Система жилищных строительных сбережений в полноценном виде на территории СНГ действует только в Казахстане. В этом году исполняется 14 лет, как она появилась в стране: Жилстройсбербанк Казахстана, единственный в республике финансовый институт, работающий по этой системе, создан в 2003 году. Известно, что существует две модели жилищных строительных сбережений: французская (открытая) и немецкая (закрытая). Казахстанский вариант создан по образцу немецкой модели.
Как накопить на квартиру, как получить кредит, как участвовать в пуле, кто может накапливать средства и получать кредиты в ЖССБК? «Капитал.kz» разбирался в системе жилищных строительных сбережений в Казахстане.
О накоплениях
Сколько составляет ставка вознаграждения по депозиту?
В настоящее время Жилстройсбербанк Казахстана принимает депозиты по четырем тарифным программам: «Бастау» (при сроке накопления 3,5 года), «Оркен» (при сроке накопления 5,5 лет), «Кемел» (при сроке накопления 8,5 лет), «Болашак» (при сроке накопления 15 лет).
Номинальная ставка вознаграждения по всем программам — 2%. Эффективные ставки вознаграждения зависят от суммы и срока накопления. Так, по программе «Бастау» они варьируются от 2% до 12,6%, по программе «Оркен» — от 2% до 8,1%, по программе «Кемел» — от 2% до 6,2%, по программе «Болашак» — от 2,1% до 4,6%.
Тарифную программу клиенты банка могут выбрать сами, исходя из своих финансовых возможностей, соответственно, это определит срок, в течение которого они будут накапливать средства до получения займа в ЖССБК.
Какие условия необходимо выполнить для получения жилищного займа?
Для получения жилищного займа вкладчику банка необходимо выполнить следующие условия.
Во-первых, необходимо, чтобы сумма накопленных денег соответствовала принятым обязательствам по договору о жилищных строительных сбережениях. Во-вторых, необходимо достижение минимального значения оценочного показателя в порядке, рассчитываемом ЖССБК. В-третьих, вкладчик должен предоставить необходимое обеспечение жилищного займа. В-четвертых, необходимо подтверждение платежеспособности заемщика для погашения жилищного займа.
Какая сумма указывается в договорах о жилищных строительных сбережениях?
В Жилстройсбербанке при оформлении договора о жилищных строительных сбережениях указывается договорная сумма, заявленная вкладчиком, которая необходима ему для улучшения жилищных условий. На основании размера договорной суммы рассчитывается минимально необходимая сумма накоплений и рекомендуемый ежемесячный платеж, которые также указываются в договоре о ЖСС.
О кредитовании
Какие займы выдает Жилстройсбербанк Казахстана, чем они различаются?
В настоящее время банк предлагает своим клиентам следующие кредитные продукты: жилищный заем, промежуточный жилищный заем, предварительный жилищный заем.
Жилищный заем выдается при накоплении минимальной необходимой суммы — не менее 50% от договорной суммы, соблюдении срока накопления (не менее трех лет), достижении минимального значения оценочного показателя, установленного индивидуально для каждой тарифной программы, подтверждении платежеспособности и предоставлении залогового обеспечения, достаточного для покрытия суммы выданного займа. Срок кредитования от 6 до 25 лет, ставки вознаграждения по займу — от 3,5% до 5% годовых (годовая эффективная ставка вознаграждения, ГЭСВ, — от 4% годовых).
Промежуточный жилищный заем выдается при досрочном накоплении или единовременном внесении минимально необходимой суммы (не менее 50% от договорной суммы) с последующим кредитованием в размере договорной суммы. Ставка вознаграждения по промежуточному жилищному займу составляет от 7,5% до 8,5% годовых. Размеры эффективной ставки составляют от 8,9% до 10,4% годовых, срок пользования займом в зависимости от выбранной тарифной программы — до 25 лет.
Предварительные жилищные займы предоставляются по государственной программе жилищного строительства «Нурлы жол» и программе ЖССБК «Свой дом». Условие — размер накоплений должен составлять не менее 30% от договорной суммы. Ставка вознаграждения составляет 5% (ГЭСВ — от 5,2%) и 9,5% (ГЭСВ — от 12,8%) соответственно.
От чего зависит процентная ставка по кредиту?
Размер ставки вознаграждения по кредитам, выдаваемым ЖССБК, зависит от вида получаемого займа.
По жилищному займу минимальная ставка вознаграждения составляет 3,5% годовых (ГЭСВ — от 4%), максимальная — 8,5% годовых (ГЭСВ — от 9,5%).
По промежуточному жилищному займу минимальная ставка вознаграждения составляет 6,5% годовых (ГЭСВ — от 7,6%), максимальная — 12% годовых (ГЭСВ — от 20,7%). В рамках программы «Нурлы жол» минимальная ставка вознаграждения составляет 5% годовых (ГЭСВ — от 5,3%).
По предварительному жилищному займу минимальная ставка вознаграждения составляет 8% годовых (ГЭСВ — от 8,6%), максимальная — 14% годовых (ГЭСВ — от 18,2%). В рамках Программы развития регионов до 2020 года минимальная ставка вознаграждения составляет 6,5% годовых (ГЭСВ — от 7,2%), в рамках программы «Нурлы жол» минимальная ставка вознаграждения составляет 5% годовых (ГЭСВ — от 5,2%).
Как определяется процентная ставка по кредиту?
При определении величины ставок вознаграждения по кредитам ЖССБК учитывает: стоимость привлечения ресурсов (стоимость фондирования); операционную маржу банка (административные расходы банка, включая непокрытые операционные расходы банка); премию за риск (расходы, связанные с резервированием ассигнований на возможные убытки по займам); рентабельность.
