Получить 10 соток земли от государства под строительство собственного дома – мечта многих казахстанцев. И многие уже облекли ее в конкретное действие – подали заявку в местный исполнительный орган и встали в очередь. Но далеко не всегда казахстанцы знают, кому и на каких условиях могут выдать землю. И в каких регионах страны это возможно. В итоге вырастают многотысячные очереди. В Астане, например, – больше 100 тыс. человек, в Алматы – под 200 тыс. (!) Многие готовы получить участки без проведенных инженерных коммуникаций – так появляются хаотично застроенные населенные зоны с долгоиграющими обязательствами по проведению инженерных сетей, строительству школ, больниц, детских садов.
Почему возникло такое непонимание? На ключевые вопросы по теме отвечает Бакытжан Базарбек, юрист по земельно-правовым спорам, международный эксперт.
– Бакытжан, каковы основные условия получения земли под ИЖС? Кто и где может получить землю?
– Согласно Земельному кодексу РК, граждане могут получить 0,10 га под индивидуальное жилищное строительство на бесплатной основе. Но нужно понимать одно: человек может получить бесплатно участок под ИЖС только один раз в жизни. Если у вас есть частный дом или квартира, это не лишает вас права получить участок бесплатно, просто этот факт акиматы учтут при рассмотрении ходатайства. Землю может получить каждый гражданин – территориально там, где проживает. Но изворотливые граждане делают прописку на 2-3 месяца в нужном для себя городе и аврально подают заявления.
– Кому могут отказать в участке земли?
– Тем, кто ранее получал участок под ИЖС на бесплатной основе, а также тем, кто занесен в реестр лиц, участки которых были принудительно изъяты за нецелевое использование. По закону, акиматы раз в квартал должны размещать на стендах списки людей, которые получили участки. Как это работает на деле, скажем, в регионах – непонятно, нужен контроль.
– Почему так происходит, как считаете?
– Вопрос в том, есть ли в действующем земельном законодательстве и подзаконных актах нормы, которые регламентируют условия и порядок движения очереди, определяют контроль над очередностью, ответственность чиновников за нарушение очередности. Да, информация должна размещаться на специальных стендах, определены условия для публикации в СМИ (статья 44-1 Земельного кодекса РК), есть в конце концов новые правила предоставления прав на земельные участки под ИЖС от 27 марта 2015 года, но они не дают четкого представления о том, как акиматы продвигают очередь. Нет критериев к информации, которую необходимо публиковать на стендах. Более того, многие, кто написал заявление, живут в других городах, и в районы ради информации на стендах ездить не будут – в этом несовершенство механизма.
Существует и такая проблема. Допустим, есть свободные площадки под отвод, но механизм предоставления земель под ИЖС таков, что очередь не передвигается автоматически. Тем, кто стоит в очереди, направляются уведомления, чтобы они подали заявления в течение месяца. А если человек стенды не отслеживает, региональные печатные издания не читает, возникает риск того, что он не уследит за своей очередью. И для чиновников есть искушение, условно говоря, не направлять уведомления.
Почему бы не ввести систему дистанционного мониторинга за очередностью, для чего-то же запускали АИС ГЗК (Автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра и информационной безопасности, – прим. ред.).
Проблема и в том, что ответственность чиновников, посягающих на чью-то очередь, в Кодексе об административных правонарушениях не регламентирована.
– Каковы требования по использованию участка (например, требования по жилому дому, другим постройкам)? Каковы последствия при нецелевом использовании участков под ИЖС?
– Когда вы получаете участок на бесплатной основе под ИЖС, вы получаете первоначально не право частной собственности, а право аренды. Срок – в каждом регионе по-разному: в пригородной зоне столицы, например, ранее был 1 год, сейчас 6 месяцев. Для чего это делается? Для того чтобы вы доказали, что действительно нуждаетесь в жилье и хотите построить дом. Это раньше, простите за выражение, люди «кидали» государство, просили со слезами на глазах землю под ИЖС, а когда получали госакты, продавали участки. Да и сейчас есть те, кто вводит людей в заблуждение: говорят, фундамент построите – вам выдадут госакт. Это не соответствует действительности.
