Зачастую предприниматели, приобретая участки через аукционы, даже не предполагают, что могут попасть впросак. Они уверены, что документы на участок проверены и впоследствии с ними не может быть никаких проблем. Между тем, как рассказал в интервью корреспонденту «Капитал.kz» юрист, эксперт по земельному праву Бакытжан Базарбек, даже сделки по покупке участков через аукционы, которые проводят органы местной исполнительной власти, не исключают наличия «земельных рисков». В беседе он также рассказал, какие проблемы встречаются у собственников земель в Алматы и как их можно решить.
- Какие проблемы наблюдаются в Алматы в сфере земельных отношений?
- В Алматы много «земельных» проблем, какие-то из них возникли из-за несовершенства законодательства, другие – из-за практики правоприменения законов. Эта ситуация привела к тому, что в таких крупных городах, как Нур-Султан, Алматы и Шымкент возникли различные земельные споры. Один из них касается дефицита в Алматы участков площадью 10 соток, которые государство, согласно требованиям статьи 50 Земельного кодекса, пообещало предоставить каждому казахстанцу бесплатно. Такие участки должны были быть предоставлены под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Последний раз земельные участки по очереди предоставлялись в 2004 году и позже выяснилось, что согласно Генеральному плану города, участки площадью 10 соток не будут выдаваться.
До сих пор многие алматинцы стоят в очереди и ждут своих участков. Как с ними быть? В Шымкенте в очереди на получение участков под ИЖС стоят более 160 тыс. человек, в столице их количество перевалило за 135 тыс., в Алматы очередь вообще заморозили.
Если вопрос с участками не будет решен, то людей, стоящих в очереди, можно будет признать обманутыми. Проблема предоставления участков под ИЖС должна быть решена Комитетом по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства РК.
- Как министерство может решить эту проблему?
- Главная причина, из-за которой сложно решить вопрос с участками под ИЖС, – нехватка средств для подготовки инженерных площадок. Дело в том, что согласно Земельному кодексу, участки под ИЖС должны предоставляться только на инженерно подготовленных площадках, то есть они должны быть обеспечены сетями водоснабжения и энергоснабжения. При этом если в населенном пункте нет сети центрального водоснабжения, то допускается предоставление участков при наличии сетей электроснабжения.
Для решения проблем с очередями можно использовать механизм государственно-частного партнерства (ГЧП). Есть собственники крупных участков, которые нуждаются в сегментировании своих земель и им отказывают в этом по ряду причин: то у них отсутствует утвержденный Проект детальной планировки (ПДП) на данную территорию населенного пункта, то законодательный запрет. Они могут взять на себя обязанности по разработке проектно-сметной документации, строительству линии электроснабжения.
Почему бы не внести поправки в редакцию Земельного кодекса и профильные законы. Например, можно внести механизмы экономического стимулирования собственников земель и землепользователей, дать им возможность самостоятельно проводить тарифную политику. И важно, чтобы инвестор имел возможность окупить свои вложения.
- Есть ли еще какие-то проблемы в мегаполисе?
- Еще одна из проблем Алматы – тысячи участков находятся в санитарно-охранной зоне кладбищ и водоохранной полосе рек и озер.
В связи с этим многие предприниматели не могут узаконить свои бизнес-объекты, население – жилые дома. Семинары, организованные Агентством по противодействию коррупции, показали реальную картину. Например, в Жетысуском, Алатауском, Наурызбайском и Турксибском районах тысячи участков расположены в санитарно-охранной зоне кладбищ.
- Как дома оказались в водоохранных зонах?
- Во-первых, это связано с тем, что некоторые люди хоронили своих родных в неустановленных для этого землях. Во-вторых, даже государство не знает, где расположены все кладбища, когда они появились, сколько человек захоронено, какие из них закрыты, какие действующие. Не установлены координатные точки санитарно-защитных зон, и сами санитарные зоны не оцифрованы, не все посажены в ПДП. И этот беспорядок влияет на градостроительную планировку и застройку.
Есть участки земель запаса, населенных пунктов, которые в базе автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра (АИС ГЗК) не числятся как кладбища, а там захоронения.
Самая сложная проблема – это высокая плотность и близость массивов жилой застройки с кладбищами. Тысячи участков под ИЖС, личных подсобных хозяйств, дачных и садоводческих участков расположены в санитарной зоне кладбищ. Люди не могут узаконить домостроения, не могут построиться, расшириться. Им отказывают в выдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ). Кстати, из этих участков есть земли, которые приобретались предпринимателями через аукцион под строительство коттеджного городка. И все они пострадали, так как их участки находятся в санитарно-охранной зоне, где нельзя строиться. Предприниматели терпят убытки, это наносит урон имиджу страны.
Объекты оказываются в санитарно-охранных зонах и по другим причинам. Во-первых, из-за стихийной самовольной застройки участков. Во-вторых, из-за отсутствия градостроительного контроля и беспорядка в градостроительном планировании.
По санитарным правилам, жилые объекты нельзя строить ближе, чем 300 метров от кладбища. В парламент со стороны местных исполнительных органов уже направлены предложения по пересмотру размеров санитарных зон. Думаю, нужно пересмотреть пределы санитарно-охранных зон по степени их опасности (возникновение эпидемии, инфекции от кладбищ) для жилых или коммерческих объектов.
- Как решить эту проблему?
- Нужно оцифровать все кладбища, водные ресурсы, природные зоны, промышленные зоны, зоны жилой и деловой застройки, зеленые зоны и участки лесного фонда, земли общего и сельскохозяйственного пользования, объекты ритуальных услуг и внести их в Генеральный план, проект детальной планировки. Это достаточно сложный проект, требующий огромных бюджетных средств. Можно рассмотреть участие частного капитала в цифровизации в земельных отношениях.
- Как понять перед покупкой участка, что он находится в санитарно-охранной зоне?
- Перед приобретением земельного участка советую попросить у его собственника, чтобы он запросил в управлении архитектуры и градостроительства выкопировку с утвержденного ПДП населенного пункта. Именно в выкопировке с ПДП будет указано, где проходят границы санитарно-охранной зоны кладбищ и так далее. Также затребуйте от продавца справку из департамента земельного кадастра об отсутствии накладки. Если продавец скрывает проблемы по своему участку, то он своими действиями выдаст этот факт, а покупатель участка предотвратит свои риски.
