Сегодня рынок предлагает казахстанцам множество вариантов приобретения собственных квадратных метров на первичном и вторичном рынках. Жилье не только эконом, но и более высокого класса можно приобрести по госпрограммам. Ипотека в стране начинает постепенно оживать — как говорят эксперты, за счет того, что государство через программу «Нұрлы жер» субсидирует процентную ставку по ипотечным займам. Предлагаются отдельные программы для разных категорий населения, например, для молодежи. Есть возможность участвовать в долевом строительстве — уже есть конкретные проекты, в частности у Жилстройсбербанка, также через программу «Нұрлы жер» по льготной ставке. Отметим, что на этой неделе от Фонда гарантирования жилищного строительства поступило предложение расширить понятие первичного жилья, включив в него долю в строящемся доме, и это расширит возможности программы «Нұрлы жер».
Деловой еженедельник «Капитал.kz» предложил экспертам обсудить тему доступности жилья в Казахстане и ответить на четыре вопроса: насколько квадратные метры доступны с точки зрения стоимости и финансовых инструментов, какую роль играют государственные жилищные программы. И самое главное — будет ли жилье становиться доступнее для казахстанцев.
Как вы оцениваете доступность жилья в Казахстане с точки зрения стоимости?
Говоря о том, насколько жилье доступно в Казахстане, Мария Рен, управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz, предлагает исходить из сравнения динамики различных социально-экономических показателей, поскольку единых стандартов оценки доступности не существует.
«Ситуация непростая. С одной стороны, показатели уровня доходов населения растут. Например, среднемесячная номинальная заработная плата одного работника в тенге в 2015 году выросла на 4,1%, а в 2016-м — на 13,4%. С другой стороны, цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках остаются достаточно высокими, что ограничивает возможности казахстанцев для решения жилищного вопроса», — говорит эксперт. При этом, по ее словам, ожидать заметного снижения цен ни до конца 2017 года, ни в 2018-м не стоит, а цены на первичном рынке и «вовсе останутся достаточно стабильными».
Ссылаясь на данные Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, Евгений Вечков, директор риелторской компании «Этажи» в Алматы, отмечает, что уровень доходов большинства казахстанцев не соответствует уровню цен на жилье. «В 2017 году цена квадратного метра в крупнейшем городе Казахстана Алматы составляет в среднем 340 тыс. тенге. Для накопления на собственную квартиру среднестатистической казахстанской семье из трех человек требуется 10,6 года. В большинстве развитых стран семья может накопить на квартиру экономкласса за 3,5−4,5 года», — говорит эксперт.
По мнению Рустема Кыдыкова, директора департамента планирования и стратегического анализа Жилстройсбербанка, рынок недвижимости оживает, стоимость жилья снижается и все больше становится доступной для казахстанцев. Аргументируя свою точку зрения, он приводит данные по количеству сделок: согласно информации аналитического портала ranking.kz, в сентябре 2017 года количество сделок купли-продажи квартир и домов составило 21,8 тыс., в сентябре прошлого года — 16,9 тыс., меньше, чем в аналогичном периоде 2013 года. В 2014—2015 годах рынок и вовсе находился в «спячке».
На сегодня основной и самый доступный инструмент приобретения жилья — это система жилстройсбережений, которую реализует ЖССБК, и казахстанцы эффективно им пользуются. По итогам августа 2017 года депозитный портфель банка вырос до 473,4 млрд тенге, то есть на 0,8% за месяц и на 30,4% за год.
«Депозиты по системе ЖСС позволяют получить, помимо вознаграждения банка, ежегодную премию от государства в размере 20%. Она начисляется на сумму, не превышающую 200 МРП (453 800 тенге). Максимально вкладчик банка может получить за год от государства 90 760 тенге», — комментирует Рустем Кыдыков.
Система ЖСС позволяет оформить жилищный заем по самым низким процентным ставкам — от 3,5% до 5% годовых. Главное, выполнить три условия: стать вкладчиком банка и иметь накопления на сберегательном счете не менее 50% от договорной суммы; срок накопления жилстройсбережений должен составлять не менее 3 лет; достигнуть минимального значения оценочного показателя, что зависит от регулярности и полноты ежемесячных взносов.
«Кроме всех этих плюсов у системы жилищных строительных сбережений есть и другие преимущества. У ЖССБК есть множество программ, он сотрудничает с застройщиками, благодаря чему можно купить квартиру в новостройках по цене ниже коммерческой», — отмечает Рустем Кыдыков.
Какие возможности предоставляют государственные программы недвижимости?
Ипотека в Казахстане понемногу оживает. Эксперты связывают это с программой «Нұрлы жер»: субсидируемые за счет республиканского бюджета ставки по ипотечным займам стимулирует БВУ кредитовать население на покупку жилья.
