Останутся ли в зоне роста цены на жилье в 2026 году

Автор: старший аналитик Аналитического центра Halyk Finance Арслан Аронов  

В феврале 2026 года рынок недвижимости Казахстана продемонстрировал разную динамику цен в основных сегментах. Цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке ускорила рост до 14,3% г/г, тогда как на первичном рынке замедлила до 16,1% г/г, однако динамика в обоих сегментах продолжает обгонять темпы инфляции. Как мы ранее отмечали, данный рост обусловлен изменениями в регулировании рынка, повышением НДС, сохраняющейся двузначной инфляцией и эффектом низкой базы начала прошлого года. Месячный рост цен повторил динамику годового – замедление до 0,2% м/м в первичном сегменте и ускорение до 1,5% м/м во вторичном. В феврале основным городом, показавшим значительный рост в первичном сегменте по сравнению с январем, стал Кокшетау, где цены на «первичку» выросли на 2,7% м/м. На вторичном рынке жилья лидировали Атырау, Туркестан и Костанай с ростом в 3,3% м/м, 3,1% м/м и 3,0% м/м соответственно. Стоимость аренды в феврале текущего года по сравнению с февралем 2025 года показала темп роста, идентичный инфляции – 11,7% г/г, при этом по сравнению с январем текущего года цены немного снизились (-0,1%).

Мы считаем, что в текущем году рынок останется в зоне роста. Спрос на жилье замедлит свой рост, что будет вызвано налоговыми изменениями, ужесточением условий по ипотеке и изменением порогов минимальной достаточности в ЕНПФ, которые могут ограничить активность на рынке жилья в этом году. Дополнительный вклад внесет новый Строительный кодекс, который вступит в силу 1 июля, ужесточив требования к застройщикам и усилив надзор за сектором. Это, возможно, приведет к дальнейшему удорожанию жилья и частичному спаду спроса в краткосрочном периоде, но обеспечит более качественную защиту прав граждан и повышение безопасности жилья в долгосрочной перспективе. С другой стороны, замедляющий эффект на рост стоимости жилья может оказать продолжающееся замедление роста цен в строительном секторе до 2,3% г/г по итогам 2025 года в сравнении с 3,1% г/г и 4,4% г/г в 2024 и 2023 годах соответственно.

Рынок жилья в Казахстане в феврале 2026 года показал месячное изменение цен в двух сегментах ниже инфляции. Цена за квадратный метр в первичном сегменте выросла на 0,2% м/м (+16,1% г/г), замедлив рост по сравнению с предыдущим месяцем (Рис. 2). Лидером по удорожанию первичного жилья стал Кокшетау, где цены выросли на 2,7% м/м. При этом в Алматы цены на первичное жилье остались на уровне января 2026 года, но в годовом выражении выросли на 22,0% г/г.

Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья, % г/г  

Давление на стоимость жилья продолжает оказывать повысившаяся ставка НДС, которая привела к удорожанию квадратного метра на первичном рынке. Помимо этого, на динамику роста влияют ужесточение правил долевого строительства с конца августа 2025 года, а также повышение ценовых лимитов максимальной стоимости жилья по ипотеке «7-20-25» с октября 2025 года (большая часть населения получила возможность приобретать в ипотеку более дорогие новостройки по льготным ставкам).

На месячное замедление роста цен на первичное жилье в феврале повлияло изменение в правилах использования пенсионных излишков для погашения ипотеки в системе жилстройсбережений, из-за чего в феврале значительно снизились пенсионные изъятия на жилье. Данная мера действовала до 2 марта, поэтому в марте мы ожидаем возможный рост изъятий. Дополнительным фактором замедления роста цен на первичное жилье могла выступить сезонность.

Рис. 2. Изменение цен на рынке жилья, % м/м

На вторичном рынке жилья, по данным БНС, наблюдается ускорение роста цен до 1,5% м/м (+14,3% г/г), что немного опережает темпы роста инфляции (+1,1% м/м). Лидерами являлись Атырау, Туркестан и Костанай с ростом в 3,3% м/м, 3,1% м/м и 3,0% м/м соответственно. В Шымкенте и Жезказгане зафиксировано снижение цен на 2,2% м/м и 0,8% м/м соответственно.

Арендная плата за квадратный метр в феврале 2026 года показала снижение на 0,1% м/м (+11,7% г/г). Наиболее заметный рост наблюдался в Таразе и Петропавловске, где он составил 5,4% м/м и 5,1% м/м соответственно. При этом в девяти городах, среди которых три города республиканского значения, зафиксировано снижение цен. Также стоит отметить, что годовой темп роста арендных плат замедлил динамику до показателя годовой инфляции.

В феврале 2026 года рынок недвижимости Казахстана демонстрировал спад, выражавшийся в уменьшении количества сделок купли-продажи. Причем уменьшение произошло как по сравнению с февралем 2025 года (-5,5% г/г), так и по сравнению с предыдущим месяцем (-1,2% м/м) (Рис. 3). Всего в феврале было зарегистрировано 27,4 тыс. сделок купли-продажи, при этом большинство из них (77,5%) касались квартир в многоквартирных домах, остальные – индивидуальных домов. Основными центрами продаж жилья продолжают оставаться Алматы (20,9%) и Астана (19,1%), а также Карагандинская область (8,2%). Наименьшее число сделок купли-продажи продолжает фиксироваться в области Ұлытау (0,9%).

В феврале количество сделок по купле-продаже квартир уменьшилось на 2,1% по сравнению с январем, при этом наибольшей популярностью пользовались однокомнатные квартиры, по ним заключено 8,3 тыс. сделок. Количество сделок по частным домам увеличилось на 2,4% по сравнению с предыдущим месяцем. Месячный спад в феврале 2026 года во многом объясняется сезонным фактором.

Рис. 3. Динамика количества сделок купли-продажи за 2024-2026 годы

Несмотря на снижение количества сделок в начале года, мы ожидаем, что в текущем году рынок вернется в прежнюю зону роста, хотя спрос, вероятно, будет увеличиваться более умеренно. На активность покупателей будет влиять сочетание ряда факторов: во-первых, налоговые изменения (включая повышение ставки НДС); во-вторых, возможное ужесточение условий ипотеки и более строгая оценка платежеспособности заемщиков со стороны финансового сектора и в-третьих, влияние может усилиться через ЕНПФ, поскольку повышение порогов минимальной достаточности ограничивает круг домохозяйств, способных направлять пенсионные накопления на покупку жилья.

Дополнительным фактором станет введение нового Строительного кодекса с 1 июля 2026 года, который предусматривает более жесткие требования к застройщикам и усиление надзора, что краткосрочно может увеличить стоимость соблюдения требований и частично снизить спрос. При этом в долгосрочном периоде такие меры должны повысить качество строительства, безопасность объектов и защиту прав граждан. В целом рынок будут поддерживать льготное ипотечное кредитование, увеличение лимитов на покупку жилья в рамках программы «7-20-25», объявленное в октябре 2025 года, а также продолжающееся замедление роста цен в строительном секторе.