«Рынок покупателя» — так можно охарактеризовать ситуацию на вторичном рынке недвижимости, которая сейчас сложилась в Казахстане, считает Мария Рен, управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz. Объем предложения, поясняет она, сохранился на докризисном уровне, в то время как спрос серьезно сократился из-за девальвации, роста цен в тенге, ужесточения условий выдачи ипотеки и ряда других факторов.
По словам собеседницы, вторичный рынок по-прежнему стагнирует, сделок мало и реальные цены на жилье снижаются. «Большинство продавцов не готово дальше снижать цены на свои объекты, что вынуждает покупателей обращать внимание на новостройки, качество которых при сходном уровне цен выше», — отмечает собеседница.
Предпочтения сменились в сторону нового
В кризис предпочтения покупателей достаточно заметно изменились, продолжает Мария Рен. «Если раньше многие казахстанцы были склонны покупать большие, просторные квартиры за счет банковской ипотеки, то сейчас большинство покупателей умерили аппетиты. Сегодня как на вторичном, так и на первичном рынке преобладает спрос на 1−2-комнатные квартиры. На первичном рынке появилось немало предложений квартир-студий площадью 16−25 кв. м стоимостью 4,5−6 млн тенге. Причем по такой стоимости есть предложения квартир с чистовой отделкой», — делится спикер наблюдениями.
По ее словам, есть еще один интересный тренд: покупатели все чаще предпочитают новое жилье, поскольку качество старого жилого фонда оставляет желать лучшего. «По нашим оценкам, сегодня до 60% сделок на рынке — это покупка квартир в новостройках. Но этот тренд актуален и на вторичном рынке», — говорит эксперт.
Так, по ее словам, 52% казахстанцев предпочитает приобретать квартиры в домах, построенных после 2000 года, это показывает анализ заявок покупателей на Homsters.kz по вторичному жилью. Спрос на более старое жилье заметно ниже: 27% заявок на покупку «вторички» на Homsters.kz приходится на объекты 1980−90-х годов постройки, 21% - на квартиры в домах, построенных до 1980 года. «По разным городам ситуация со спросом на новое жилье, конечно, разная. Так, в столице много новостроек, поэтому и спрос на них выше, чем, например, в Алматы — 64% против 36%», — отмечает Мария Рен.
В целом же, если сложить спрос на новостройки и новое жилье на вторичном рынке, то получится, что около 80% покупателей предпочитают новое жилье. Спрос на старый жилой фонд, по ожиданиям эксперта, будет продолжать снижаться, это толкнет цены на «вторичку» вниз при сохранении стабильного уровня цен на первичном рынке.
Спрос на «вторичку» неоднороден
Талгат Байдосов, директор департамента риск-менеджмента ЖССБК, отмечает, что наблюдается тенденция незначительного снижения цен на вторичное жилье — в пределах 1% в среднем по стране, если рассматривать итоги пяти месяцев 2017 года.
«При этом падение цен в основном связано с неоднородностью спроса на жилье. Так, например, в столице ключевым фактором является миграция трудовых ресурсов — это повышает спрос на жилье, цены на жилую недвижимость растут. В регионах причиной снижения цен является более низкий уровень доходов населения.
В целом, отмечает собеседник, на вторичном рынке жилой недвижимости сделки совершаются по срочным продажам, когда продавцами предусмотрен большой дисконт, связанный с превышением предложения над спросом. Так, доля сделок от количества предложений о продаже составляет не более 10%.
Из центра — на окраины
Талгат Байдосов также отмечает, что предпочтения казахстанцев сместились в сторону малогабаритных квартир — но на первичном рынке, и это жилье, построенное по государственным программам строительства жилья (третьего и четвертого классов комфортности).