«Новая программа жилищного строительства „Нұрлы жер“, которая стартовала в начале года, получила очень хорошо проработанный финансовый блок, ориентированный на конечного заемщика, — программу субсидирования процентной ставки, благодаря которой казахстанцы могут получить ипотеку на покупку квартиры в новостройке под 10% годовых. Причем на субсидирование ставок выделяется 10 млрд тенге ежегодно», — отмечает Мария Рен. Эта программа, по ее словам, вернула банки второго уровня на рынок ипотечного кредитования, на котором последние годы «господствовал Жилстройсбербанк». Эксперт надеется, что БВУ будут постепенно наращивать объемы финансирования. Сегодня по программе субсидирования уже работают четыре банка (Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк и Банк ВТБ) и еще несколько банков подключатся к программе до конца текущего года.
Говоря о роли государства в повышении доступности жилья, Мария Рен отмечает и то, что уже не первый год Жилстройсбербанк наращивает объемы ипотечного кредитования благодаря эффективной системе жилстройсбережений, а также активной работе с застройщиками.
Программа «Нұрлы жер» предполагает в течение 15 лет обеспечить доступным жильем 1,5 млн казахстанских семей. «Это значит, что масштабное строительство социального жилья не только обеспечит квадратными метрами социально уязвимые слои населения, но и снизит в целом стоимость жилья на рынке», — говорит об еще одной задаче госпрограммы Рустем Кыдыков.
Схема реализации жилья в рамках «Нұрлы жер» выглядит следующим образом. Акиматы финансируют строительство жилья в соответствии с условиями программы по ценам до 140 тыс. тенге за 1 кв. м в регионах Казахстана, в Астане и Алматы — до 180 тыс. тенге. Так как земля и вся инфраструктура принадлежит акимату, то стоимость жилья по такой программе всегда ниже рыночной. До конца года по линии ЖССБК (банк — один из операторов программы) ожидается ввод около 12 тыс. квартир, все они будут реализованы среди вкладчиков банка. Кроме этого, в рамках программы «Нұрлы жер» есть еще несколько направлений: стимулирование частных застройщиков, развитие индивидуального жилищного строительства.
В рамках направления стимулирования строительства жилья частными застройщиками 7% годовых от ставки вознаграждения по кредитам частных застройщиков будет погашаться за счет субсидий государства через фонд «Даму». При этом не менее 50% построенных квартир частный застройщик передает вкладчикам ЖССБК по ценам до 220 тыс. тенге за 1 кв. м в регионах Казахстана, в Астане и Алматы — до 260 тыс. тенге за 1 кв. м. Сейчас уже подписаны соглашения в ряде городов. Например, в Актобе был сдан первый дом в рамках данного направления. «Таким образом, у вкладчиков есть выбор не только жилья экономкласса по госпрограмме, но и жилья более высокого класса», — комментирует представитель ЖССБК.
Пилотные проекты строительства индивидуальных жилых домов реализуются Жилстройсбербанком в областных центрах, малых и моногородах. Стоимость составляет не более 120 тыс. тенге за 1 кв. м (без стоимости инженерных сетей). В этом направлении госпрограммы участвуют только граждане, стоящие в очередях в акиматах на получение земельного участка. «При этом у очередников появилась возможность получить не только землю, но и готовый жилой дом по доступной цене, построенный на этом земельном участке. Этот дом он может выкупить как за счет собственных средств, так и за счет кредита в ЖССБК по ставке вознаграждения 5% годовых и с первоначальным взносом от 30% от стоимости приобретаемого жилья», — поясняет Рустем Кыдыков.
Тренды. Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Казахстане?
Основным новым трендом этого года Мария Рен считает возобновление ипотечного кредитования банками второго уровня благодаря программе «Нұрлы жер». «Эта тенденция в среднесрочной перспективе оживит рынок недвижимости в целом, хотя, по нашему мнению, вряд ли будет иметь существенное влияние, например, на уровень цен», — говорит спикер.
В качестве еще одной тенденции спикер называет разнонаправленную динамику развития первичного и вторичного рынков недвижимости — это по-прежнему сохраняющаяся тенденция. «Цены на первичном рынке с начала года практически не изменились — можно отметить незначительные колебания в коридоре 0,5−1,5% без четкой тенденции к снижению или росту. В то же время цены на вторичном рынке имеют устойчивую тенденцию к снижению», — комментирует собеседница.
Для сравнения она приводит такие данные: средняя цена «квадрата» в новостройках Астаны в течение I-III кварталов находилась в диапазоне 295−303 тыс. тенге, в Алматы — 350−360 тыс. тенге. В этот же период цены на вторичном рынке имели тенденцию к снижению: с 340−345 тыс. тенге до 310−315 тыс. тенге за «квадрат» в Астане и с 360−370 тыс. тенге до 340−350 тыс. в Алматы.
Вместе с тем продолжается переток покупателей со вторичного рынка на первичный. По оценкам аналитиков Homsters.kz, сегодня большая часть сделок на рынке — это покупка квартир в новостройках. «Это можно связать с дальнейшим ухудшением качества старого жилого фонда, что напрямую влияет на спрос в этом сегменте. При этом многие продавцы не готовы снижать цены на свои объекты, которые приобрели до кризиса по цене значительно выше текущей. Они не только номинируют цены на свои объекты в валюте, но и не готовы снижать цены на них. В таких условиях все больше покупателей выбирают новостройки, в том числе благодаря выгодными финансовым инструментам в рамках программы «Нұрлы жер», — комментирует Мария Рен.
