По официальной статистике на I полугодие 2019 года, общий объем торговых площадей в стране составляет 7,7 млн кв. м. Это все виды торговых площадок, включая рынки, торговые дома, торгово-развлекательные центры и другие официально зарегистрированные места, отведенные и предназначенные для торговли. Как рассказала корреспонденту «Капитал.kz» руководитель отдела оценки и консалтинга Colliers International Kazakhstan Шахида Садырова, общий объем качественного предложения, под которым подразумеваются полноформатные торгово-развлекательные центры, составляет 2,7 млн кв. м. То есть около 36% от общей площади.
- Шахида, как на сегодня выглядит общая картина ретейл-рынка ?
- По собранным командой Colliers International данным, объем ретейл-пространства Казахстана относительно равномерно распределен между основными городами регионов, средняя обеспеченность торговыми площадями городов второго уровня и областных центров колеблется от 65 кв. м до 218 кв. м общей площади на 1 000 жителей. Показатель обеспеченности торговыми площадями является наиболее эффективным для получения объективной насыщенности рынка, привязанной к численности населения региона. Однако ввиду отсутствия тщательно проработанной системы отслеживания внутренней миграции показатель обеспеченности в крупных городах, таких как Нур-Султан, Алматы и Шымкент, значительно искажается за счет высоких потоков, прибывающих в города и проживающих в них на долгосрочной основе без соответствующей регистрации. Так, с поправкой на предполагаемые реальные показатели численности населения, приблизительный уровень обеспеченности торговыми площадями в Алматы и Нур-Султане корректируется с 614 кв. м и 588 кв. м до уровня 490 кв. м и 450 кв. м соответственно.
Для сравнения: обеспеченность торговыми площадями в кв. м на 1 000 жителей в крупных городах Европы составляет: Москва – 510, Санкт-Петербург – 528, Лондон – 224, Милан – 400, Париж – 229.
- Какие казахстанские города в рейтинге по обеспеченности торговыми площадями лидируют?
- Топ-3 городов по обеспеченности торговыми площадями, несмотря на очевидность развитости рынков Алматы и Нур-Султана, возглавляет Караганда. Замыкает же пятерку столичный рынок. Следом за лидерами следуют оставшиеся относительно крупные города и областные центры республики со средней обеспеченностью, не превышающей 210 кв. м* по общей площади на 1 000 жителей. Необходимо уточнить, что фонд торговой недвижимости на лидирующем рынке Караганды остается на среднем уровне качества как объектов, так и концептуальных решений. Большинство из включенных в базу объектов являются торговыми домами среднего масштаба, не соответствующими полноформатным торгово-развлекательным центрам.
- Наверняка вы собрали и рейтинг часто задаваемых вопросов от девелоперов?
- Главным вопросом девелоперов остается разработка карты инвестиций на рынке торговой недвижимости: куда расти и где развиваться. Ответ очевиден. Для девелоперов, желающих занять свободные ниши и избежать высокой конкуренции в крупных городах, следует присмотреться к регионам страны, где емкость рынка позволяет обеспечить успешный исход новых проектов. Однако стоит учитывать, что инвестиции в регионах могут оказаться более «длинными», поскольку речь идет о более низких ставках аренды, нежели на рынках с высокой концентрацией розничного товарооборота.
- То есть вопрос рискованности инвестиций не на последнем месте?
- Ряд рисков, связанных со входом девелоперов в регионы, пополняют сложности с выходом ретейлеров на новые рынки, готовые сопровождать новые проекты. Крупные арендаторы со свойственной им осторожностью подходят к выбору новых локаций и вложениям в рынки на периферии, что связано с достаточно высоким для ретейлеров уровнем инвестиций, требуемых для открытия новых точек. Оптимальным компромиссом в патовых ситуациях, когда ретейлер готов к входу на рынок или в определенный проект, в случае текущего присутствия на рынке, но не готов нести капитальные затраты по ремонту и оснащению помещения, может стать полный или частичный вклад девелопера в строительно-монтажные работы по отделке и оборудованию помещений. Возмещение затрат по таким схемам может производиться за счет выплат по аренде, либо отсутствовать в принципе. Однако к такого рода сделкам стоит подходить избирательно и только в тех случаях, когда эффект от входа такого арендатора вызовет положительный резонанс на рынке или на проекте. Инвестиции по данной схеме могут быть оправданны, если речь идет о крупных якорных арендаторах, присутствие которых является принципиально важным компонентом проекта, таких как кинотеатр или центр развлечений, либо более мелких арендаторов, способных привлечь потоки посетителей в ТРЦ, таких как заведения быстрого обслуживания, обучающие детские центры, не требующие крупных вложений, с наработанной клиентурой.
- Опасений, что посетителей ТРЦ в регионах будет недостаточно, чтобы окупить инвестиций, у них нет?
- Вызовы девелоперов на неосвоенных регионах состоят прежде всего из борьбы за арендаторов, нежели за посетителей ТРЦ, которые уже находятся в ожидании крупных и современных объектов. Работа с привлечением оптимального пула арендаторов в соответствии с концепцией проекта первична, в том числе в связи с ограниченностью количества точек, необходимых для насыщения рынка. Проекты, успевшие «застолбить» нужный пул якорных и сетевых арендаторов, имеют более высокие шансы на успех, нежели конкуренты, планирующие реализацию проекта на более поздних сроках. Последние рискуют столкнуться с недостатком, а то и полным отсутствием сильных ретейлеров на рынке вне зависимости от уровня качества и преимуществ построенных ими объектов.
- Как происходит выбор региона или как правильно и по каким параметрам его выбрать?
- При выборе региона для развития адекватно оценить потенциал рынка позволяет анализ ряда показателей: обеспеченность торговыми площадями, средний доход населения, уровень розничного оборота и его доля в общих доходах населения региона. Определение свободного дохода позволяет максимально точно оценить потенциал товарооборота арендаторов, а значит – и установить тот арендный бюджет проекта и его масштаб, который рынок способен на данный момент поглотить.
Топ-3 регионами с наиболее высоким потенциалом для девелоперов в торговой недвижимости и ретейлеров по-прежнему остаются Туркестанская область с главными городами: Шымкент и Туркестан; Атырауская и Мангистауская области, с крупными городами Атырау и Актау, где уровень торгового оборота занимает менее трети от общего объема доходов населения.
- Я полагаю, собрать данные по рынку сегодня непростая задача?
- Да, сформировать базу данных по рынку страны непросто. Работа большинства объектов в регионах, и даже в крупных городах, является стихийной и мало организованной. Так, на один объект может приходиться ряд рознящихся данных по площади объекта, заполняемости и посещаемости, подтверждение достоверности которых для собственника зачастую является невыполнимой задачей. Хочу также уточнить, что по международным стандартам обеспеченность торговыми площадями исчисляется из арендопригодной площади, нежели общей. Данные по GLA, в свою очередь, в регионах и торговых объектах среднего уровня недоступны, в связи с чем обеспеченность торговыми площадями в городах страны основана на общей площади предложения на рынке торговли.