Теперь все по-другому. Введена стадия акта ввода домостроения в эксплуатацию, приемочная комиссия будет принимать дом по факту. На практике это выглядит так: вы строите дом и доказываете это. Либо возвращаете участок государству. Если нет средств для строительства или на каком-то этапе возникли трудности, почитайте договор, там должны быть указаны сроки пролонгации. Если их нет, то по 37-й статье Земельного кодекса РК нужно написать заявление в территориальный орган (за три месяца).
– К самим строениям изменились требования?
– Они ужесточились. После оформления акта выбора и заключения договора аренды вам нужно заказать эскизный проект дома и отразить там все на ваш вкус и по вашим возможностям. Строить дом или хозяйственную постройку вы сможете не по нашему национальному принципу «моя земля, что хочу – то и построю, где хочу – там и построю», а строго соблюдая требования архитектурно-планировочного задания (АПЗ). У нас зачастую строят без АПЗ, эскизного проекта – на глаз, а потом оформляют задним числом. Даже разрешение на строительно-монтажные работы не берут. Дикость? Но вот именно так и были застроены все жилые зоны пригорода столицы. А ведь первоначально вместо поселков вдоль столицы по Генплану архитектора Кисе Курокавы еще в 2000-е годы должны были быть леса, зеленый пояс, целая экосистема.
– Если земля все же будет использоваться не по назначению?
– Земельный кодекс предусматривает условия освоения земли, чтобы избежать принудительного изъятия. Но освоение, как вы понимаете, привязано к наличию на территории инженерных коммуникаций. Другими словами, если государство выдало вам «голую степь», не волнуйтесь, что три года не использовали, у вас участок не заберут. Ждите, пока государство проложит элементарные щебенчатые дороги и проведет линии электропередач, потом начинайте строиться.
Вообще, изъятия земельных участков в пригородах, где «нет цивилизации», бояться не стоит: акиматы понимают, что они обязаны выдавать подготовленные площадки. Видимо, сейчас и на это не смотрят. Лучше бы на законодательном уровне подготовили поправки в статьи 92, 93, 94 Земельного кодекса РК и ввели временный мораторий на принудительное изъятие участков, выданных давно, но не приспособленных к жизнедеятельности человека. Я считаю, это лучшая мотивация для граждан.
Я хочу, чтобы меня правильно поняли. Я говорю о том, что изъятие земель под ИЖС как меру нужно усилить в городах и ослабить в пригородах.
– Каков потенциал каждого региона или города в плане количества земельных участков? За счет чего может быть реализован этот потенциал (например, за счет присоединяемых к городу территорий или освобождения ранее полученных участков и пр.)?
– Реализовать потенциал «изнутри» населенных пунктов будет невозможно в силу того, что в городах, как правило, свободных массивов под отвод нет. Как вариант остается изменение черты населенных пунктов и корректировка градостроительных планов. Но это не так легко, как кажется. По Земельному кодексу РК и недавно принятым правилам, земельный участок под ИЖС может быть предоставлен в соответствии с генеральным планом, различными проектами планировки и застройки и другими градостроительными документами. Но просто так сформировать массивы и площадки под ИЖС невозможно: это связано с бюджетными расходами.
Другими словами, если запланированы бюджетные расходы на проектирование инженерных сетей, то свободные земли под ИЖС будут, нет денег – придется подождать в очереди. Тут главное, чтобы местные акиматы правильно и рационально планировали и использовали бюджетные средства, если они действительно хотят решить земельный вопрос.