Банк определяет ставки вознаграждения по кредитам с учетом покрытия расходов, обеспечивающих устойчивое функционирование банка.
При определении ставки вознаграждения по жилищному займу банк учитывает требование закона РК «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», в соответствии с которым разница между ставкой вознаграждения по жилищному займу и ставкой вознаграждения по вкладу в жилищные строительные сбережения не должна превышать 3% годовых.
На какую сумму начисляются процент по кредиту? Включает ли она сумму накоплений?
После периода накопления вкладчику выплачивается договорная сумма, состоящая из жилищных строительных сбережений и жилищного займа. При этом проценты начисляются только на сумму жилищного займа в размере от 3,5% до 5% годовых.
О пулах и жилье
Кто контролирует качество жилья, построенного по госпрограммам?
Жилстройсбербанк Казахстана принимает участие в государственных программах в качестве реализатора жилья, то есть он осуществляет только реализацию введенных в эксплуатацию объектов жилищного строительства путем кредитования своих вкладчиков. Контроль над качеством строительства и своевременным вводом объектов осуществляют сами застройщики. Таким образом, контроль над качеством строительства и вводом в эксплуатацию жилья не входит в компетенцию банка.
Где получить информацию о строящихся жилых комплексах и участии в пулах?
Вся информация о строящихся жилых комплексах, в том числе сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию, а также информация по пулам регулярно и своевременно размещается на официальном интернет-ресурсе банка.
Кроме того, данная информация публикуется на страницах банка в социальных сетях Facebook, «ВКонтакте», Instagram.
Также клиенты банка могут получить подробную информацию о строящихся объектах в любых отделениях банка, либо позвонив в call-центр банка.
Можно ли подавать заявки в несколько пулов сразу?
Вы не можете подавать заявления в несколько пулов одновременно в связи с тем, что в соответствии с условиями Программы развития регионов до 2020 года допускается приобретение не более одной единицы жилья по всем направлениям программ. Подать заявления на участие в различных программах можно через разные договора о жилищных строительных сбережениях, однако выкупить можно не более одной единицы жилья.
При этом комиссия за подачу заявления на участие в пуле отменена с 1 января 2014 года.
Мифы и реальность
Миф 1
ЖССБК работает только по государственной программе. Купить квартиру на первичном или вторичном рынках с помощью системы жилищных строительных сбережений нельзя
Клиенты банка, получившие жилищные или промежуточные жилищные займы, могут приобрести жилье как в рамках государственных программ жилищного строительства, так и на вторичном или первичном рынке (не по госпрограмме).
Миф 2
Созаемщиком может выступить только член семьи
В качестве созаемщиков могут выступать как близкие родственники, так и иные третьи лица. Созаемщики привлекаются в случае, если доход основного заемщика недостаточен для обслуживания займа. Можно привлечь не более двух созаемщиков.
Требования, предъявляемые к созаемщику:
— возраст не менее 18 лет на момент подачи кредитной заявки и не более 65 лет на момент окончания срока жилищного займа;
— положительная кредитная история, она должна соответствовать условиям банка;
— уровень заработной платы — для покрытия кредитных обязательств.
Миф 3
Жилье через ЖССБК доступно только многодетным или молодым семьям
Жилье через Жилстройсбербанк Казахстана могут приобрести любые категории населения.
По направлениям, которые реализуются для граждан, встающих в очередь в местных исполнительных органах (МИО), в том числе многодетных или молодых семей, критерии отбора участников определяют МИО. Это соответствует требованиям программы жилищного строительства «Нұрлы жер».
Для приобретения жилья по программе «Нұрлы жер» многодетные или молодые семьи должны обратиться в МИО, где их поставят на учет как нуждающихся в жилье. В последующем Жилстройсбербанк Казахстана оценит их платежеспособность для формирования списка потенциальных покупателей или арендаторов жилья.
По направлениям, реализуемым для всех категорий граждан, ЖССБК проводит открытый конкурс среди вкладчиков, желающих приобрести жилье по вышеуказанной программе.
Миф 4
Система ЖССБК ненадежна. При негативном сценарии невозможно будет получить ни деньги с депозита, ни квартиру
Система жилищных строительных сбережений устойчива по нескольким причинам:
— ЖССБК — банк со 100%-ным участием государства;
— жилищные строительные сбережения — устойчивая и самостоятельная система кредитования для улучшения жилищных условий, не зависит от рыночных колебаний ввиду своей замкнутости. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных займов для участников системы. По сути, вкладчики финансируют сами себя, а банк является лишь оператором. Внешний капитал не задействуется, что и позволяет системе быть надежной и устойчивой;
— все займы выдаются исключительно в тенге;
— ставки вознаграждения зафиксированы на весь срок займа. Процентная ставка по займу устанавливается на этапе заключения депозитного договора, то есть, еще начиная копить, вкладчик уверен, что через 3−5 лет получит заем по низкой ставке;
— для своих клиентов банк предлагает займы по самым низким ставкам вознаграждения по Казахстану. Ежегодно, пока длится период накопления, сбережения поощряются премией государства. С учетом премии государства эффективная ставка по жилстройсбережениям достигает 12,6% годовых;
— ЖССБК является участником Казахстанского фонда гарантирования депозитов. Это значит, что все накопления вкладчиков находятся под защитой;
— банк предоставляет заемщику налоговые льготы в период погашения займа;
— если вкладчик банка желает забрать деньги с депозита, то, по закону, он имеет право на досрочное расторжение договора о жилищных строительных сбережениях, получение вклада и вознаграждения, которое начислил на него банк.
