Эти расценки не включают НДС и эксплуатационные расходы. Вместе с тем, по мнению эксперта, большинство бизнес-центров класса Б включают в стоимость аренды эксплуатационные расходы. В целом эксплуатационные расходы варьируются от 250 до 2,5 тыс. тенге за кв. м в зависимости от местоположения, класса бизнес-центра и обслуживающей компании.
Чем привлекают арендаторов?
По словам Андрея Третьякова, для привлечения арендаторов многие владельцы и управляющие компании идут на различные уступки. Например, увеличивают каникулы по аренде, снижают ставки на начальном этапе аренды, за свой счет проводят чистовые отделочные работы. Некоторые сохраняют ставки аренды на уровне предыдущего года либо увеличивают их незначительно.
«Снижение ставки аренды и улучшение коммерческих условий дает компаниям со стабильными финансовыми показателями возможность улучшить текущие условия аренды за счет переезда в офисные помещения лучшего качества за тот же бюджет», — делает вывод собеседник.
Офисов становится больше
Согласно анализу Colliers International Kazakhstan, рынок офисной недвижимости Алматы в прошлом году был «относительно активным»: в мегаполисе сданы в эксплуатацию шесть бизнес-центров классов А, Б, Б+ общей площадью около 101 тыс. кв. м.
Сейчас в городе строятся четыре офисных здания. В этом году планируется сдать в эксплуатацию более 40 тыс. кв. м офисной недвижимости; если строительство будет завершено в срок, это может увеличить предложение на 3%.
«В настоящее время в Алматы общий объем предложения составляет 1,3 млн кв. м, на бизнес-центры класса А, в частности, приходится 150 тыс. кв. м, на бизнес-центры класса Б — 1,15 млн кв. м. При этом в бизнес-центрах класса, А средневзвешенный уровень заполняемости по итогам 2017 года составляет 88%, в бизнес-центрах класса Б — 76%», — приводит данные эксперт.
Коворкинг делает бизнес-центры привлекательными
В качестве обозначившейся тенденции Андрей Третьяков называет включение коворкинг-пространств в состав бизнес-центров: это повышает привлекательность остальных офисных помещений в таком бизнес-центре.
«Наличие коворкинга позволяет экономить на аренде дополнительных помещений, выделяемых, в частности, для размещения переговорных и конференц-залов, которые можно арендовать в зоне коворкинга на короткий период в случае необходимости. Это позволяет более эффективно использовать площади — в этом заинтересованы арендаторы», — комментирует эксперт.
На рынке Алматы присутствует семь коворкинговых пространств, строится еще одно (этот проект должен стать крупнейшим в Центральной Азии).
Качественных площадей становится больше
Подводя итог, Андрей Третьяков говорит, что в Алматы появляется все больше качественных офисных помещений, рынок ими насыщается. Офисы в бизнес-центрах более низкого качества пользуются все меньшим спросом.
«Вместе с тем, несмотря на высокий интерес потенциальных арендаторов к новым качественным объектам, реальные сделки совершаются только в тех случаях, когда арендодатель предлагает наиболее выгодные условия аренды по сравнению с предложениями на аналогичные по качеству площади в конкурирующих объектах», — говорит спикер.
По его мнению, в кратко- и среднесрочном периодах на рынке офисной недвижимости Алматы сохранится высокий уровень конкуренции. Она будет обеспечена наличием свободных площадей в недавно построенных бизнес-центрах, а также за счет офисных площадей, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2018 год.