Пустые и неподготовленные в инженерном смысле участки или «голую степь» предоставлять гражданам нельзя, это и Земельному кодексу РК противоречит, и опасно с точки зрения экологических, санитарно-эпидемиологических и других требований. По Земельному кодексу под ИЖС могут быть предоставлены участки только на площадках, обеспеченных сетями водо- и электроснабжения, если их нет, то при наличии сетей электроснабжения. Все ли соблюдается?
Или, скажем, еще один «экстремальный документ» – правила застройки Астаны. Там для проектирования зон под ИЖС предусматривается опережающее строительство улично-дорожной сети и инженерных коммуникаций. Опережающее, как я понимаю, это значит инженерные сети построить раньше, чем выдать участки. На деле в городе есть, где люди живут десятилетиями, а там и дорог нет, и линии только устанавливаются.
– Некоторые граждане считают: лишь бы дали участок, дороги и свет в домах – дело второе, инженерные сети проведем сами.
– Государство не может согласиться с таким утверждением. Плачевный опыт земельно-хозяйственного регулирования пригорода столицы показал, что если с умом к градостроительному планированию не подойти, то все степи превратятся в хаотично застроенные населенные зоны с последующими долгоиграющими обязательствами проектирования там не только инженерных сетей, но и школ, больниц, детских садов. Поэтому минимальные инженерные сети должны быть проведены, площадки для отвода земель под ИЖС должны быть подготовлены, а люди должны понимать, ждать, терпеть. Не хотите терпеть, ищите районы, где инженерные сети спроектированы и проводятся, где площадки под отвод есть, где очереди небольшие. Благо, по закону для людей эта информация размещается на специальных стендах и периодически публикуется в газетах. Боюсь, это казахстанцев «не зацепит». У наших людей завышенные запросы, им нужно получить участки именно в столице или в Алматы, пригороды их не устраивают.
Я так скажу: пока вы ждете своей очереди и ваш номер – последний в последней тысяче желающих, многие в пригородной зоне получают участки, строят жилье и спокойно живут. Но вопрос в том, что в пригородах Алматы и Астаны сейчас не выдают участки, так как эти территории вошли в зону особого градостроительного регулирования столицы и Алматы.
– Но все же ажиотаж вокруг 10 соток в Алматы и Астане есть. Что с этим делать?
– Земли ни в Астане, ни в Алматы нет, а количество человек в очереди в первом случае зашкалило за 103 тыс., во втором – под 200 тыс.! Думаете, все эти люди получат участки? Нет разъяснения, заявления продолжают приниматься. Ведь существуют общественные советы, пригласите граждан, общественные организации, СМИ, проведите пару раз в месяц общественные слушания – донесите информацию, что в столице земель нет, но есть возможность купить их на аукционах. Нужно прервать этот авральный поток желающих подать заявления!
Мое личное мнение: исходя из бюджетных возможностей и Генплана, столько земли, сколько человек стоит в очереди, в столице не будет в ближайшие 15-20 лет, это точно. Стоит ли тратить целую жизнь на бесполезную очередь? Необходимо распределить эти очереди на районном уровне, если снимут мораторий, то в пригородной черте, если нет – то 40-50-километровой зоне. Так люди и земли получат, и проблема с землей будет решена.
А в целом это ошибка на системном уровне. Ведь все прогнозировали рост жителей столицы. Тогда нужно было запланировать массивы, провести резервирование.
Думаю, пришло время вводить в практику градостроительного планирования обязательное резервирование уже включенных в черту города земель под ИЖС с разумными сроками освоения в 5-10 лет, с двойным целевым назначением. То есть на время эти участки могут иметь сельскохозяйственное назначение в составе земель населенных пунктов, а потом, после строительства инженерных сетей, можно будет и в жилой фонд их включать. Это нормальная практика. Это нужно делать во всех регионах. Очереди резиновыми быть не могут. Это нужды людей, их ожидания. Уж лучше сказать им сразу, что нет земли, чем сказать то же самое, но после 10 лет ожиданий.
