Ипотека или аренда? Для тех, кто не обладает собственным жильем, этот вопрос актуален всегда. Сегодня рынок предлагает несколько вариантов решения квартирного вопроса — ипотека, льготное кредитование по госпрограмме, система жилищных строительных сбережений, аренда. Что выгоднее?
Суммы сопоставимы, но вопрос собственности открыт
Отвечая на вопрос о том, что предпочтительнее, аренда или ипотека, Евгений Вечков, директор риелторской компании «Этажи» в Алматы, говорит, что аренда выгодна в том случае, когда у человека нет первоначального взноса. Ипотека будет выгодна, если у заемщика есть первоначальный взнос, постоянный доход и хорошая кредитная история. Ипотека — отличная перспектива получить собственное жилье либо улучшить свои жилищные условия.
Для понимания, какой из этих двух вариантов выгоднее, эксперт приводит расчеты по ежемесячным платежам для аренды и ипотеки. В качестве примера он берет двухкомнатную квартиру с обычным ремонтом в спальном районе Алматы стоимостью 12 млн тенге. Ежемесячная аренда такой квартиры составит 100 000 тенге. Ежемесячный платеж по ипотеке — 108 000 тенге, из расчета, что кредит взят на 20 лет (если у заемщика есть официальный доход, в банке ему одобрят 8 400 000 тенге, при этом нужен первоначальный взнос в размере 30%, то есть 3 600 000 тенге).
«Суммы получаются сопоставимыми. Бесспорный плюс ипотеки — ежемесячный расход направлен на погашение кредита, и в итоге квартира перейдет в вашу собственность», — комментирует спикер.
Часто, продолжает собеседник, у клиента нет первоначального взноса на покупку жилья. Одним из решений, по его словам, станет открытие депозита в банке. Вариантов накопления, представленных на рынке, два. Первый: открыть вклад в банке второго уровня, при этом получать ежемесячно 12% годовых (в среднем). Второй: открыть депозит в ЖССБК и получать депозитную ставку 2% плюс государственную премию (в этом году максимальный размер — около 91 тыс. тенге). «Ставка невелика по сравнению со ставками БВУ, но есть возможность получить ипотеку под низкий процент (от 3,5%)», — обозначает преимущество Евгений Вечков.
Аргументы в пользу сбережений
В «Жилстройсбербанке» в ответ на тот же вопрос о выгоде аренды и ипотеки приводят такой расчет.
Для сравнительного анализа была взята квартира стоимостью 10 млн тенге. Примерно в такую сумму оценивается жилье в спальном районе Алматы (в микрорайонах Тастак, Орбита, Аксай, Айнабулак). Аренда в месяц в среднем составляет 60−70 тыс. тенге.
Если же откладывать по 58 000 тенге на счет ЖССБК, то примерно через 7 лет можно накопить 50% от стоимости квартиры, или 5 894 911 тенге. Это с учетом премии государства и вознаграждения банка. Недостающую сумму в размере 4 105 089 банк выдаст в кредит под 4% годовых на 10 лет. Ежемесячный платеж составит 41 500 тенге. «Это практически в два раза дешевле, чем арендная плата за жилье. За аналогичное время проживания арендодателю придется выплатить 12,2 млн тенге. При этом жилье так и не станет своим», — комментируют в «Жилстройсбербанке».
Отметим, что ЖССБК не выдает ипотеку в чистом виде. Банк реализует систему жилищных строительных сбережений. То есть прежде, чем взять кредит на жилье, вкладчик самостоятельно делает накопления, исходя из своих финансовых возможностей.
«Он планомерно ежемесячно откладывает определенную сумму на счет, тем самым учится быть бережливым и уже на этом этапе закладывает фундамент своего будущего жилья. Затем, накопив по условиям системы ЖСС 50% от стоимости жилья, он имеет право получить жилищный заем под 5% годовых. Переплата по кредитам, выданным ЖССБК, минимальная. Поэтому займы от ЖССБК выгоднее и классической ипотеки, и аренды», — отмечают в «Жилстройсбербанке».
«Люди научились считать деньги и копить»
Сегодня на рынке ипотеки в Казахстане лидирует Жилстройсбербанк: на него приходится 75% всех ипотечных кредитов, выданных в 2017 году. В общей сложности на покупку жилья казахстанцы получили в БВУ 223 млрд тенге, 168 млрд из которых выданы «Жилстройсбербанком». Всего с начала года с помощью ЖССБК улучшили жилищные условия 33 219 человек. В 2016 году по итогам 10 месяцев эта цифра была равна 18 900.
«Это говорит о том, что инструменты классической ипотеки малодоступны и не пользуются спросом. При этом люди научились считать и копить. Сейчас средняя сумма, на которую вкладчики ЖССБК открывают счета — 5 млн тенге, тогда как в прошлом году она равнялась 3,8 млн тенге. Данный тоже говорит о том, что у казахстанцев появился платежеспособный спрос на жилье», — комментируют в ЖССБК.
ЖССБК разработал новый онлайн-сервис для покупки жилья
Банки постоянно работают над тем, чтобы усовершенствовать свои продукты и услуги. Например, «Жилстройсбербанк» в апреле 2017 года отменил комиссию за открытие депозитов, в августе запустил единую тарифную программу «Баспана», которая дала вкладчикам возможность самостоятельно решать, сколько лет им копить и под какой процент получать жилищный заем. В сентябре банк запустил онлайн-сервис — портал недвижимости Баспана.kz, где размещается информация об объектах, строящихся по программе «Нурлы жер». За первый месяц его работы было размещено 180 объектов, подано 6 тыс. заявлений от вкладчиков на участие в пуле покупателей квартир, распределено 1 400 квартир. В среднем портал посещают 3,5 тыс. клиентов в день.
