Новость о возможном падении цен на жилье в Казахстане вызвала недоумение у риэлторов. Напомним, Талгат Турысбек, руководитель группы оценки рисков агентства недвижимости «Альянс строй инвест», заявил, что цены на недвижимость в Казахстане могут обвалиться на 50%, как это произошло в середине 2000 годов. «Тогда рынок стремительно обвалился на 50%. Такое же я прогнозирую и в конце 2014 – весной 2015 года», – сказал он. Свои выводы г-н Турысбек объясняет ухудшением экономической ситуации в мире и ухудшением бизнес-среды внутри Казахстана.
«Мы пытались выйти на личный контакт с представителем компании, который распространял информацию о 50%-ном снижении стоимости жилья в Казахстане. Более того, мы приглашали его на круглый стол. Он не пришел. Агентство, в котором этот эксперт является штатным сотрудником, существует всего год. Они не имели никакого права делать такое громогласное заявление», – говорит Наталья Рожкова, директор агентства недвижимости Dixi.
Как пояснила в интервью «Капитал.kz» Нина Лукьяненко, президент Объединенной ассоциации риэлторов РК, снижение цен может произойти только в том случае, если у казахстанцев уменьшится зарплата на 50%. Однако пока, по ее мнению, наблюдается спрос на недвижимость, и такого, по всей видимости, не произойдет. «Никаких оснований для снижения цен на недвижимость на 50% в Казахстане в ближайшей перспективе нет и не будет. Рост цен на первичное жилье в результате девальвации составил порядка 17-20%. Машины и квартиры продаются в долларовом эквиваленте, поэтому в ближайшее время мы ожидаем откат цен на прежний уровень. Как показал опыт 2009 года (когда произошла девальвация), откат цен на прежний уровень так и не произошел. Спрос на недвижимость остается стабильным, что может привести даже к повышению цен», – комментирует г-жа Лукьяненко.
Вы зарабатываете, вы и покупайте!
Стоимость квадратного метра жилья зависит от спроса. На спрос влияют макроэкономика страны, обеспеченность жильем, демография. «Очень часто говорят о маленьких доходах и зарплатах. Откуда у нас средства? Когда мы идем по улице, яркий бытовой показатель – сколько беременных женщин вы видите? А сколько на сегодняшний день семей, которые имеют трех и более детей. Это говорит о том, что уровень дохода населения позволяет обеспечивать себя жильем», – подчеркивает Нина Лукьяненко.
Следующий фактор – доступность ипотечного кредитования. Слухи о том, что ипотека не выдается – не подтверждаются на фактах, отметила г-жа Лукьяненко. Банки продолжают выдавать кредиты. Только некоторые банки приостановили выдачу займов.
В конце февраля Народный банк и Евразийский банк объявили, что не планируют приостанавливать выдачу ипотечных кредитов населению. Сделки по недвижимости продолжаются. Спрос подтвержден платежеспособностью, добавила президент Объединенной ассоциации риэлторов РК.
На стоимость квадратного метра влияет предложение, оно зависит от себестоимости строительства. «Около 95% строительных проектов (вводимых в эксплуатацию) носят коммерческий характер. Государство мало участвует в строительстве жилья, но такие программы есть. Рост стоимости строительных материалов после девальвации составил порядка 10%. Достаточно дорого обходится подведение тепла, света и воды. Ну, и конечно, рабочая сила – это тоже затраты», – отметила Нина Лукьяненко.
Бизнес для ленивых
Сегодня большинство продавцов пережидают это неопределенное время. Другие – сдают свое жилье в аренду.
Стоимость жилья может опуститься, но незначительно. Максимальное снижение произойдет не более чем на 10%. Не стоит ожидать того, что продавцы снизят цены на недвижимость на 20%, отмечает г-жа Рожкова.
В то же время на рынке коммерческой недвижимости никакого спада не наблюдается. Собственники оставили стоимость аренды на том же уровне, который был до девальвации, уверена Лариса Степаненко, директор агентства недвижимости «Vizit». Девелоперы и инвесторы по-прежнему заинтересованы коммерческой недвижимостью. «Я бы назвала этот бизнес «ленивым». От сдачи в аренду коммерческой недвижимости получают больше денег, чем от жилой. Сегодня люди, имеющие свободный капитал в пределах $300-500 тыс., приобретают именно коммерческую недвижимость: магазины, салоны красоты и офисы», – говорит она.
Как будет развиваться ситуация в сегменте аренды коммерческой недвижимости рассказал Сергей Погребняк, председатель наблюдательного совета агентства недвижимости «Абсолют». Ставки аренды в бизнес-центрах класса «А» и первоклассных торговых центрах не претерпят никаких изменений: в договорах аренды прописана привязка к курсу доллара, арендаторами являются устойчивые к любым катаклизмам компании, отметил он.
Торговым и бизнес-центрам среднего и низкого класса, а также владельцам мелких торговых точек в ближайшие месяцы придется пересмотреть в сторону уменьшения арендные ставки, чтобы не потерять часть арендаторов, большинство которых и раньше с трудом могли позволить себе существующие расходы на аренду при вялом рынке почти во всех областях. Благо у арендодателей появятся резервы: сниженные за счет девальвации расходы на зарплату обслуживающего персонала и коммунальные услуги. По прогнозам спикера, снижение составит до 10-15%. «Что касается влияния девальвации на уровень цен продажи торговой недвижимости, то, я полагаю, она уронит цены на некачественную торговую недвижимость и как минимум сохранит на недвижимость, имеющую отличное расположение и другие параметры.
В связи с тем, что покупатели станут еще более разборчивыми, будут идти сделки лишь по объектам, имеющим наиболее оптимальные пропорции по соотношению цена/качество. Но объекты торговой недвижимости, имеющие уникальное расположение в местах с отличным пешим и автомобильным трафиком, наиболее «лакомые куски» недвижимости, на которые всегда был повышенный спрос и цены на которые росли в год на 15% и более, не потеряют своей привлекательности для торговых сетей и в будущем, а значит, и рост цен на них также продолжится. Возможно, что даже теми же темпами», – считает г-н Погребняк.
В целом, арендные ставки и цены на недвижимость незначительно «просядут» в нижнем и среднем сегменте, меньше всего «пострадают» дорогой и сверхдорогой сегменты рынка аренды и продажи. Цены на уникальные объекты будут расти и в будущем, независимо от подобных катаклизмов.
