Экономическая нестабильность внутри страны привела к тому, что потенциальные покупатели осторожничают с приобретением жилья и уж тем более настороженно относятся к такому инструменту, как ипотечное кредитование. Все это приводит к сокращению спроса на рынке недвижимости. Застройщики в свою очередь действуют не менее осторожно – девелоперы пересматривают свои проекты и переводят только строящееся жилье в разряд доступного, тем самым сокращая расходы на строительство. Что и говорить, на рынке недвижимости все взаимосвязано: от того, как будет расти инфляция, сколько будет стоить инвалюта и как низко падет цена за баррель нефти, будут определяться тенденции и дальнейшие сценарии развития рынка недвижимости в целом.
Остановка и разворот
Ситуация с курсом доллара по отношению к тенге давит на девелоперов. Поскольку в нынешних условиях долларовые цены на недвижимость высоко зависят от курса американской валюты, рост курса доллара будет вести к снижению цен на рынке жилья в долларовом номинале, но из-за того, что расчет с поставщиками за стройматериалы идет в инвалюте, сроки строительства проектов могут затянуться. В худших случаях проекты будут замораживаться.
«Сейчас застройщики стоят перед дилеммой – снижать цены и продать больший объем квартир, конвертировав выручку в валюту, чтобы минимизировать свои потери, или занять выжидательную позицию и не предпринимать никаких действий. Более вероятно, что некоторые застройщики пойдут на приостановление продаж, чем на потерю репутации. А рост рынка первичной недвижимости замедлится, но будут и такие, которые предпочтут продать «все за раз»», – объясняет ситуацию Катерина Ладыженская, директор по продажам Homsters.
Однако спикер считает, что прямой зависимости между ценами на нефть и рынком недвижимости нет. Зависимость скорее косвенная, так как от цен на нефть зависят объемы средств на руках у населения, их доходы и платежеспособность, соответственно, их способность брать ипотечные кредиты. Так как рынок недвижимости сейчас достаточно сильно долларизирован, доверия к этой валюте больше, чем к национальной.
«Мы также можем наблюдать развитие такого потенциального сценария, когда население займет выжидательную позицию и будет ждать очередного пика девальвации и тогда вкладывать деньги в недвижимость», – говорит спикер.
Согласно информации, предоставленной kn.kz, долларовые цены на вторичном рынке жилья падают уже почти два года – с начала февраля 2014 года, пытаясь отыграть в тенге изменения курсов. Поскольку курс доллара с момента перехода на плавающий курс вырос более чем на 80%, а долларовая цена скорректировалась только на 20-25%, задел для дальнейшего снижения остается очень большой. Руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая считает, что к середине 2016 года долларовые цены потеряют еще около 30%.
«Застройщики, использующие в строительстве преимущественно отечественные стройматериалы, пострадают не столь сильно и будут держать тенговые цены примерно на одном уровне. Думаю, что с целью стимулирования спроса застройщики станут предлагать потенциальным покупателям новые способы и инструменты приобретения: бонусы, акции, рассрочки, банковские схемы», – говорит спикер.
Как выяснилось, на первичном рынке практически все крупные застройщики перешли на тенговые цены после 21 августа. В условиях роста курса доллара некоторым застройщикам придется идти на снижение своей маржи. Это относится к застройщикам, в строительстве которых велика доля импорта, в основном это бизнес- и премиум-класс. Поскольку повышение цен с целью восполнить свои издержки вызовет сложности с реализацией, спрос на жилье этого класса и без того резко сократится. Дальше ситуация будет зависеть от того, как скоро стабилизируется ситуация на мировых рынках.
«Все застройщики рано или поздно придут к ценам в национальной валюте. Сейчас мы уже видим достаточно примеров перехода застройщиков на цены в тенге. Соответственно, цены в долларовом эквиваленте будут падать, а в тенге – расти. Число проводимых акций застройщиками увеличится, они будут стараться продать как можно больше, чтобы зафиксировать стоимость на определенном курсе и вложить деньги в дальнейшее развитие своих проектов», – говорит Ладыженская.