Также по-прежнему актуальна тенденция роста спроса на квартиры небольшого метража. Количество заявок, направленных покупателями в отделы продаж застройщиков через Homsters.kz, в январе-сентябре 2017 года выросло до 76% - почти на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это данные по одно- и двухкомнатным квартирам. Средний размер квартиры, рассчитанный по совокупности заявок, направленных в отделы продаж застройщиков через Homsters.kz, за минувший год практически не изменился и составляет около 58 кв. м.
Евгений Вечков, представляющий компанию «Этажи», приводит такую статистику, подтверждающую тезис «казахстанцы стали активнее продавать и покупать жилье». За август 2017 в стране было зарегистрировано 24 190 сделок. Это превысило показатели июля на 24,1%. Количество сделок купли-продажи жилья за январь-август 2017-го по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 28,4%.
Интересную тенденцию отмечает Рустем Кыдыков: впервые за 25-летнюю историю цены на недвижимость перестали зависеть от курса доллара и стали зависеть от потребительского спроса. «При этом люди готовы покупать жилье за умеренные деньги, чтобы им это было по карману. Только в Алматы на собственные квадратные метры копят 141 464 человека с общей суммой вкладов 54 млрд тенге. «Эти люди целенаправленно ежемесячно откладывают на счета в ЖССБК деньги именно для покупки недвижимости. И если им предложат выгодную цену за недвижимость, то они готовы ее выкупить. Банк им в этом поможет», — говорит он.
Представитель ЖССБК рассказывает, что застройщики, которые в течение длительного времени не могут реализовать построенную недвижимость, готовы делать значительную скидку, снизить стоимость за 1 кв. м взамен на гарантированный выкуп большого объема жилья. «Поэтому они все чаще обращаются в Жилстройсбербанк, ведь у банка большая база вкладчиков, готовых выкупить жилье», — говорит собеседник.
Рынок недвижимости в будущем: что сделает жилье более доступным?
В компании Homsters.kz ожидают до конца 2017-го и в течение 2018 года сохранение и дальнейшее развитие всех текущих тенденций: наращивание объемов ипотечного кредитования; рост спроса и сохранение стабильности цен на первичном рынке; дальнейшее постепенное снижение цен на вторичном рынке.
«Ситуация в экономике стабилизируется, однако на уровень доходов населения и тем более на возможность приобретения жилья эта стабилизация влияет со значительной отсрочкой. В 2018 году доступность приобретения жилья будет, как и сегодня, обеспечиваться преимущественно за счет финансовых инструментов — системы жилстройсбережений и программы „Нұрлы жер“ в части субсидирования процентных ставок по жилищным займам в банках второго уровня», — говорит Мария Рен.
Отмечая относительную стабильность рынка вторичного жилья в 2017 году и возвращение платежеспособного спроса населения на ипотеку за счет государственного субсидирования ипотечной ставки коммерческих банков в рамках программы «Нурлы жер», Евгений Вечков высказывает предположение, что в 2018 году возможен рост количества сделок на вторичном рынке недвижимости. «Больших ценовых колебаний не прогнозируется», — говорит спикер.
Рустем Кыдыков отмечает, что уже сейчас для определенных категорий населения жилье становится все более доступным. Например, для молодежи Алматы ЖССБК совместно с акиматом города запустил новую жилищную программу «Алматы Жастары». Она дает возможность горожанам, чей возраст еще не достиг 36 лет, получить кредит на покупку жилья на самых выгодных условиях. «В этом году программа стартовала в пилотном режиме. Если она будет востребована среди населения, то акимат планирует выделить деньги и продолжить ее реализацию в будущем году. Возможно, что эту эстафету подхватят и другие регионы», — поясняет спикер.
Кроме того, ЖССБК разработал продукт для казахстанских военных. Его планируют запустить в 2018 году. Сейчас в парламенте находится Закон «Об обеспечении жильем военнослужащих», в соответствии с которым ежегодно порядка 60 тыс. военнослужащих будут иметь право на получение жилищных выплат. Если раньше жилищную выплату разрешалось использовать только на арендные платежи, то сейчас закон будет предусматривать восемь направлений использования этих средств: погашение жилищного кредита, жилищные сбережения, улучшение жилищных условий
Отметим также, что в этом году Жилстройсбербанк первым запустил проект долевого строительства. «Он позволяет казахстанцам совершенно безопасно покупать жилье еще на этапе строительства. При этом стоимость недвижимости фиксированная и, как правило, ниже рыночной. Ожидается, что в следующем году подобных проектов станет намного больше», — отмечает Рустем Кыдыков.
«Все эти факторы оживят рынок недвижимости и сделают жилье еще более доступным», — заключает представитель Жилстройсбербанка.
