«Необходимо в Алматы планировать градостроительную политику на 20−30 лет вперед и в Генеральном плане закрепить зону особого градостроительного регулирования в пределах 80−100 км от границы города», — предлагает Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. Зачем это нужно и какие эффекты это даст городу, бизнесу, инвесторам, горожанам, эксперт рассказал деловому еженедельнику «Капитал.kz».
Земли не хватает, нужно решение
В Алматы как в мегаполисе существует большая проблема — нехватка земель. Земельные участки изымаются для государственных нужд — этот механизм отражен в Земельном кодексе РК. «Но его применение на практике обычно закачивается большими скандалами, людскими слезами и ко всему прочему подрывает репутацию городских властей», — говорит собеседник.
Как найти свободные земли для проектирования различных видов предпринимательской деятельности, для нужд населения? По мнению спикера, необходимо обратиться к опыту таких городов, как Лондон, Париж: там градостроительная политика планируется на 20−30 лет вперед и генеральные планы проектируются и разрабатываются с учетом роста города, увеличивающихся потребностей его жителей и бизнеса. Соблюдение генерального плана при этом жесткое: если земельные участки запроектированы под определенные цели, то именно под эти цели они и используются — и больше ни под какие. «А ведь тут нет ничего нового. У нас есть Генеральная схема организации территории и там четко сказано, что резервирование должно осуществляться на отдаленную перспективу», — комментирует собеседник.
В случае Алматы Генплан утверждается, а потом корректируется, и вместе с ним меняются и планы детальной планировки, и проекты застроек. Направление градостроительной политики города постоянно меняется. Это неправильно, считает эксперт. Как неправильно развивать Алматы только внутри. Придет время и бизнес-среда перестанет «вмещаться» в сам город, так как бизнес в мегаполисе интенсивно развивается. Рано или поздно это потребует корректировки Генплана и вывода некоторых предприятий, на взгляд спикера, прежде всего складских помещений, предприятий, связанных с логистикой, за пределы города. Городскому акимату нужно будет изымать земли для госнужд, а это бюджетные расходы. Так или иначе мы придем к этой идее.
«Мы должны понять: Алматы — это город-хаб, город „первого уровня“, центр агломерации, точка притяжения миграционных процессов, центр экономической активности. Для концентрации капитала, ресурсов и передовых технологии нужна земля», — поясняет Бакытжан Базарбек.
Что сейчас происходит с землями
Сейчас земли в тех районах, которые могли бы быть включены в зону особого градостроительного регулирования в восточном, северном и западном направлениях (с юга ограничивают горы), находятся на балансе акиматов этих районов. Соответственно, местные власти без согласования с властями города Алматы самостоятельно предоставляют земельные участки под ИЖС, для личного подсобного хозяйства, крестьянского, фермерского хозяйств, садоводства, бизнеса, промышленных объектов. «Почему нет жестких регламентов и ограничений для них? Ведь даже в Генеральной схеме организации территории есть такое требование для исполнительной власти», — комментирует собеседник.
«Я считаю, что в зоне особого градостроительного регулирования, будь это 80 или 100 км от границы города Алматы, земля должна остаться на балансе районных акиматов, но они не должны распоряжаться ею лишь по собственному усмотрению. Все должно проходить исключительно по согласованию с акиматом Алматы», — продолжает эксперт. Городские власти, по его словам, в свою очередь могут отказать в предоставлении конкретного участка, если посчитают необходимым использовать его для каких-либо нужд. В этом случае районные власти уже не смогут отвести участок по своему усмотрению. «Это предупреждает потенциальные риски, связанные с последующим изъятием земель для госнужд, и такие ситуации, когда участки выдаются бесконтрольно и даже происходит наложение границ», — комментирует Бакытжан Базарбек.
Отвечая на вопрос о том, возникнет ли конфликт интересов, ведь эти земли, вероятно, уже кому-то отведены во владение или землепользование, спикер поясняет: по назначению задействуется лишь малая их часть. Участки, некогда полученные для ведения крестьянского, фермерского хозяйства, под пастбища, пустуют — их можно изымать. Также можно задействовать земли специального земельного фонда — те, что находятся в запасе и не предоставлены в собственность или землепользование.
«В радиусе 80−100 км от Алматы, я уверен, найдется достаточно земельных участков для того чтобы разместить сотни, а то и тысячи складских помещений, промышленных предприятий», — говорит собеседник.
Выгоды для бизнеса
Предлагаемый экспертом вариант дает сразу несколько эффектов для бизнеса и города. Во-первых, если вынести в зону особого градостроительного регулирования предприятия из Алматы, это снизит промышленную нагрузку на город — хотя бы частично. На месте вынесенных объектов пусть лучше будут парки и скверы, считает эксперт, — плюс для экологии. Требуется прекращение нового промышленного производства. По мнению спикера, нужно начинать резервировать земли на эти цели на отдаленную перспективу. Это будут инвестиционные зоны или индустриальные парки, экономические агломерации, кластерные хабы. Они должны быть. Нужны резервные площадки под капитальное строительство, коммунально-складские сооружения, сельское хозяйство.