Кроме того, по его словам, сменились ориентиры и в плане месторасположения жилья, и этот тренд имеет отношение к застройщикам. «Ранее спросом пользовалась недвижимость в центре города. Застройщики, ориентируясь на спрос, планировали строить дома именно в центре города. Но сейчас из-за отсутствия свободных участков в центре города застройщики перемещают свои интересы в новые микрорайоны на окраинах городов либо в населенные пункты, расположенные близко к областным центрам. Причем, по словам собеседника, их интерес сопровождается подведением всех необходимых инженерных коммуникаций и строительством социальных объектов.
Вместо фейковых объявлений
Продолжая тему новых трендов на рынке жилой недвижимости, Мария Рен указывает и на то, что меняются форматы продаж. «Все больше владельцев переходят на эксклюзивный формат продажи своих объектов. Уходит в небытие схема, когда объявление через риелторов попадает в какую-то базу, множится по разным сайтам, фотографии объекта используются для фейковых объявлений, с помощью которых привлекается внимание покупателей. Этим недовольны все — и продавцы, и покупатели, и риелторы-профессионалы», — говорит эксперт.
Эксклюзивная схема продажи, поясняет она, означает, что собственник отдает право на продажу объекта одному посреднику, который полностью сопровождает сделку: от оценки квартиры и хороших фотографий до онлайн-продвижения и закрытия сделки у нотариуса. «Так сегодня стремятся работать многие профессионалы на рынке», — комментирует собеседница.
Талгат Байдосов отмечает, что в последнее время в объявлениях все чаще можно встретить предложение о продаже в рассрочку, причем речь идет и о первичной, и о вторичной недвижимости. «Доля таких продаж с каждым днем увеличивается. К примеру, в Астане порядка 20 строительных компаний предлагают жилье в рассрочку. Квартиры в новостройках продаются преимущественно третьего и четвертого классов комфортности. Эта ситуация связана с отсутствием долгосрочного фондирования у коммерческих банков и приостановлением выдачи ипотечных займов», — поясняет спикер.
Цены: что покажет вторичный рынок?
«По нашим данным, в апреле-мае был небольшой рост цен на „вторичку“. Цены начали подрастать с конца апреля и продолжили повышаться в мае, что можно объяснить желанием покупателей купить объекты до традиционного летнего застоя на вторичном рынке и, конечно, желанием продавцов на этом фоне продать свои объекты подороже», — отмечает Мария Рен. Однако, по ее словам, эту временную тенденцию нельзя считать разворотом рынка — цены продолжат снижение, хотя и не так быстро, как в предыдущие годы.
Эксперт напоминает: в прошлом году вторичный рынок показал двойное сокращение темпов снижения цен на вторичном рынке. В 2015 году долларовые цены на жилье в Астане и Алматы снизились примерно на треть (цены в тенге в свою очередь из-за витка девальвации выросли на 15−20%), в 2016 году средние долларовые и тенговые цены — на 15−17%.
«Однако, несмотря на замедление темпов, у вторичного рынка есть еще запас снижения цены. Как я уже отмечала, жилой фонд стареет, капитальные ремонты домов не проводятся в достаточном объеме. Из-за этого старое жилье потихоньку теряет привлекательность в глазах части покупателей. Это в свою очередь может привести к снижению спроса и, соответственно, цен. Хотя на новое жилье, построенное после 2000 года, спрос сохраняется. Исходя из этого мы ожидаем дальнейшее снижение цен еще на 4−6%. При этом летом цены на „вторичку“ могут снижаться более быстрыми темпами на фоне традиционного сезонного падения спроса», — прогнозирует Мария Рен.
Талгат Байдосов отмечает, что вторичный рынок жилья постепенно стабилизируется, однако еще не достиг своего дна. «Исходя из снизившихся доходов населения и отсутствия оснований для их скорого восстановления ожидается сохранение небольшой отрицательной динамики цен до конца года», — говорит эксперт. В настоящее время, заключает он, разница между ценами по городам существенна, например, в Актобе, Кызылорде, Семее, Талдыкоргане, Таразе цены более чем в два раза ниже, чем в Астане и Алматы.
