«Сильнее, чем ЖССБК, в падении цен на недвижимость, наверно, не заинтересован никто. Чем больше цены падают, тем быстрее наши вкладчики могут накопить на долгожданную квартиру. Поэтому мы будем прилагать все усилия, лоббировать на всех уровнях этот вопрос и предоставлять все инструменты, которые позволят снизить цены на недвижимость», — когда Ляззат Ибрагимова, председатель правления Жилстройсбербанка Казахстана, говорит о банке, ее глаза светятся. Такого вдохновения, как в последние три месяца после назначения в ЖССБК, признается она, давно не испытывала.
В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» она поделилась своим видением того, как формируются цены на жилую недвижимость в Казахстане, сколько должен стоить квадратный метр социального жилья, а также рассказала о том, что представляет собой «банк с монопродуктом» сейчас и какие возможности для развития ищет.
«Уже нельзя говорить о привязке к курсу доллара»
— Ляззат Еркеновна, самый актуальный вопрос — это стоимость жилья. Вы говорили о строительном лобби, которое внушает, что 200 тыс. тенге за квадратный метр для социального жилья в Алматы и Астане — это справедливая стоимость. Почему это не так, на ваш взгляд, и какова справедливая стоимость?
— По справедливой стоимости жилья сейчас очень тяжело говорить, потому что она формируется с одной стороны за счет себестоимости вложенных ресурсов, с другой — за счет спроса и предложения на рынке.
Я не думаю, что в Казахстане есть очень большая региональная диспропорция в ценах на строительные материалы. Но при этом акимат Костанайской области смог построить добротное жилье при наличии инженерно-коммуникационной инфраструктуры за счет частных застройщиков по стоимости на уровне 115 тыс. тенге за квадратный метр.
На позапрошлой неделе в поездке с премьер-министром мы показывали жилье в поселке Заречный Костанайского района Костанайской области, где стоимость дома площадью 90 кв. м составляет 10 млн 350 тыс. тенге, а стоимость дома в 110 кв. м — 12 млн 650 тыс. При этом дома покрыты кирпичом, они хорошего качества, и есть очень большой спрос со стороны наших вкладчиков. Даже при такой стоимости, не используя дешевые кредитные государственные ресурсы или субсидии, два частых застройщика предлагают для наших вкладчиков уже готовый товар.
Поэтому очень тяжело сказать, как формируется себестоимость нового жилья. С каждым годом увеличивается казахстанское содержание, и уже нельзя говорить о привязке к курсу доллара. Цементная промышленность у нас в стране уже состоялась, производство строительных материалов — кирпичей, пескоблоков, газоблоков, сухих строительных смесей — существует.
Есть уже и арматурный завод — в Костанае; раньше, когда цены на недвижимость росли, многие ссылались на то, что у нас нет своей арматуры, и в пик строительного сезона она дорожает в два раза. Казахстанская составляющая увеличивается, соответственно не должно быть большого роста цен на первичное жилье. Но при этом наблюдается тенденция снижения цен на вторичное жилье. Это мы видим по статистике договоров, заключаемых по нашим займам.
— Сколько может составлять накрутка на первичное жилье?
— Все зависит от классности жилья. Жилье, которое сдается по государственной программе, соответствует минимальным стандартам, там, как правило, не используются импортные стройматериалы, лестничные марши, лифты. Все используемые стройматериалы соответствуют спросу человека, который вообще не обеспечен жильем. Он годами стоит в очереди и, получая такое жилье по низкой стоимости, согласен с минимальными уровнями и стандартами, которые оно дает. Застройщики, ориентирующиеся на более высокие цены, применяют более дорогие строительные материалы. Поэтому себестоимость каждого жилья зависит от конкретного проекта.
— И все же для социального жилья, по вашему мнению, какова справедливая стоимость?
— На уровне 125 тыс. тенге за 1 кв. м — цена, которую мы сейчас имеем по регионам.
— Долгие годы Казахстан не может обеспечить граждан жильем. Как решить проблему дефицита квадратных метров?
