Земля и инвестиции — в обществе эта тема вызывает множество вопросов, поскольку зачастую иностранный капитал воспринимается как агрессивная политика отдельных стран, угрожающая суверенитету и территориальной целостности Казахстана. «Но есть и другая сторона. Земли в Казахстане пустуют, да и очереди иностранных компаний нет», — говорит Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву.
Казахстанские земли высоко рискованные для капиталовложения: территория на 70% подвергается опустыниванию. Ситуацию нужно менять, необходимо максимально вовлечь эти земли в гражданско-правовой оборот, говорит эксперт. Но наши граждане и юрлица тоже не хотят иметь с этим дело. Есть масса препятствий: климатические условия очень сложные, первоначальный капитал отсутствует, есть сложности в кредитовании банками, система получения господдержки в сельском хозяйстве сложная. Однако в основе всего лежит фундаментальная проблема: земельное законодательство не защищает права инвесторов. «А какой инвестор, будь то иностранный или казахстанский, захочет вкладывать средства без гарантии их возврата и получения прибыли — когда он всегда находится под угрозой того, что его земельный участок могут изъять?» — задается вопросом Бакытжан Базарбек. В интервью «Капитал.kz» он объяснил, почему так происходит и что нужно сделать для того, чтобы решить эту проблему.
— В Земельном кодексе РК есть различные формы и виды изъятия земель, — говорит собеседник. — Помимо изъятия для государственных нужд земельные участки могут быть изъяты в связи с нецелевым использованием, нерациональным использованием, нарушением земельного законодательства, в связи с неисполнением должника обязательств перед кредитором, в связи реквизицией, формой изъятия также является конфискация. А в Законе РК «О государственном имуществе» существует такая форма — национализация имущества.
Важно понимать: чем больше норм, которые дают возможность забрать участок, тем меньше интерес инвесторов к земле. Я не говорю, что мы должны освобождать инвесторов, неважно, казахстанцы они или иностранцы, от обязательств использовать земельный участок в целевом назначении, рационально
Проблема в том, что есть нормы Земельного кодекса, которые позволяют забрать участок в связи нецелевым или нерациональным использованием, но на уровне подзаконных актов нет определенных четких правил игры.
— Какие это должны быть правила игры?
— У нас нет конкретных минимальных нормативов, которые позволяют признать земельный участок неосвоенным, неиспользованным по назначению. Или, например, если есть засорение — каков его минимальный объем и площадь, который может стать основанием для привлечения лица к ответственности? Конечно, есть экологические нормативы по почве, но это не то, что имеется в виду. Признание загрязнения, засорения или неправильного использование земельного участка должно основываться на конкретных и понятных правилах, и они должны быть закреплены законодательно, в нормативных актах.
Пока их нет, любой госинспектор в области охраны земель может толковать по-своему и, пользуясь этим, вмешаться в частную собственность. А если он пришел с проверкой не для соблюдения закона, а в других целях?
— В какой сфере землепользования можно столкнуться с подобными ситуациями?
— Например, в лесоразведении. Почему в Казахстане не хотят заниматься лесоразведением, почему оно является рискованным? У нас всего 7% территории занято лесами, хотя могло бы 30−40% - если бы нормы Земельного кодекса были усилены реальными механизмами. Есть заключения ведущих ученых, что почва и климатические условия в Казахстане предрасположены к выращиванию леса — в северных, южных регионах. Проблема в том, что бизнесмены не идут в эту сферу.
За рубежом лесоразведение — одна из сильных отраслей экономики. Заготовка древесины, мебельная промышленность, фармацевтика и другие отрасли связаны или зависят от этой деятельности. В Казахстане граждане и юрлица могут получить участки для лесоразведения, первоначально в аренду, затем, когда лес вырастет, — в собственность.
Каждое дерево, например, в Боровом стоит 200−300 тыс. тенге с комом. А если 5 тыс. гектаров, где плотность составляет, например, четыре дерева на квадратный метр — представляете, сколько это в деньгах? Но очень мало бизнесменов заинтересовано в таком бизнесе. А все потому, что в Земельном кодексе нет гарантий защиты: по статье 92 право аренды может быть в одностороннем порядке прекращено, государство может принять такое решение на основании слов инспектора.
