«В Казахстане сформировался своего рода неофициальный конгломерат, куда входят землевладельцы, мелкие перекупщики земли, риелторы, агентства недвижимости, оценочные компании, частные землеустроительные службы. Они управляют рынком земли, из-за чего земельные участки стоят несопоставимо с уровнем жизни населения», — такого мнения придерживается Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» он представил варианты решения проблемы.
— Бакытжан, рынок земли хоть и находится на стадии становления, но достаточно спекулятивен. Почему так сложилось?
— Думаю, основная вина лежит на перекупщиках. У нас властвует «дикий капитализм». Возьмите рынок земли в Алматы. В пределах городской черты участок стоит от $50 тыс., в окрестностях мегаполиса участок под ИЖС 10 соток — $10 тыс. И это всего лишь участок без дома, зеленых насаждений, без инженерных сетей, подключение к которым стоит денег. Откуда такие цены?
Как правило, государство не вмешивается в ценообразование на землю. Это нормально, так регулируется рынок земли в странах Европейского союза. Но у них нет такой пропасти между уровнем жизни человека и стоимостью недвижимости.
ВВП на душу населения не просто показатель для статистики, в нем учитывается доход человека и его возможность получения всех благ со стороны государства, исходя из его доходов. Это вопросы и здравоохранения, и образования, и отдыха, и жилья. Другими словами, стоимость жилья, в том числе земельных участков, не устанавливается просто так, она формируется по законам экономики. То, что у нас участок находится в пригороде Алматы, — это не экономический показатель его стоимости.
Стоимостные составляющие — это обеспеченность земли необходимыми инженерными сетями, транспортная доступность, наличие социальных объектов и близость к центрам обслуживания. Это в теории. У нас же на практике получается не так. У нас обычная «коробка» с землей без условий для проживания в поселке Коянды, что в 10 км от столицы, стоит столько, сколько коттедж с 10 сотками земли на берегу Черного моря в болгарском Бургасе или хороший дом в испанской Валенсии.
— Как вы думаете, какую роль в ценообразовании земельных участков играют риелторы?
— Они вносят существенный «вклад» в стоимость земли. Их деятельность необходимо регулировать.
Скажу так, у нас в стране есть десяток крупных финансовых групп, которые сосредоточили в своих руках тысячи гектаров сельскохозяйственных земель, земель для личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Деятельность крупных риелторских фирм, агентств недвижимости напрямую связана с реализацией этих земель на рынке по завышенной стоимости. И для этого используется любой негативный информационный фон.
— Но ведь есть еще так называемые латифундисты…
— Да, и их деятельность тоже влияет на рынок земли. Почему, например, образуются незапланированные селитебные зоны вокруг городов? Просто крупный землевладелец решил участок в несколько сотен или тысячи гектаров, отведенный под крестьянское (фермерское) хозяйство либо под сельхозтоварное производство, размельчить на 10 соток и продать гражданам под ИЖС. И мало кого беспокоит, что на участках, выдающихся под крестьянское (фермерское) хозяйство, запрещается ведение индивидуального строительства, там отсутствуют инженерные сети. Согласно плану детальной планировки района, на сельхозземлях не предусмотрена жилая застройка. Продавцов, получается, не волнует, что у покупателей в будущем возникнут из-за этого проблемы. И что проблемы возникнут и у государства — при планировании этих территорий. Более того, если сельхозугодия не будут осваиваться или их будут нерационально использовать, земли начнут деградировать. На первом месте, получается, сиюминутная выгода.
Земельный мораторий, наложенный в прошлом году, немного «остудил пыл» спекулянтов. Но я опасаюсь того, что кто-то может воспользоваться правовой безграмотностью населения и продолжит сегментировать землю для продажи в обход закона.
Поэтому я считаю, что необходимо ужесточить ответственность физических и юридических лиц, осуществляющих землеустроительные виды работ, вплоть до длительных сроков лишения свободы. Впрочем, коллеги-юристы и чиновники могут мне возразить: при существующем запрете и ограничениях спекулянты не смогут зарегистрировать идентификационный документ (госакт на землю). Скажу так: спекулянты всегда смогут найти лазейки.
Как юрист по земельным вопросам скажу так: каждый участок земли должен быть освоен и использован строго по целевому назначению. Это отражено в 92 и 93 статьях Земельного кодекса РК.
На деле земли скупаются оптом и не используются, владельцы ждут покупателей. Некоторые участки заморожены в качестве залога в банках — они вообще не работают. В итоге: земли вроде как заняты, получается дефицит. Это и позволяет «играть» с ценами.
— Как можно контролировать цены на землю?
— В развитых странах государство не вмешивается в ценообразование на земельном рынке, это есть и у нас. У нас государство устанавливает только базовые ставки платы за земельные участки сельхозназначения при их предоставлении в собственность либо землепользование. Думаю, нам не цены контролировать нужно, а правила игры на земельном рынке менять. Нужно менять отношение государства к аукционам и конкурсам по продаже права собственности на землю и права аренды. Я считаю, что необходимо изолировать крупных землевладельцев, спекулирующих землей, от аукционов. Все эти меры помогут сдержать цены на землю.
— Как активный эксперт всевозможных рабочих групп в парламенте, в госорганах что бы могли предложить для борьбы со спекуляциями и для регулирования цен на землю?
— Необходимо установить определенные ограничения. Нужно совершенствовать налоговое законодательство в части перепродажи земли, запретить продажу земли в течение пяти лет. Необходимо строго регламентировать зоны агломерации вокруг Астаны и Алматы, ужесточить контроль над соблюдением Генплана развития пригородной зоны (к сожалению, контроль над ним никто не осуществляет). Вокруг Алматы необходимо установить зону особого градостроительного регулирования в пределах 90−100 км и ограничить предоставление земли в пределах этой зоны. Нужно менять правила аукционов и конкурсов, существующие не отражают действительность и создают предпосылки для злоупотреблений. Нужно ужесточать ответственность риелторских, оценочных и землеустроительных организаций. Нужна новая концепция развития рынка земли, которая поможет сократить пропасть между ценами на землю и уровнем жизни людей. Необходимо сделать так, чтобы рынок земли отражал реальность.