— В мире обеспеченность населения квадратными метрами измеряют таким показателем: жилищный фонд в миллионах квадратных метров делится на количество людей. Полученный коэффициент отражает обеспеченность населения жильем — количеством квадратных метров на одного человека. В 2005 году в Казахстане этот коэффициент составлял 18 кв. м, с 2013 года он на уровне 21 кв. м. По статистике, объемы вводимого жилья увеличились с 5 млн кв. м в 2005 году до 10,5 млн кв. м в 2016 году. Вместе с тем происходит бурный демографический рост — ежегодно рождается около 400 тыс. детей. Поэтому так получается: в цифрах обеспеченность жильем выросла ненамного, но в квадратных метрах — почти в два раза.
В целом в республике с 2006 по 2014 годы ежегодно строилось по 6−7 млн кв. м, и фактически в те годы, которые мы называем кризисными — 2009−2011, никакого провала не было, шел плановый ввод в эксплуатацию жилья, который начался в докризисный период.
Рывок случился в последние 2,5 года: в 2015 году впервые ввели 8,9 млн кв. м жилья, 2016-й закончили с историческим рекордом — 10,5 млн кв. м. За четыре месяца 2017 года результат достаточно положительный — 3,8 млн кв. м.
Но интереснее наблюдать ситуацию не в объемах, а в количестве квартир, потому что при вводе в эксплуатацию на эту цифру очень сильно влияет объем индивидуального жилищного строительства.
Так, если в 2005 году было введено 19 тыс. квартир, потом произошел рост до 30 тыс. квартир, потом — падение до 20 тыс. квартир, в 2009—2013 годах — 21−24 тыс. квартир. В последние три года идет значительный рост: в 2015 году впервые ввели в эксплуатацию 32 тыс. квартир, в 2016-м — 36 тыс. квартир, за четыре месяца 2017 года статистика показывает 32 тыс. квартир.
Только в рамках программы «Нурлы жер» по линии «Байтерек девелопмент» вводится планово порядка 8,5 тыс. квартир, от местных исполнительных органов — порядка 8,5 тыс. квартир в период с 2016 по 2018 год. В республике стали строить много, в том числе социального недорогого жилья.
«Если у человека есть две руки и две ноги, он должен зарабатывать на жилье»
— К жилищным программам предъявляется много претензий…
— Я считаю, жилищные программы в Казахстане эффективны. Это подтверждают цифры.
Основное условие по жилищной программе — состоять в очереди на получение жилья. В законе о жилищных отношениях указан большой перечень людей, которые имеют право встать в очередь на бесплатное жилье из государственного жилищного коммунального фонда. Это пенсионеры, военнослужащие, работники бюджетных организаций, дети-сироты, участники ВОВ и отдельная большая группа — социально уязвимые слои населения, в том числе неполные семьи.
По социально уязвимым слоям населения был показатель — доход каждого члена семьи должен быть не выше 3,1-кратного минимального прожиточного минимума. Я считаю, что этот показатель очень сильно завышен. В республике средний уровень зарплаты составляет 155 тыс. тенге. Например, молодой специалист, имея супругу и ребенка, работает на госслужбе и получает 155 тыс. тенге — он уже входит в категорию социально уязвимых. Но все-таки получение жилья из государственного жилищного коммунального фонда — это форма социальной защиты, поэтому требования к получателям должны быть более жесткие.
Такой подход, когда в очередь на бесплатное жилье могут встать все слои населения, привел к тому, что очередь очень быстро разрастается. Буквально в начале прошлого года она состояла из 380 тыс. человек, сегодня — 440 тыс. Получается, замкнутый круг: чем больше государство строит по госпрограммам, — а очередники имеют в них приоритет, — тем больше граждане, видя, что очередники получают в приоритетном порядке, пытаются попасть в очередь — и попадают в нее. Это происходит как раз из-за того, что перечень лиц, которые имеют на это право, обширный.
Предполагаю, что в ближайшее время будут сделаны предложения, которые ужесточат требования для тех, кто претендует на бесплатное коммунальное жилье. Я придерживаюсь принципа, что люди с ограниченными возможностями должны иметь приоритетные права, но если у человека есть две руки и две ноги, он должен зарабатывать на жилье. А государство должно предлагать инструменты поддержки и стимулирования, есть очень богатый в этом смысле зарубежный опыт, российский например, по выдаче жилищных сертификатов, по другим формам жилищных выплат.
Но в целом необходимо брать жесткий курс на снижение иждивенческих настроений, и в программе «Нурлы жер» это впервые сделано. Необходимо переходить на принципы накопления, получать доступное жилье в рамках доступных рыночных механизмов.
— Как вы оцениваете платежеспособный спрос в Казахстане?