— Это соответствует международной практике?
— Лес растет годами, и все это время предприниматель вкладывает огромные деньги в лесозащитные, санитарно-охранные, карантинные мероприятия. При этом ни один сантиметр земли в других целях он использовать не может. В странах ЕС нет формы изъятия земли в связи с нецелевым использованием, если физическое или юридическое лицо получило участок для лесоразведения. Там договоры не прекращаются в одностороннем порядке, как это возможно у нас по статье 82 Земельного кодекса. Да, за нарушения там предусмотрены огромные штрафы, но личный инвестиционный капитал защищается, значит, интересы инвесторов защищены.
— Вы думаете, такой опыт можно применять в Казахстане?
— Я думаю, в Казахстане необходимо, во-первых, наложить мораторий на проверки лесопользователей, которые на основе долгосрочного лесопользования выращивают лес. Во-вторых, не должно допускаться изъятие земельного участка в течение, например, десяти лет, пока человек не вырастит лес.
— А если реально кто-то загрязняет?
— Бывает и такое. Но смотрите, лесопользователь очищает лес от сухостоя, где-то лежат ветки, опилки, а территория огромная — 5 тыс. гектар, например, он просто не успевает очистить все сразу. А в земельном законодательстве не прописано четко, какой объем мусора может стать основанием для внеплановой проверки, штрафа. Любой инспектор может провести проверку на основе жалобы.
Конечно, если нарушение есть, пусть налагается штраф, я не призываю отказываться от этого. Но в Земельном кодексе должна быть норма, которая запрещает изъятие. Нельзя забирать землю вместе с лесом.
Мы же преследуем цель — переход Казахстана к зеленой экономике. Приняли соответствующую концепцию, хотим построить зеленое общество, президент делает большой упор на расширение территории лесов в столице. Есть программа лесоразведения. Но поправка в Земельный кодекс сделала бы больше, нежели огромные и довольно затратные с точки зрения бюджетных средств программы — только если бы мы дали гарантии защиты капитала любого бизнесмена.
В Земельном кодексе Казахстана есть шесть статей, которые дают возможность прекратить право собственности и право землепользования, изъять участок. И минимум статей, по которым участки выдаются. То есть наш Земельный кодекс концептуально ориентирован на то, чтобы забирать, а не создавать бизнес. Как с такой логикой двигаться дальше? Любой инвестор ведь будет читать Земельный кодекс и взвешивать — стоит ли ему вкладывать в землю или нет.
— Можно сказать, что Земельный кодекс не способствует развитию зеленой экономики в Казахстане?
— Вот другой пример — возобновляемые источники энергии. Я представляю крупные компании, занимающиеся строительством ВИЭ, в рабочих группах не раз говорил: для чего нам ЭКСПО-2017? Для того чтобы Казахстан вступил в новую эру зеленой экономики. Компаний, желающих работать в этой сфере, готовых вложить деньги, много. Да, у нас есть Закон «О возобновляемых источникам энергии», постановление о поддержке ВИЭ. Но в Земельном кодексе для таких инвесторов нет ни одного послабления, ни одной льготы, ни одного преимущества.
— Какие это могли бы быть льготы или послабления?
— Могут быть сокращены сроки рассмотрения заявлений, если у предпринимателя есть бизнес-план, утвержденный аудиторами, есть инвестиционный капитал, который подтвержден гарантийным письмом, банками, есть разрешение на строительно-монтажные работы. По Земельному кодексу заявления о предоставлении права на землю должны рассматриваться в течение двух месяцев, на деле же этот процесс затягивается на шесть-десять месяцев. Получается, в законе прописаны какие-то нормы, а на деле интересы бизнеса не учитываются. Это одно.
Другой вопрос — целевое использование земель. Под ветровые станции выдаются участки в сотни, а то и тысячи гектар. Земля, где стоят такие установки, а между ними должно быть определенное расстояние, больше никак не используется, ведь она выдана под конкретную цель. Между тем за большие площади предпринимателю приходится уплачивать существенный земельный налог, выплачивать арендные платежи.