Тон в тенденциях задает государство
«Банки второго уровня предлагают ипотеку в среднем под 15% годовых, в месяц банк выдает до 100 залоговых займов. На рынке Алматы предложений по продаже жилья много. Но не каждую квартиру можно будет купить в ипотеку. Например, при оформлении ипотеки есть ограничения по году постройки дома, материалу стен, перепланировкам (их нужно узаконить)», — продолжает Евгений Вечков.
На его взгляд, основные тенденции в ипотечном кредитовании — это программы от государства.
Одна из таких программ — «Нурлы жер». Ее основные требования: приобретаемая недвижимость должна предлагаться на первичном рынке, в доме, введенном в эксплуатацию, нужен первоначальный взнос от 30%, максимальная сумма займа — 20 млн тенге в Астане и Алматы, в остальных городах — 15 млн тенге.
Вторая программа, которую называет спикер, — программа от фонда «Самрук Казына» — «Рефинансирование ипотечных займов». Все клиенты, которые оформляли кредит с 2004 по 2009 год — тогда, когда был наибольший объем просрочек (82%), могли рефинансировать свои займы под 3% годовых.
«Еще можно отметить закон, который касается просроченных платежей по ипотеке. Если клиент выходит на просрочку, ему начисляются проценты и штрафы. Когда клиент погашает сумму кредита, сначала списывается основной долг и только потом — все штрафные санкции и комиссии», — указывает собеседник на одну из мер поддержки ипотечных заемщиков.
Отметим, что на прошлой неделе Национальный банк РК предложил несколько мер, которые могли бы облегчить «кредитную жизнь» обладателей валютной ипотеки, взятой до 1 января 2016 года. В частности, было предложено перевести кредиты, полученные в долларах, по курсу 188,35 тенге за доллар. Также законодательно разрешить банкам перевести жилищные кредиты заемщиков из категории социально уязвимых в долгосрочную аренду с правом выкупа недвижимости. Эти изменения было предложено внести в программу рефинансирования ипотечных жилищных займов.
Расплатиться быстрее, не переплачивать
Сегодня по программе «Нурлы жер» активно работают четыре финансовых института — Банк ЦентрКредит, АТФБанк, Сбербанк и Банк ВТБ, они предлагают льготную ипотеку. Напомним, что по условиям предоставления этого инструмента заемщику необходимо иметь минимальный взнос в размере 30%. Кредит оформляется на 15 лет, максимальная сумма — 20 млн тенге для Алматы и Астаны и 15 млн тенге в остальных регионах. Государство планирует выделять по 10 млрд тенге ежегодно на субсидирование ипотечных займов.
На прошлой неделе Роман Скляр, вице-министр по инвестициям и развитию, сообщил, что поступило более тысячи заявлений от потенциальных заемщиков на получение льготной ипотеки на сумму более 10 млрд тенге, одобрено заявлений на сумму 9,8 млрд тенге. Заявления поступали от жителей 15 регионов Казахстана (кроме Северо-Казахстанской области). В 2017—2018 годах, как ожидается, ипотеку по сниженным ставкам в рамках программы «Нурлы жер» получат 8 тыс. казахстанцев, общая сумма их льготных кредитов составит 120 млрд тенге.
«Есть и другие программы — например, „Жилстройсбербанк“ при выполнении определенных требований выдает ипотеку от 3,5% до 5% годовых. При этом можно вносить полное и частичное досрочное погашение — это позволит вам расплатиться с ипотекой быстрее, вы не будете переплачивать лишние деньги. Заплатите только за фактическое время пользования кредитом», — обрисовывает ситуацию Евгений Вечков.
«Мы прогнозируем рост ипотечного кредитования и снижение процентных ставок. Предпосылки к такой тенденции заметны и со стороны государства», — заключает представитель риелторской компании «Этажи».
Жилье по доступным ценам
В качестве тенденции на рынке в «Жилстройсбербанке» отмечают стремление застройщиков сотрудничать с банком: они готовы предоставить значительную скидку в стоимости взамен на гарантированный выкуп большого объема. Эта тенденция вытекает из того, что покупатели готовы приобретать недвижимость за умеренную стоимость, цены определяются сейчас именно потребительским спросом, а не курсом валюты. Застройщики, которые не могут реализовать построенные жилые объекты в течение длительного времени, стремятся сотрудничать с ЖССБК, поскольку он обладает большой базой вкладчиков, готовых приобрести недвижимость.
С застройщиками банк сотрудничает как в рамках рядовых соглашений, так и в рамках собственной программы «Свой дом». Сейчас по этому направлению ЖССБК предлагает квартиры в 50 объектах, которые расположены практически во всех регионах страны. Преимущества участия в программе «Свой дом» — низкий процент по кредиту, цена за 1 кв. м ниже рыночной, не требуется двухлетняя прописка в Астане и Алматы, допускается наличие жилья, предполагается возможность покупки квартиры через долевое участие.
«Для участия в программе заявитель должен иметь на счете в банке не менее 500 000 тенге. Если вкладчика банка устраивает стоимость квадратного метра, расположение объекта, то он может проголосовать за него, подав заявление на участие в пуле по объекту. Это позволит выбирать только востребованное жилье. Ну и, конечно, то жилье, которое по карману», — пояснили в «Жилстройсбербанке».
