Несмотря на оптимистичные прогнозы роста экономики Казахстана в следующем году, цены на жилье в стране, скорее всего, продолжат снижение, и оно, в первую очередь, будет отмечаться на вторичном рынке. Такого мнения придерживаются эксперты, опрошенные «Капитал.kz».
«По прогнозам аналитической службы kn.kz, в 2017 году снижение цен продолжится. Глубина падения может составить 10−15% со средним темпом падения 0,8%-1,25% в месяц», — рассказала «Капитал.kz» Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz. По ее словам, основными факторами для снижения станут сокращение платежеспособности граждан, проблемы с кредитной ликвидностью в банках и сложности с получением ипотеки.
С этим согласна и Олеся Мельникова, руководитель онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz. Причем снижение затронет вторичный рынок, уверена она. «В таких условиях рост или стабилизация цен на вторичное жилье вряд ли возможны. В то же время падение не будет таким существенным, как в 2015 (30−33% в долларах) или 2016 (15−16% как в долларах, так и тенге) годах. Наш прогноз по вторичному рынку на 2017 год — дальнейшее снижение цен на 7−10%», — предположила эксперт Homsters.kz.
Несмотря на хорошие ожидания экспертов по макроэкономике (2−2,5% роста ВВП в следующие три года), а также ожидаемый рост цен на нефть, эти факторы не окажут мгновенного заметного влияния на покупательную способность населения и рынок недвижимости, а значит, не поддержат спрос на квадратные метры и цены на них, пояснила эксперт. В то же время, уверена она, цены на вторичку имеют запас для снижения. Это связано, прежде всего, с постоянно снижающимся качеством жилого фонда и рядом других факторов, которые стимулируют переток покупателей с вторичного рынка жилья на первичный.
Не стоит ожидать и серьезного оживления ипотечного кредитования, которое до кризиса было одним из ключевых драйверов роста спроса и, соответственно, цен на вторичное жилье. «Банки сильно обожглись на слишком лояльных условиях кредитования и теперь требуют по ипотеке значительный первый взнос, а если его сумма невелика, например, не выше 50%, могут затребовать официальные документы о подтверждении доходов. Как известно, предоставить такие бумаги могут далеко не все казахстанцы», — отметила Олеся Мельникова. Если на первичном рынке ипотеку достаточно успешно заменили программы рассрочки от строительных компаний и девелоперов, то на вторичном рынке такой замены не нашлось. Это привело к минимизации количества реальных сделок купли-продажи на вторичке.
«Зато цены на первичном рынке вряд ли существенно изменятся из-за высокой стоимости строительных и отделочных материалов (до 60−70% из них по-прежнему импортные). Кроме того, за период кризиса и после девальвации застройщики достаточно серьезно снизили цены на свои объекты, причем нередко до уровня окупаемости объектов», — пояснила эксперт Homsters.kz.
Аналитики отмечают растущий, но все еще низкий уровень «дедолларизации восприятия» цен на жилье.
«Безусловно, сегодня вы не увидите на сайтах с объявлениями цен в долларах, но большинство продавцов на вторичном рынке до сих пор „меряют“ свои квадраты в долларах и отчасти поэтому не готовы снижать цены, как того требуют реалии рынка», — подчеркнула Олеся Мельникова. В валютные ценники продолжают играть и некоторые небольшие застройщики. «Да, в рекламе и в онлайн-сервисах для покупателей недвижимости цены будут указаны в тенге. Однако сходите в офис продаж или на осмотр объекта, и, например, стоимость паркинга вам назовут в долларах. Объективности ради стоит отметить, что расчеты впоследствии все же будут проходить в тенге», — рассказала эксперт.
Уход от доллара при оценке недвижимости происходит, но постепенно и зависит от сегмента и региона, считает Анна Шацкая. По ее мнению, практически весь первичный рынок уже перешел на тенге, как и участники госпрограмм, и вкладчики ЖССБ. К тому же в регионах с низкими доходами люди уже привыкли мыслить в тенге, имея тенговые доходы.
«Сложнее всего перестроиться вторичному рынку в Алматы и Астане, в силу того, что на рынке до сих пор множество инвесторов, которые приобретали или приобретают недвижимость в качестве инвестиций, имея валютные сбережения, они так или иначе считают доходность и переводят цены в доллары», — заключила руководитель аналитической службы kn.kz.
Не стоит отметать и важность господдержки рынка недвижимости. В 2017 году также наиболее важным подспорьем для сектора может стать реализация новой жилищной программы «Нурлы жер», которая предполагает развитие льготной ипотеки (по ставке не более 10% годовых) и увеличение объемов строительства социального жилья, полагает Анна Шацкая. В рамках этой программы планируется выдача займов на сумму около 120 млрд тенге. При средней сумме займа в 15−20 млн тенге на эти займы смогут рассчитывать 6−8 тыс. человек.
В то время, как на ипотечном рынке наблюдается стагнация, государственные программы должны стимулировать сектор и, вероятно, пока остаются единственной возможностью для его поддержки.