За рубежом — в Бельгии, Германии — на земельные участки, которые выдаются под возобновляемые источники энергии, законодательно закреплено двойное целевое назначение. На таких землях там пасут скот. Вы думаете, они не изучали воздействие ветрогенераторов на животных? Изучали, конечно. Санитарные нормы, экологические требования это позволяют. У нас же говорят: это зарубежный опыт, у нас работать не будет.
Предприниматели просят сделать двойное целевое назначение для земельных участков. Вариантов, как это может выглядеть на практике, два. Предприниматель получает землю под установки, крестьяне — остальную землю. Или предприниматель сдает «лишнюю» землю крестьянам.
— Сфера, которая тесно связана с земельными вопросами, — строительство. Какие несовершенства земельного законодательства, по вашему мнению, мешают развитию этого бизнеса?
— Ко мне обратилась группа компаний и физлиц из столицы. Они получили земельные участки для проектирования и строительства жилых комплексов коттеджного типа. Земельный кодекс предусматривает, что земли, которые выдаются под такие цели, должны быть подготовлены в части инфраструктуры. Если же готовых инженерных сетей еще нет, то местные исполнительные органы должны указать, когда инженерные сети будут введены и где располагаются ближайшие точки доступа к ним.
В моем примере люди купили право аренды за 8−10 млн тенге и не могут начать работу. На участках нет никаких инженерных сетей, ближайшие точки доступа — в 5−10 километрах. Что предпринимателям делать? Самим проводить электросети, водопровод, канализацию?
Получается, на торги выставляются участки, не подготовленные для проектирования и строительства. А аренда тем временем идет, предпринимателей пугают тем, что они не осваивают участки. Значит, срок аренды закончится либо право аренды может быть досрочно прекращено. Земельный кодекс заводит предпринимателей в тупик. Они купили кота в мешке, и их деньги не возвращаются, и идут государству.
Меняйте Земельный кодекс! Укажите четко, что государство должно обеспечить бизнесменам для проектирования и строительства подготовленные участки. Либо выставляйте на аукционы более или менее подготовленные участки.
— Может быть, это проблема с деньгами, государство не успевает просто строить инфраструктуру?
— Но это не означает, что государство должно выставлять на торги пустую степь. Нужно думать о том, что бизнесмену эти деньги нужны, он, может быть, кредит взял, рассчитывая заниматься бизнесом. Мы нынешним Земельным кодексом не даем бизнесу развиваться.
Или вот еще пример. Зачастую предприниматели, которым отводятся земельные участки для проектирования и строительства, после всех мероприятий, связанных с оформлением границ, заключением договора аренды и государственной регистрации, узнают, что границы их земель сдвинулись, происходит наложение границ. Меняются градостроительные проекты, корректируются Генпланы, планы детальной планировки и проектов застроек теряют общую конфигурацию земли. Вы можете смеяться, но, бывает, границы земель оказываются прямо в море, как в Актау, или над водохранилищем, как в ВКО. Предприниматели теряют куски своей земли. Кто будет нести за это ответственность?
— Что вы предлагаете изменить в земельном законодательстве?
— Почему бы не дополнить нормы Земельного кодекса положениями, гарантирующими защиту сохранности границ, защиту права собственности на землю и права землепользования от претензий третьих лиц — на основе четкого перечня правоустанавливающих документов. У нас даже нет четкого перечня правоустанавливающих документов на землю. Открываешь Земельный кодекс, там отдельные правдоки, открываешь подзаконные акты — там отдельные. На практике вообще сталкиваешься с неизвестными документами, тоже имеющими правоустанавливающий характер для собственника. В итоге нарушаются права собственника, права гражданина, права предпринимателя, права инвестора.
О какой поддержке бизнеса в положениях Земельного кодекса можно говорить, если там элементарно нет механизмов экономического стимулирования собственников земель и землепользователей — предпринимателей?
Земельный кодекс нуждается не в доработке, не в поправках, а в изменении концепции, заложенной в него. Иначе Казахстан не будет развиваться.