Жертвы конвертации
Снижение спроса на недвижимость и вслед за ним снижение объемов ипотечного кредитования – это единственный прогноз, который в нынешней ситуации готовы дать эксперты рынка. Основной объем ипотечного кредитования приходится на госпрограммы. Количество тех, кто берет ипотеку под стандартный процент, сокращается. Так, согласно последним данным (на ноябрь 2015 года) Нацбанка, средняя номинальная ставка (без учета комиссии банка) по ипотечным кредитам составляла 10,2% в инвалюте, в тенге – 9,9%. По итогам 2015 года в динамике ипотечного кредитования отсутствует положительная динамика. Например, в Астане объемы выданных ипотечных кредитов остались на уровне 2014 года, то есть выдачи новых кредитов оставались на уровне возвратов, не показывая роста.
«Во многих городах объемы ипотеки показали снижение. Поскольку экономических предпосылок к изменению ситуации в 2016 году нет, мы ожидаем, что многие коммерческие банки будут продолжать испытывать затруднения с тенговой ликвидностью», – дает оценку Шацкая.
Банки будут значительно сокращать ипотечное кредитование и активно использовать программы реструктуризации кредитов, так как доходы населения не растут, а банки заинтересованы в обслуживании кредитов. Эксперты считают, что банки будут ужесточать требования к заемщикам, увеличивать сумму первоначального взноса, а также изменять подходы к оценке платежеспособности заемщиков. В это время застройщики будут развивать свои программы рассрочки для клиентов. Скорее всего, это будет краткосрочная рассрочка максимум на 3-6 месяцев. Ладыженская считает, что, несмотря на ситуацию, недвижимость по-прежнему остается хорошим инструментом для инвестиций.
«За деньги, которые вы потратите на аренду жилья в ожидании окончания кризиса, как правило, можно купить нормальный объект недвижимости. В Казахстане большинство объектов продается в чистовой отделке, а это прекрасное дополнение к вашей инвестиции», – говорит она.
Программа лояльности
Стагнация наблюдается и на рынке офисной недвижимости, несмотря на то, что такой тип недвижимости зачастую является самым ходовым. В отсутствие позитивных изменений текущей ситуации на рынке офисной недвижимости ожидаются стагнация в первом полугодии и, возможно, рецессия к концу 2016 года.
Айнур Буркитбаева, заместитель директора по развитию управляющей компании Marden Property, так объясняет ситуацию в этом сегменте по Астане: многие компании будут вынуждены оптимизировать издержки на аренду помещений и сокращать размер занимаемой площади. В течение первого полугодия, возможно, сохранится умеренный спрос на офисные помещения, особенно в офисах класса «В». В классе «А» уровень вакантных площадей продолжит расти и может достигнуть 20% в течение года. В классе «В» уровень вакантных помещений сохранится на текущем уровне, но, возможно, падение до 12-13%.
«Большая часть объектов, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2016 году, будет расположена на левом берегу Астаны. К концу года объем предложения бизнес-центров может достичь 1,2 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, заявленных к вводу в 2016 году, стоит отметить Talan Towers и «Абу Даби Плаза»», – говорит она.
Главным риском для рынка офисной недвижимости является снижение деловой активности компаний и предприятий на фоне общеэкономического спада и, как следствие, сокращение площади занимаемых помещений. В целом в 2016 году ожидается снижение девелоперской активности – заморозка текущих проектов или пересмотр реализуемых с уменьшением общей площади проектов, реконцепция объектов. Девелоперы, собственники, управляющие компании вынуждены будут идти на уступки арендаторам, разрабатывать программы лояльности, предлагать новые продукты и улучшать сервис для сохранения текущих арендаторов и привлечения новых.
Покупка vs. аренда
«Сейчас хорошее время для того, чтобы не спеша выбрать подходящую квартиру или дом. В условиях падения цен продавцы, по-настоящему заинтересованные в быстрой продаже, идут на хороший торг. И, наверное, решение о покупке не стоит откладывать и дожидаться дальнейшего снижения цен, если покупатель действительно нашел удачный вариант, который ему нравится. Ну а если вы планируете инвестировать в недвижимость или покупка несрочная, а на счету лежат долларовые сбережения, которых полностью хватит на покупку, можно и подождать», – говорит Анна Шацкая.