— Он достаточно низкий, поэтому необходима система жилстройсбережений. Важно, чтобы люди воспитывали в себе финансовую культуру, учились копить. По нашему классическому жилищному займу процесс накопления длится по времени в два раза меньше, чем процесс выплаты кредита, и в большинстве случаев по нашим тарифным программам платежи на депозит больше, чем выплаты по жилищному займу, таким образом, у наших клиентов не наступает кредитная усталость.
Например, по жилищным займам клиент сразу платит меньше, чем при накоплении. По промежуточному займу клиенты приходят с половиной необходимой им суммы и они должны, как другие участники, положить эти деньги на депозит на определенное время — таковы условия нашей уникальной системы взаимопомощи клиентов. Так вот по промежуточному займу на этапе депозита платежи достаточно высокие, но когда вкладчик получает кредит, он начинает платить в 3−4 раза меньше, чем платил до того.
«Мы работаем над улучшением условий для клиента»
— Существует мнение, что ипотека от ЖССБК недоступна. Согласны ли вы с этим?
— Не согласна. Если бы она была недоступна, мы бы не смогли за три месяца этого года выдать ипотечных кредитов на 49 млрд тенге, притом что в целом рынок выдал 65 млрд тенге за этот период.
Важно развенчать мифы, связанные с нашим банком. Первый миф — в нашем банке можно купить квартиру только в рамках госпрограммы. Ничего подобного! У нас люди копят и покупают любое жилье по выбору как на первичном, так и на вторичном рынках. Если наш действующий кредитный портфель составляет 344 млрд тенге, из них по госпрограмме было выдано всего 86 млрд тенге, то есть всего 25%. В этом году выдали в качестве кредитов 49 млрд тенге, и только 7 млрд тенге из них — это доля госпрограмм.
Второй миф — кредит в ЖССБК могут получить только госслужащие или работники бюджетной сферы. На самом деле нет никаких ограничений. Ипотеку у нас получают в том числе индивидуальные предприниматели, существует отдельная оценка системы их платежеспособности в зависимости от налогов, которые они выплачивают.
Вообще, очень мало людей знает, что ЖССБК не делает оценку платежеспособности: если человек дошел до жилищного займа, выполнив все условия договора о жилстройсбережениях, — он нам свою платежеспособность доказал в процессе накопления.
— Кто-то считает, что в ЖССБК сложные бюрократические процедуры.
— Это как раз еще один миф о нас! Мы идем навстречу клиентам, у нас внедрена автоматизированная банковская информационная система Colvir, мы регистрируем залоги с использованием программы «Е-нотариат». В пилотных городах Алматы и Астана добились того, что процессы заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, регистрации залога и выдачи займа происходят не за семь, а за один рабочий день.
Мы подписали меморандум о сотрудничестве с Министерством юстиции РК и этот пилотный проект с использованием системы е-нотариата распространим на всех участников системы ЖССБ во всех регионах Казахстана.
Очень много нами сделано по автоматизации внутренних процедур при выдаче кредита и открытии депозита. У нас есть сеть внештатных консультантов, которые могут прийти к вам домой или на работу и открыть вам депозитный договор, распечатать сертификат. Консультант может на месте дать вам альтернативный код, по которому вы через онлайн-банкинг на нашем сайте сможете зарегистрироваться и внести первый взнос на депозит и потом все взносы осуществлять подобным образом. Кроме того, у нас есть мобильное приложение для внештатных консультантов, которое позволяет открыть вклад в режиме реального времени, распечатать сертификат об открытии вклада и сформировать досье клиента.
Важно отметить и наличие всевозможных интуитивно понятных и удобных сервисов по оплате. В настоящий момент мы работаем над улучшением условий для клиента и предлагаем, помимо терминалов банка и интернет-банкинга, очень большую сеть партнеров, через которых клиент может платить за услуги банка. Мы работаем с пятью банками — Kaspi Bank, Казкоммерцбанком, Народным банком Казахстана, БЦК, Евразийским банком. Наш клиент может перечислить средства на счет в ЖССБК через все каналы этих банков (банкоматы, терминалы, кассы, интернет банк
Помимо этого, клиентам нашего банка можно производить оплату в egov.kz, в терминальной сети Qiwi, Pay point и в отделениях «Казпочты». На этом мы не останавливаемся — расширяем сеть партнеров и предлагаем клиенту широкий спектр альтернативных каналов обслуживания. Наша цель, которую мы планируем достичь в течение ближайших двух-трех лет, — чтобы клиент приходил в наш банк только один раз, в день получения кредита, и то только потому, что есть требования Нацбанка об идентификации клиента.