В этом вопросе требуется точечная политика в отношении предприятий. Но если 50−100 предприятий выведут за пределы города, то изменения станут заметными сразу. Таким образом, мы получим промышленно развитые прилегающие районы за отдаленной чертой города Алматы, а это еще и налогооблагаемая база для районов Алматинской области.
По словам собеседника, если для предпринимателей создать условия в 50−70-километровой зоне, они будут согласны переезжать и работать там. По словам спикера, бизнес уже в определенной степени готов к этому — есть предприниматели, которые рассматривает как вариант размещение производственных мощностей в 70−80 км от Алматы.
К тому же передислокация предприятий в Алматинскую область позволит в некоторой степени снизить безработицу среди сельского населения: жители районов, где будут располагаться предприятия и промышленные объекты, смогут получить работу, и им не нужно будет ехать в этих целях в город. «Допускаю, что чрезмерная концентрация населения в Алматы приведет не только к коллапсу рынка земли, но и ухудшению экологической ситуации, обострению транспортных проблем. Если предприятия будут работать в зоне особого градостроительного регулирования, мы оттянем миграционные потоки от Алматы и создадим села, поселки-контрмагниты», — объясняет эксперт. Это второй эффект.
В-третьих, территории, вошедшие в зону особого градостроительного регулирования, будут развиваться с точки зрения инфраструктуры. Предприятия понадобятся электросети, газо-, водоснабжение, канализация, теплосети, дороги. Всю инфраструктуру, по мнению Бакытжана Базарбека, необходимо привязать к городской инфраструктуре.
Инвесторы не останутся в стороне
Четвертый эффект — привлечение инвесторов. «Почему крупные инвесторы, которые хотели бы создать промышленное предприятие в Алматы или на территории вокруг Алматы, хотят заручиться гарантией правительства или участвуют в госпрограммах? Потому что в проект закладывается определенная сумма, а потом проект становится дорогим из-за отсутствия инфраструктурных, инженерных условий и земли», — поясняет собеседник.
В итоге, продолжает он, приобретение коммерческой недвижимости обходится дорого для любого инвестора. Ему легче приобрести недвижимость в Испании, Франции, Италии, где рынок недвижимости урегулирован нормами и там, например, существуют базовые ставки платы за земельный участок. «У нас существуют базовые ставки за каждый земельный участок, но они применяются только при предоставлении государством права на землю, и в большей степени на земли сельхозназначения. Отсутствие нормативной регуляции земельного рынка Алматы привело к непомерно высокой стоимости земельных участков в мегаполисе», — говорит эксперт.
Участок или иллюзия?
Предлагаемый экспертом вариант автоматически снимает вопрос изъятия земель для государственных нужд, решает проблемы компенсации собственникам земельных участков, различные незаконные действия с земельными участками.
«Мы сможем в любое время получить земельные участки для городских нужд и проектирования инженерные сетей без последующих скандалов, связанных с изъятием», — поясняет Бакытжан Базарбек.
Это же поможет в решении проблемы самовольного захвата земель. Люди, по мнению эксперта, поступают так от безысходности: в пределах Алматы получить землю невозможно. «И таких участков не десятки или сотни, их тысячи! Узаконить их — значит закрыть глаза на закон и его требования. Сносить домостроения? Но люди там живут годами! Если мы будем резервировать земли под ИЖС не в Алматы, а на прилегающей к городу 60−70-километровой зоне, мы таким образом снимем эту проблему», — говорит спикер. «Нужно придумать коридоры расселения. Это могут быть существующие населенные пункты, либо такие коридоры необходимо прокладывать вдоль водной артерий, транспортной магистрали. Мы должны подготовить резервные площадки для отвода под ИЖС», — делится своим видением эксперт.
Безусловно, по его словам, найдутся такие граждане, которые не захотят участок далеко за городом. «Но тогда для них альтернатива — оставаться бессмысленной „статистикой“ в очереди, в которой сейчас насчитывается 200 тыс. человек. Разумных людей, я уверен, будет больше. Лучше реальный участок „на руки“ за городом, чем иллюзия — участок в центре города», — считает спикер.
«Я не утверждаю, что мы обеспечим землей всех желающих, но по крайней мере в обозначенном радиусе будут свободные земельные участки, это снимет напряжение», — аргументирует он.
Общественные слушания и воля правительства
Конечно, одной только корректировкой Генплана Алматы ограничиваться нельзя. Корректировка Земельного кодекса и некоторых законов об особом статусе Алматы тоже не решит эту проблему. «Вся активная часть населения — общественные организации, бизнес-среда — должна быть готова к проекту Большого Алматы. Необходимо вынести этот вопрос на общественные слушания.
Черту городов республиканского назначения по предоставлению правительства меняет президент страны. Для того чтобы реализовать такой крупный проект, нужна воля правительства, говорит спикер. И поясняет: все упирается в бюджетные расходы.
«К Генплану мы должны относиться не просто как к документу, который направлен на развитие города, а как к важному механизму обеспечения устойчивого развития города Алматы», — заключает Бакытжан Базарбек.
