Лидирующую позицию по вводу жилья в эксплуатацию по программе «Нурлы жер» занимает Астана — 1 млн 510 тыс. квадратных метров жилья на сегодняшний день. Так, в столице квадратный метр кредитного жилья, которое реализуется через систему жилищно-строительных сбережений, стоит 180 тыс. тенге.
Два пути «Нурлы жер»
Для сравнения: в регионах за один квадрат таких апартаментов платят 140 тыс. тенге. То есть с учетом столичной наценки стоимость квартир по госпрограмме не такая уж и высокая.
Как пояснили «Капитал.kz» в Министерстве по инвестициям и развитию (МИР) РК — ведомстве, ответственном за реализацию программы «Нурлы жер», операторами планируется продать вкладчикам и очередникам свыше 19 тыс. квартир, из них в этом году — 15 тыс. квартир. Это в масштабах Казахстана. Однако лидером по продажам жилья так или иначе остается Астана.
Одно из направлений «Нурлыжер» нацелено на снижение рыночной ставки по ипотеке для населения при покупке нового жилья. Для этого на субсидирование ипотечных займов выделено 10 млрд тенге. В столице уже начато использование данного инструмента и предоставление населению льготной ипотеки на приобретение нового жилья.
В настоящее время реализуется два основных направления госпрограммы «Нурлы жер». Сама государственная программа жилищного строительства «Нурлы жер» вобрала в себя все предыдущие программы, которые затрагивали вопросы жилищного строительства в Казахстане. Это и программа «Развитие регионов» и «Доступное жилье-2020», а также программы «Развитие моногородов на 2012−2020 годы», «Модернизация жилищно-коммунального хозяйства на 2011−2020 годы», «Ақбұлақ на 2011−2020 годы» и, конечно же, жилищная ниша госпрограммы инфраструктурного развития «Нурлы жол». Теперь это все объединено под единый свод государственной программы «Нурлы жер». Так вот в ее рамках активно прорабатываются направления — «Арендное жилье с правом последующего выкупа» и «Коммерческая недвижимость» как поддержка частных застройщиков.
В чем привлекательность аренды с правом выкупа
Для широких слоев наших граждан, прежде всего, интересно направление «Арендное жилье с правом выкупа».
Сама аренда с выкупом возникла как более выгодная альтернатива ипотеке. А все потому что те квартиры, которые строятся и отдаются в аренду с правом выкупа в будущем, являются более привлекательным вложением денег для казахстанцев. Во-первых, они отдаются без первоначального взноса. Во-вторых, операторам программы достаточно, чтобы у человека был необходимый доход для ежемесячной арендной платы.
Механизм аренды с правом выкупа хорошо воспринят людьми, уже появился серьезный спрос на рынке.
Сейчас максимальная длина выкупа жилья по аренде составляет 15 лет. Возможно, она будет сокращаться, однако пока 15 лет остаются максимальным сроком выкупа арендного жилья. Квартиры в зависимости от региона и города, местоположения и себестоимости разнятся в цене. В Астане такое жилье в среднем стоило 1,5−1,6 тыс. тенге за квадратный метр. Если умножить на 50 квадратных метров, то в среднем такая квартира выходила где-то в 70−80 тыс. тенге ежемесячно. Что вполне было соразмерно со стоимостью на рынке частного арендного жилья в обоих мегаполисах.
Если сравнить аренду с будущим выкупом и ипотеку, то она, безусловно, конкурентоспособнее и доступнее ипотеки на 30−40%. В этом и заключается ее преимущество.
Социальная коммерческая недвижимость
В свою очередь «Коммерческая недвижимость» — это условное название. По своему содержанию и основному вектору это программа поддержки частных застройщиков. Построенная ими недвижимость продается самими строительными компаниями. Здесь несколько смещены акценты, если сравнивать ее с направлением «Арендное жилье» как более социальной инициативой в сторону поддержки стройкомпаний, которым необходимо финансирование для создания производства, рабочих мест и инфраструктуры. Главный месседж «Коммерческой недвижимости» заключается в том, чтобы создать застройщику условия для строительства им качественного жилья, которое он реализует на рынке. Операторы проекта «Нурлы жер» финансируют строительство застройщиками жилых комплексов, но, если они не смогут продать это жилье, если они будут недостаточно эффективны в плане маркетинга, они столкнутся с определенными рисками. Например, они обязаны будут вернуть построенное жилье с 20-процентным дисконтом. Между тем строителям необходимо не только успеть построить новое жилье, продать его с прибылью и вернуть вложенные средства, но и сделать это за два года.
По данной причине, если арендное жилье — это, прежде всего, жилье экономкласса, возводящееся в новых развивающихся районах Астаны, то коммерческое жилье в сегменте комфорт строится в центральной части столицы — в самых ликвидных районах. Сейчас это три крупных проекта в Астане: жилой комплекс возле «Хан Шатыр» — проект емкостью почти в 70 тыс. квадратных метров, ЖК «NovaCity» возле международной специализированной выставки ЭКСПО и ЖК «Алтын Шар» по проспекту Туран возле центрального стадиона.
За счет локации повышаются себестоимость и цена продажи жилья, но и «уходить» оно должно лучше. Однако здесь имеются ограничения по цене реализации. С одной стороны, компания-застройщик строит за свои и за выделенные по программе «Нурлыжер» деньги, и вроде как в рыночных условиях ее никак не должны ограничивать, но опять же социальное требование программы звучит четко: больше 20% маржи от себестоимости этого жилья застройщик выставлять не вправе. Тем самым решается главная задача на рынке — сглаживание ценового пузыря, чтобы держать под контролем спекулятивные процессы и не накручивать, не вздымать стоимость квадратного метра. Для наглядности, стоимость квартир в ликвидных центральных районах по этой программе ограничена 288 тыс. тенге за метр квадратный. Благодаря чему даже на окраинах цена не растет, потому что у клиентов появляется возможность купить в центре по $700 за квадрат, а это уже не $2,5 тыс., которые выставляли на рынке два года назад. Это даже ниже, чем до девальвации.
Тем не менее, похоже, что такой вид жилья не стоит таких денег — он, бесспорно, стоит дороже. В подобных районах Астаны квартиры обходятся в 400−500 тыс. тенге за квадрат. Но по программе «Нурлы жер» существует лишь небольшой разбег цен — от 256 до 288 тыс. тенге. Таким образом, сугубо коммерческая направленность этого проекта несет в себе очевидный социальный подтекст. Следует понимать и то, что застройщику просто как воздух необходимо побыстрее продать эти квартиры, а не повышать цены и отпугивать клиентов. Стройкомпании заинтересованы построить, продать и выйти из проекта.
Между тем один из операторов программы «Нурлы жер» — фонд недвижимости «Самрук-Казына» -заключил генеральное соглашение с АО «Жилстройсбербанк». Оно сводится к тому, что пока идет стройка, люди получают возможность заключить договор с ЖССБ, открыть в банке вклад, накопить на нем деньги и получить квартиру в льготный кредит. Этой опцией может воспользоваться любой житель города, даже имеющий в нем квартиру. Главное — накопить на депозите в Жилстройсбербанке определенную сумму. Тем более что на этапе сдачи апартаменты будут стоить в полтора раза дороже.
Помимо 20% своих инвестиций застройщик оставляет 3% от стоимости проекта, и, если в течение года к нему возникают какие-либо вопросы по качеству строительства, оператор устраняет дефекты на эти деньги, но только в том случае, если застройщик не может устранить их самостоятельно.