«Люди, которые здесь работают, понимают, что не просто камни таскают»
— Вы назначены руководителем недавно. Каким вы видите ЖССБК — какова его стратегия?
— Буквально в прошлом месяце наш акционер (Национальный управляющий холдинг «Байтерек», — прим. ред.) обновил свою стратегию. В рамках нее до сентября мы пересмотрим и свои стратегические цели.
В целом наша цель неизменна — обеспечить жильем вкладчиков ЖССБК. Но мы будем применять новые инструменты, механизмы, подходы. Главное — клиентоориентированность и удобство обслуживания.
Мы идем в ногу с общеизвестными трендами и тенденциями развития банкинга — переход в онлайн. У нас есть мобильное приложение для клиентов IOS и Android. На сегодняшний день им пользуются более 100 тыс. клиентов.
У банка с монопродуктом не такие большие возможности, как у «обычного» фининститута, но мы ищем новые возможности для нашего развития. Сейчас выступили с инициативой обеспечения жильем военнослужащих. У нас порядка 60 тыс. человек в стране обеспечены бюджетными жилищными выплатами, которые уходят на аренду квартиры, но главная цель не достигается — военнослужащие обеспечиваются не жильем, а условиями проживания на короткий период.
Совместно с Минобороны сейчас разрабатываем отдельный продукт для военных, по которому с 1 января 2018 года начнем кредитовать военнослужащих, используя те жилищные выплаты, которые они получают из бюджета.
— Как назначение повлияло на вашу жизнь? Помнится, когда вы руководили фондом «Даму», рассказывали, что живете на два города.
— Так и есть, я и сейчас живу на два города. Я вдохновлена этим назначением. У меня для персонала есть такая шутка: «А если бы ты работал в коллекторском бюро?» Приходить каждый день на работу для того, чтобы собирать долги, слышать плач и видеть чужие слезы, — это, наверное, самая страшная работа. А мы работаем в прекрасном месте. Мы даем людям возможность осуществить их мечту — приобрести жилье.
Это вдохновляет, это дает возможность каждому работнику ЖССБК объяснять стратегическую миссию банка, его возможности. Люди, которые здесь работают, понимают, что не просто камни таскают с 8 утра до 7 вечера, а фактически строят храм. Знаете, как в известной притче. Бог спустился с небес, увидел двух мужчин, которые таскали камни. Спросил первого: «Что ты делаешь?» — «Камни таскаю», спросил второго — «Храм строю».
В ЖССБК каждый день любая твоя задача — операционная, стратегическая, тактическая, любое твое решение помогает людям, которые входят в систему жилищных строительных сбережений, стать ближе к своей мечте.
— Насколько лично вам близка тема недвижимости? Каким был ваш путь к собственной квартире?
— Эта тема мне очень близка. Я вышла замуж будучи студенткой, родила на пятом курсе и своего ребенка из роддома принесла в 13 квадратных метров. Хорошо помню, где это было — в общежитии студентов и аспирантов аграрного университета по улице Сарыарка в Астане. Это общежитие, кстати, до сих пор существует. Прежде чем купить свое первое жилье, мы с супругом арендовали 12 квартир. Нам повезло, на 13-й раз мы уже не арендовали, а купили квартиру.
Я прекрасно понимаю, насколько сильно наличие собственного жилья влияет на семейные отношения, на стабильность в обществе. Конечно, можно говорить о западном подходе, где развита трудовая миграция и люди легко переезжают из города в город, где арендуют жилье. Но для нашего рынка, для нашей ментальности это не специфично. У нас дом, жилье, крыша над головой ассоциируются с корнями, с принадлежностью человека к роду, с тем, что можно пускать корни, заводить детей. И это очень важно на самом деле.
— Будете менять имидж ЖССБК?
— Положительный имидж любой компании строится через удовлетворенность клиента. Мы будем выстраивать нашу работу так, чтобы клиент всегда был доволен Жилстройсбербанком Казахстана. Конечно, мы будем стараться создавать интересные маркетинговые кейсы, вносить изменения во внешние коммуникации, но главные изменения должны и будут происходить на уровне отношений банка и клиента.
