Фото: Валерия Змейкова
Аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана опубликовал обзор ипотечного рынка за первое полугодие 2022 года.
Ключевые тенденции
Рынок ипотечного кредитования, поддерживаемый госфинансированием, продолжил динамичный рост в 2022 году.
По итогам первого полугодия в стране были выданы ипотечные займы на 900 млрд тенге, что выше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 19,5% или 147 млрд тенге.
Такая динамика, несмотря на сворачивание программы «Баспана Хит», обусловлена ускорением выдачи займов Отбасы банком (+165 млрд тенге).
Львиная доля выдач Отбасы банка (94%) приходится на займы, не требующие накоплений в течение трех лет.
Бюджетное кредитование для предоставления предварительных и промежуточных жилищных займов в 2023 году предусмотрено в размере 20 млрд тенге.
На этом фоне столь же динамично растет нагрузка на государственный бюджет на выплату премий (среднегодовой темп роста +29%). В прошлом году расходы государства составили 62 млрд тенге.
Качество портфеля остается высоким и обусловлено как ростом портфеля, так и высокими требованиями к заёмщикам по объёму первоначального взноса. Обеспокоенность вызывает его снижение по ряду льготных программ.
Крупные изъятия из ЕНПФ на улучшение жилищных условий имели эффект «использования стероидов»: активность на рынке и цены значительно оторвались от фундаментальных факторов (доходов граждан). В свою очередь, сильный рост цен выступает ограничителем спроса на жилье ввиду снижения его доступности для граждан.
Резюме
Дополнительные льготные программы, запущенные в 2018 году вдобавок к существующим программам Отбасы банка, практически полностью вытеснили коммерческую ипотеку на рынке жилья. Таким образом, ипотечный рынок пришел в абсолютную зависимость от госфинансирования.
Без его выделения рынок может серьезно просесть. Это в первую очередь относится к рынку первичного жилья, где при запланированном сворачивании льготной программы «7-20-25» платёжеспособный спрос на строящееся в стране жилье, безусловно, спадет (например, НУХ «Байтерек» оценивает падение в 500 млрд тенге в 2023 году).
В то же время при сохранении текущих темпов роста затрат на премии по вкладам в Отбасы банке их объем уже в следующем году превысит отметку в 100 млрд тенге. Вопрос поддержания таких темпов роста расходов в среднесрочном периоде остаётся открытым. В перспективе льготные программы должны быть доступны только для граждан с низкими доходами и социально уязвимых слоёв населения, что позволит им улучшить жилищные условия в отсутствие возможности «осилить» рыночные программы.
Для всех других категорий граждан более прагматичным может являться акцент на повышение реальных доходов, сдерживание обесценения заработных плат и постепенный возврат коммерческой ипотеки.
На стороне спроса также целесообразно обсуждение вопросов включения в налогооблагаемую базу рынка аренды жилья, справедливое налогообложение при реализации жилья после владения через год. Такие шаги помогут избежать дальнейшего накопления дисбаланса на рынке жилья, не способствуя росту цен.
